这个国庆节，你会买房吗

作者 | 塑料猪

数据支持 | 勾股大数据

“金九银十”是传统的楼市销购旺季。但是今年9月即将结束，许多城市的地产市场却在降温。

例如北京，截至9月24日，某地产中介的网站上显示北京在售挂牌二手房源量高到97104套，创历史纪录。对比2017年同期，当时北京在售二手房挂牌房源只有28733套。今年增长了三倍。

今年7月份，上海二手房指数终止连续四个月的上涨走势，转为下跌；而8月份则同比环比双双下跌。9月前三周，上海二手房成交量连续5个月环比下跌。

成交清淡说明买方在观望。而挂牌数量大增说明卖方的人数在变多。那么卖房大军中究竟都包含了哪些人呢？

1

投机客开始止损

首先是投机客。前两年加杠杆贷款买房的投机客，现在已经处于净亏损的状态。你可能会问，房价没涨怎么会亏损？

主要是资金成本。

要知道，卖房子不需要考虑资金成本的只有一种情况，那就是全款买并且买了之后自住。这时候房子是消费品。而除此之外，只要“全款”和“自住”两个因素不满足任何一个，都必须考虑资金成本。

先说说贷款买房。

贷款买房需要支付银行的利息，这一点不用多说，资金是有成本的。8月底央行推出住房贷款“新政”，将个人住房贷款的利率与LPR挂钩，即住房按揭贷款的利率不能低于对应期限的LPR利率，而二套房的利率在此基础上增加60个基点。

因为房贷都是长期的（一般是30年），所以要用最高期限的LPR（五年期）去计算，也就是4.85%，这与之前商业贷款基准利率4.9%还算接近。但二套房就要上浮0.6个百分点到5.45%。这种利率条件下情况下，如果贷款期限为30年，则一般每月的月供比例，会占到总贷款的200分之一。

举个例子，如果一套房子总价400万，你首付200万，剩下的200万贷款，贷款期限为30年，则每个月的月供大概是1万左右。而30年下来，总得还款金额是360万。这比200万的贷款总额高出了80%。

这是一笔很惊人的数字。

但是只要你贷款买房，基本上就是这个比例。可见这笔资金成本以及对未来现金流的侵蚀作用之大。

有人说2015年之前买房，首付是一道坎，因为那个时候房价持续上涨，并且工资一直在增加，到最后那点贷款就不算什么了。这一点，估计许多二零零几年买房的朋友们都会非常认可。

但是到了2015年之后，月供成了一道大坎，因为首付往往可以通过买几套老房子来凑，再不济就六个钱包；但是按揭月供就要了命。现在北上深之类好一点的置换需求，动辄就要千万，就算首付一半，剩下的500万分30年，每个月也要2.5万的月供。

有人说这对于北上广深的白领来讲，不算什么。但是这是要以未来的30年里不能失业、不能创业、家庭稳定、同时没有大笔资金开支（例如老人养老或就医等）的前提。况且当下，工资上涨的系统性趋势已经不再存在，必须要靠个人奋斗和职业路径的上升，并且房价能否继续上涨也是一个大大的问号。

这时候，所有之前被忽视的资金成本问题，就都暴露出来了。一年5%左右的利息，侵占掉未来大把的现金流，所以那些之前不计成本冲进去贷款买房的人，有的现在已经开始吃不消止损出来了。

2

包租公/包租婆的计算公式

那么我买了房子放出去租，当包租客，躺着收租金，这样又如何呢？

抱歉。这样做一样是亏损。

最近，随着房价涨不动了，不少人开始学怎样计算买房的租金收益率了。而之前二十年，由于房价一直涨，所以这块租金收入，由于太过微薄，人们习惯于忽略。举个例子。

深圳2014年福田区买一套房，500万，到现在变成1000万，收益率是100%。

但是，如果按租金来算，福田区1000万的房子类似coco park那种，撑死了，一个月能收上来10000块钱的租金。1万乘以12个月，一年就是12万。本金1000万，每年租金12万，收益率是1.2%。

这两个收益率有什么区别？

前一个叫做资本增值，后一个叫做资本收益。资本收益是一笔资产为你实实在在带来的现金流，而资本增值必须要转手卖掉之后才能实现。

所以，在不考虑本金增值的情况下，以1.2%来计算，买理财的收益率都能分分钟秒掉买房。那么为什么之前还有那么多人不计后果地冲入楼市呢？

因为从2009年开始（基本上到2016年），中国楼市每三年一波大涨，已经把“房子永远涨”这个逻辑深深地引入许多人脑子里了。

而现在站在2019年，许多一线城市的房价已经横盘接近三年，而二线经过2017年那一波强撸（灰飞烟灭）之后，也基本上涨不动了，所以当资本增值的逻辑被证伪之后，买房子作为投资的收益就只剩那一点微薄的租金，这就不能接受了。

