“金九” 供应增而成交再降，“银十”料将惨淡

作者：CRIC研究

来源：克而瑞地产研究

9月，虽然央行全面降准，资金环境整体趋向宽松，但涉房信贷仍相对紧张，叠加10月落地的房贷利率新机制执行，进一步加剧市场观望情绪。新房、二手房市场皆持续转冷，重点城市新房成交量同、环比双降，长沙、郑州等市成交显著缩量，主要城市二手房成交量也持续走低，土地成交规模连续两月回落，三四线城市地价持续走低。从各方面都可以看出今年“金九”成色明显不足。

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供应：环比增3%同比仍降三成，预计四季度供应回升势头依旧

9月，29个重点城市新建商品住宅新增供应面积2737万平方米，环比增3%，同比下降30%。主要原因在于8月供应集中放量后，成交表现不佳，叠加潜在推售项目蓄客情况不理想，入市节点普遍被迫向后延期，“小步快跑”的小批量、多频次推售已是市场常态。

一线城市合计供应面积环比上升19%，同比下降35%。其中，北京、广州供应略有回升，但同比跌幅都在30%以上；上海供应环比涨幅超80%；深圳同、环比跌幅皆超30%。

25个二三线城市新增供应面积2481万平方米，环比微升1%，同比下降29%。环比来看，武汉、重庆、西安等中西部核心二线城市供应量稳步提升，南京、无锡、青岛等更是显著回升。反观，昆明、南宁在上月供应集中释放之后，本月供应量环比降幅皆超三成，宁波、济南供应再陷低迷，环比跌幅更是在60%以上。同比来看，六成以上二三线城市供应量同比皆降，并有4成二三线城市同比跌幅都在40%以上。

考虑到去年四季度和年初一线城市土地成交集中，在四季度将会开始形成供应，且房企冲刺全年业绩的关键期，推货意愿必将有所加强；另一方面，在三四线市场需求不济、成交量急转直下的背景下，二线城市更是成为房企提升销售业绩的必争之地，四季度整体供应放量回升势头依旧。

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成交：同、环比继续双双小幅下降、一线城市跌幅居前

9月，29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%，成交面积不及2019年月平均值，“金九”成色明显不足。市场普遍预期房价大概率将继续走稳，甚至小幅下调，进一步加剧市场观望情绪。 

一线城市同、环比分别下降19%和4%，跌幅领先于平均水平。其中，北京、广州尽管供应回升，而成交却继续走低，北京环比跌幅更是超20%，需求集中释放后也显露后继乏力之疲态。 

25个二三线城市成交2190万平方米，环比下降6%，同比基本持平。从变化来看，前期相对活跃火热的中西部城市房地产市场后劲不足，武汉、西安等成交量小幅回升，但环比涨幅皆不足10%，成都、长沙、郑州等市场加速转冷，环比跌幅都在30%以上。长三角地区市场持续分化，杭州、无锡、常州等市场延续一定热度，成交量环比均有不同程度的增长，南京成交明显放量，环比涨幅超60%，宁波、合肥、徐州等市场明显降温，环比跌幅超20%。典型如苏州，在调控政策严厉打压下，近两月成交量持续走低，市场较二季度相差甚远。 

值得一提的是，随着市场再次下行调整，从传统的老带新、一二手联动营销、特价房等常规方式，到节点、团购营销和首付分期甚至直接以价换量等重新大行其道，从我们近期密集实地调研效果看，在售项目案场到访量确实明显提升，但较低的转化率仍是最大痛点，甚至于大幅降价之后销量仍低于预期。基于此，我们预计四季度一线继续回调、二线稳中微增、三四线持续回落。

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二手房：成交缩量明显、同环比以跌为主，一线城市回落显著

受困于全国房地产市场同步下行，叠加房地产信贷政策收紧，三季度二手房市场成交明显遇冷。从月度成交总量上来看，除4月短暂小阳春二手房成交量大幅回升之外，其余月份重点城市月均累计成交量均不足700万平方米。

