作者：双极分析师 

来源： 双极地产

从2015年开始，中国人就成为了美国房产第一大海外买家。即使在中国买家大幅下滑的2019年上半年，中国购房者依然以11%的份额稳居第一。

过去这些年，中国投资者受到的教育一直是：美国房产是避险资产。

美国房产市场在8月份仍然还处在上升期，房价中位数同比上升了4.9%，达到了22.96万美元。库存量相较于去年同期，也下降了3.9%。

然而双极的分析师注意到一个问题：普通人在更多地进场，富人却在离场。

不论什么资产，一旦出现了这一现象，似乎都预示着，市场顶端的到来。

逃离房产市场的美国富人

美国豪华房地产市场正在经历金融危机以来最差的一年，曼哈顿之类的豪宅聚集区，房价已经连续六个月下滑。

虽然美国房产市场的整体销售在2019年第二季度有所回暖，但根据Redfin的数据，150万美元以上的房屋销售额下降了5％。

全美范围内，豪宅和高端公寓已经经历了多年的滞销。

在高端度假市场，科罗拉多州的阿斯彭和纽约的汉普顿已经有很多项目连续三年无人问津。

即使是高性价比，前些年备受推崇的度假市场奥兰多，也已经开始被很多的超高净值客户看空。一些奥兰多地区的富裕家庭开始出售家族祖传的土地。

在纽约、迈阿密和洛杉矶，数百万美元的折扣已经习以为常。

2014、15年的时候，疯狂的外国买家先后在美国购买了多座天价豪宅，当时的市场形成了一种错觉，不管多贵的项目都会有人购买。

于是，豪宅项目的泡沫开始了，在洛杉矶主要的富人区，有50栋超豪华住宅正在开发，然而买家却寥寥无几。

2017年，位于洛杉矶Bel Air的豪宅“亿万”，以2.5亿美元的天价面世，成为了当时美国最昂贵的住宅。

随后，这栋豪宅先后降价两次，下跌至当前1.5亿美元的售价，但仍然无人问津。

无独有偶，整形外科医生拉吉·卡诺迪亚在2018年时修建的34,000平方英尺的Bel Air豪宅，也曾经以1.8亿美元的价格出售。

但经历了有价无市的尴尬后，房主只得以150万美元月租的价格出租了这栋豪宅。

TD Wealth高级副总裁兼区域投资总监詹姆士·贝姆在一次采访中表示，富裕的美国人出售豪宅的速度已经超过了购买豪宅的速度，美国富人开始更多的存钱。

当然，目前还是一个买家持续进场的阶段，只要价格合理，流通性还是有保障的。

冷淡的外国买家​

2018年4月至2019年3月期间，外国买家在美国房地产的投资额度下跌了36%，降至了779亿美元。交易数量也从26.68万套下降至18.31万套。

2019年第二季度外国投资者总计出售了134亿美元的美国房地产，而与此同时，购买额度仅有126亿美元。美国房产的外国卖家在2013年之后首次超过了外国买家。

而这一现象的最大贡献者也是中国投资者。

2017年的时候，中国对纽约的房地产投资下降至了22亿美元。在当时，很多人认为2018年会出现反弹。结果，2018年的投资额度暴跌到了3.36亿美元。

高纬环球在一份报告中，用“疯狂出手”形容了中国买家近期的房地产抛售。中国大陆的投资者一年内出售了120亿美元的美国房产。

在美国，中国投资者已经成为了净卖家。

不只是中国卖家，其他国家的投资者也在加速退场。

以除中国之外的四大买家为例。

加拿大买家从121亿美元，下降到93亿美元；墨西哥买家96.8亿美元，下降到70亿美元；印度买家从60.5亿美元，下降到了39亿美元；英国买家从36.3亿美元，下降到了23.4亿美元。

2019年第二季度，加拿大亿万豪剑桥抛售了总计22亿家园的房产，其中包括西雅图的两栋写字楼和曼哈顿479套公寓的股份。

近期，该公司的主要精力都放在美国的工业地产领域，不再关注其他类型的房地产。

6月份，新加坡的物流开发商GLP，也将1.79亿平方英尺的美国工业仓库网，以187亿美元的价格出售给了黑石集团。虽然GLP表示仍然关注美国市场，但并没有给出明确的后续计划。

日本投资公司Unizo在2018年抛售了三座曼哈顿的写字楼，总亏损达3000万美元。今年早些时候，该公司又以1.074亿的价格出售了纽约的写字楼，这栋写字楼购买于2015年，净利润仅为360万美元。

现阶段，这家公司还在继续清盘其在华盛顿和纽约的四栋写字楼。

2015年，德国的知名房地产投资公司Deka Immobilien在曼哈顿东区豪掷2.7亿美元收购了东部万豪酒店。然而，今年年初，该公司作价1.74亿美元试图出售这个酒店。

科威特主权投资基金沃夫拉今年也出售了纽约库珀广场的133套公寓，总计亏损5000万美元。

今年3月，阿布扎比政府用1.5亿的价格抛售了纽约克莱斯勒大厦的多数股权，而2008年的购买价格是8亿美元，这笔大甩卖亏损了约合46亿元人民币。

中国机构在美国房产市场近些年也是亏得一塌糊涂，具体的案例就不在这里一一列举了。

毫无疑问，过去几十年，全球的主权财富基金，保险公司，养老基金和家族办公室都在看好美国的房产，这也在一定程度上助长了美国房地产的牛市。

而当外国买家如潮水般退去时，美国房产市场还能挺多久？

何时衰退？

美国最大的房产网站Zillow在第二季度组织了100位房地产和经济专家，对美国下一次衰退的时间进行了预测。

有93位专家认为2021年之前会发生下一次衰退，其中有50位专家认为，下一次衰退将在2020年开始，有19位专家选择了2020年第三季度。

当然，这100位专家的整体预测中，这次的衰退不会像08年那样暴跌，房价仍然会持续增长。

按照专家的平均预计，2019年底的年增长率为4.1％，到2020年将进一步放缓至2.8％，到2021年将降至2.5％，然后在2022年和2023年有所回升，分别达到3％和3.4％。

作为平均房价的预期，双极的团队认为有其合理性。毕竟过去一年，光税务上，美国建筑行业就承担了25亿美元的额外成本，而且未来一年的成本还会提高。

但从二手房交易来说，对于已经购买了美国房产的投资者，现在可能是未来三年成交价格和交易周期最合适的时机。

2017年的时候，就有国内的媒体在说，美国富人正在逃离美国。那个时间点做出那样的评价绝不客观，其实说美国富人投资全球更加合理。

但2019年的今天，如果说美国富人正在逃离美国房产，或者说全球富人正在逃离美国房产，已经不是一笑置之的事情了。

在海外投资者逐渐减少美国房产投资的同时，一个小插曲引起了我们的注意。

根据美国房产经纪人协会的数据，在美国买家关注的海外房产投资中，中国仅次于墨西哥，是检索比例最高的目的地之一。