……

租金的影响因素主要是经济发展水平、工资、物价等等。很难想象一座城市平均收入是8000元，但租一个单间也要8000元。这样的话，所有流动人口就都要搬走了。

房价虽然也有类似的逻辑，比如说很多人比较月供按揭的金额与租金的比例，认为租金太低，或者房价太高。但是房子作为一种实物资产，持有是要支付一定的溢价，这并不是不合理。

举个欧洲的例子。欧洲许多发达国家，例如法国，租售比可以高达5%。也就是一套500万的住宅，放出去租，一个月的租金可以高达2万。

我们看到的是结果，但可能会忽略其过程——房价维持多年没有上涨，但工资与物价持续上涨。

香港比内地整体相对发达，况且又是国际金融中心，但香港的租售比也只能委屈地维持在2.5%~3%左右。（一套750万的住宅，每月租金是2万左右）

当下中国住宅的租售比在1%到2%左右，但贷款购房的成本在5%左右，这样下来贷款买房然后放出去收租，一定是亏本的生意。

所以，那些贷款买房的，除了自住，如果是为了投资目的，不论是放出去收租，还是闲置，全部都在净亏了。这些人一定会割肉止损。卖。

3

卖房炒股从未被善待？

于是接下来一个逻辑就来了，房子涨不动了，卖房炒股吗？

最近听说有一帮浙江炒房团已经开始干这个事了。专家学者们也支持，毕竟教科书里，这叫资产轮动。

但是，事实上，在中国，卖房炒股的，基本上没有被善待过的。

就在今天，还有一个地产号发文章，说“九成人卖房炒股都是错的”。他举了雷立刚历史上上四次卖房炒股，都是有去无回，最终还是靠房价的涨幅实现了富裕。

这些天，我也一直在想，为什么卖房炒股的人很少成功。

股票是高波动性的资产，牛熊周期相对比较短，而波段就更短，往往一波行情也就维持几个月，有人统计，上证综指的上涨行情持续时间，历史上最长的也不超过14个月。

而楼市相反，牛熊周期很长，例如中国楼市，从1999年到现在还没出现过熊市周期，波段也相对较长，中国2008年之后的三个楼市波段，每个基本上都经历了3年。

当然，不排除楼市股市都玩得666的高手，但大多数人而言，炒股的人来到楼市会觉得游刃有余，投资楼市的人来到股市会觉得无所适从。

因此，从楼市赚了钱出来的人，要么就继续投资楼市，要么就要找更低波动、更长周期的资产类别。

习惯了股市快进快出的操作风格，切换到楼市上可以如鱼得水。但反过来就不成立了。事实上，许多人为了炒股票而卖房子的思维逻辑里面还有一条，那就是“会来一波慢牛、长牛”，但最后的结果都是快牛疯牛，然后熊掉。

4

一个真实故事

在中国，虽然卖房炒股的从来没有被善待，但是从股票里赚了钱买房的，却大多转身拂袖去，深藏功与名。

讲一个真人真事。

我一个在香港做过基金经理的朋友，2017年那一波港股大牛市，跟上了内房股的节奏，500万进去，2000万出来。在2017年底的时候股票仓位全清，然后一转手在深圳湾附近那里买了一套房。

地点就在即将拆迁的老的蛇口油库附近，往北不远是宝能太古城，往西走不远就到半岛城邦，房价当时是13/14万一平米，总价1300万。

剩下的700万，朋友没交代。估计是在香港随便整个“上车盘”，妥妥的。

一年后，2018年深圳的新房转手卖二手房大热，紧接着2019年3/4月份又玩出了个“楼市小阳春”。但是这位朋友是投资达人，眼光毒辣。繁花丛中过，片叶不沾身，对刚刚到手的新房毫不留恋。

2019年4月，他把这套新买的房子一转手卖给了一位海归phD，总价1550万。由于没满五，那个买家要交大量的税费，加一起有小1700万了，

“没事，人家又是海归、又是phD，不差钱。”朋友说。

我说，你从此过上了有钱人的生活。结果人家回我说：“这算啥有钱啊，在香港也就刚刚脱贫吧。”

……

刚听这句话想揍他。但仔细一想，好像也是的。

嗯。这就是身边的真实案例，卖房炒股赚钱的人我活到现在还没遇到，但股市里赚了钱买房子的已经碰到不少了。

5

收益之辩

一定要分清资本增值和资产收益的区别。

前者是资产价格自身的上涨，而后者是附着上资产上面产生的现金流。

在过去二十年中国经济蓬勃增长的阶段，资产价格自身的增长效应比较明显，而资产所产生的现金流并不明显。

这个逻辑已经在发生悄然改变。

近来其实A股市场有几个信号，还挺明显的。第一是工行农行划转，第二是银行股增加分红。中国上市公司分红意识差是全市场的共识，而上述这两点也许是改观的开始。

比较楼市的资本收益率（租售比）以及股票的资本收益率（股息率），特别是一些分红稳定的大盘蓝筹股，那么股票的吸引力还是蛮大的。

虽然卖房炒股的从来没有被善待，但是在当下，在房价难以进一步上涨已经成为共识，如果换一个字，变卖房“炒”股为卖房“买”股，并且去享受股票带来的分红收益，就不会被亏待了。