9月，二手房市场持续转冷，除成都、青岛环比小幅回升之外，其余城市成交量环比皆降，同比也是跌多涨少，北京同比降幅更是多达-44%，突显新房、二手房同步转冷的市场格局。我们认为二手房市场已然转变为买方市场，而在买涨不买跌的心理作用下，市场观望情绪愈加浓重，二手房交易周期明显拉长，成交量自然持续走低。

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库存：仅余二成城市库存、消化周期同比下降，但整体尚未质变

9月，近半数城市供求比有所回升，并有半数以上城市市场转向供过于求，其中不乏北京、武汉这类核心一二线城市，供求比皆超1，成都更是升至2.4高位，显示市场需求羸弱。因供应有所回升但成交持续走低，近七成重点城市库存量环比上涨或持平，同比来看也是涨多跌少，武汉库存显著回升，同比大增80%。

“金九”失色下，超八成重点城市消化周期环比拉长，六成以上城市同比皆升。北京、大连、厦门消化周期超18个月警戒线，库存风险值得警惕；与之相对重庆、杭州等库存量明显偏低，消化周期皆不足6个月。总体来看，超七成城市去化周期仍在12个月左右，库存去化压力不大。

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成交结构：中高档占比大幅回落，上海90-144㎡占比明显提升

从价格段分布来看，9月北京各档次产品成交占比变化显著，其中中低档、中档产品占比增长明显，环比分别增加8个百分点和7个百分点，中高档产品环比减少9个百分点。上海高档产品成交环比增加5个百分点，中低档和中高档产品占比则略有回落。深圳高档、中高档产品成交占比有升有降，合计占比超90%，仍是市场成交主力。 

从面积段分布来看，9月上海90-120平方米，北京、深圳90平方米以下产品成交活跃，依旧占据最大的市场份额。相较上月而言，上海90-144平方米成交占比环比净增加7个百分点；北京小户型产品更为畅销，120平方米以下产品成交占比环比提升5个百分点至56%；深圳成交结构相较稳定，仅120-200平方米产品成交占比略有回升，环比增加3个百分点。

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土地：热度持续下滑，成交规模持续走低、地价结构性上涨

9月，全国300城经营性土地成交建面15648万平方米，同、环比分别减少18%和8%。因一、二线城市出让多宗高价地，平均楼板价升至2590元/平方米，同、环比分别上涨34%和8%。

受制于房企融资环境持续收紧，土拍溢价率连续5个月回调，9月份平均溢价率进一步下滑至7.7%。不过，土地流拍有所缓解，重点城市不仅土地流拍幅数环比明显减少，而且流拍率环比也下降了0.9个百分点。分能级来看，一线城市在北上广均有优质地块成交的带动下，溢价率触底反弹，增至2.9%；二线城市热度依旧维系在低位，溢价率为6.3%，环比基本持平；三四线城市受融资紧缩等因素影响最大，溢价率进一步回落至10.5%，创下年内新低。

一线城市同、环比分别增加7%和37%；平均楼板价升至18285元/平方米，同比大涨115%，环比也上涨79%。其中，上海土地成交明显放量，成交建面多达172万平方米，新晋出让地块主要集中在远郊区域，杨浦、静安、长宁、浦东等核心区域也有优质地块成交。 

二线城市成交建面同、环比降幅均为14%；平均楼板价升至4587元/平方米，同、环比分别上涨28%和12%。其中，长春暂以483万平方米成交规模居首。二线城市整体土拍热度较上半年相差甚远，本月仅4个二线城市的溢价率超过10%，其余二线城市溢价率皆不足5%。与此同时，苏州、福州等前期热点城市相继出现土地流拍的现象。当然，房企对核心二线城市优质地块的依旧青睐有加，如杭州萧山地铁上盖地块，便是以最高限价33.18亿元成交。 

三四线城市成交建面环比下降7%，同比下降20%；平均楼板价降至1604元/平方米，环比下跌7%。其中，长三角三四线城市土拍热度较高，南通、常州、温州、台州、丽水等溢价率皆超20%。反观，此前较热的大湾区三四线城市却有转冷迹象，佛山、东莞溢价率分别低至4%和12%。典型如佛山，月内已有5宗地临拍前撤牌，禅城区一宗商住地还因未达保密底价流拍。