交易员春申君:拿掉地产,就是衰退。请不要把房地产管成养猪场

作者:交易员春申君 

来源:情绪与交易

距上一篇《隐性债务的求生之路与资产荒》已停更近半年,资产荒如期而至,隐性债务也开始慢慢有越来越多尝试解决的方案。似已再没有太多想说的,所以中间即便写了两篇文字,还是没有意愿发出来。最近,看到各种新的政策,看完经济数据,又觉得应该出来说两句。

现在似乎正在借着“房住不炒”这把尚方宝剑,运动式打压房地产,一些不合常理的手段出炉。我是举双手赞成“房住不炒”的,北京2017年出317政策前我写过的十万加文字也是出过力的,而且对民营经济的融资挤占我也是反对的,甚至一年前我都还在反对放松地产。但现在又有了一边倒的苗头,大有运动式棒杀地产之嫌。所有的经济危机一般都源自用力过猛。现在说危机有些早,但我们确要防范通过强行干预把地产搞成一场危机之源。要知道今年以来投资几乎是靠房地产独自支撑的,今年房价也没怎么涨,一线城市甚至在跌,这种时候打压它是为什么呢?非要弄出个衰退?

投资拿掉房地产都不及格

房价最近很温和。价格温和总量上涨难道不是一个颇为理想的地产状态?

指望基建投资?:你以为现在是积极的财政政策?其实我们处在被动的财政紧缩之中

上篇隐性债务的文章说过,国内基建投资现阶段的特点是开正门堵偏门。中央揽权的积极财政政策看似轰轰烈烈,但比起之前地方政府主动作为力度还是差了点意思。一方面,从中央发起的自上而下的基础设施类大项目其实已经很难挖掘,比如现在哪个省还能有像样的交通路网新建呢,而城市旧改改改电梯修修楼远不及棚改那种拆了重建力度大。相反,各种地方政府能做的修修补补依然很多,比如环境水资源保护,比如城市内交通,比如城市资源的升级改造。化整为零更适合当下。另一方面,集权发个地方债再分配式的财政比起以前的地方举债做投资,效率低多了,很多钱没法用不敢用,我们不能指望这种方式很快有起色,至少目前像样的项目单子都没看到。

现在的问题就是做这个化整为零的难度比以前大了太多。虽然我们看到很多为地方政府投资开正门的政策相继出炉。专项债加速发行,专项债可做项目资本金等等。但地方政府项目缺的是资本金吗?并不是,缺的是开正门政策下的举债空间,或者说以10%的财政支出责任能够撬动多少项目。现行唯一可行的PPP融资政策下,比如政府想新上一个PPP项目,必须走一道行政审批,报一遍财政部的项目库。入库条件上,如果发现现有项目每年付息责任已经接近了10%的财政一般支出,即便有资本金,也是没法通过财政部的PPP项目库。一是多了道手续,二是严格控制了举债空间,地方政府主动作为的空间实在有限。你说相比过去这算不算紧缩?

这就是现阶段基建投资最现实的问题。不是有没有资本金的问题,不是贷不贷的到款的问题,而是每年现金流的问题。现金流问题再挖掘就是利率的问题。存量的支出责任主要来自利息,利息降下来了,新的举债空间就有了,就能做新投资新项目了。比如LPR利率降下来,每年存量项目付息少一些,算上新上的项目也不会超标,那么这个新项目就能做了。5年以上的LPR又拦着不降,貌似为了防住地产,殊不知也堵住了基建长期融资的口子。

再摁下去一个房地产投资?降息周期下,不降反升地产利率

这段时间的利率并轨加上调低LPR我们隐约看到了一个降息周期的开始。但房贷按揭利率被完美的避开了,甚至加了几个基点的利息。这种操作就有点扭曲了,带着明显的打压意图。

“房住不炒”是非常正确方向,但这并不意味着为了防止炒,要把住的权力剥夺了。很多城市首套贷利率都要上浮,这是拿老百姓的钱补贴银行。这也是不符合经济金融规律的,老百姓的房贷一直以来都是银行最优质的资产,远比民营小微企业,甚至一些国有企业风险低,更优质,而且房贷审批时现金流条件比企业要苛刻得多,安全垫也厚的多。但房贷已经成了这个市场上利率最高的品种。上浮20%的房贷利率已经达到5.88%,这种利率水平在资产荒环境下,简直是一场银行的狂欢这次LPR改革甚至把房贷利率改得比现在更高。利率被人为扭曲。5.9%将近6%的抵押贷款利率,在这样一个资产荒的时代,这种离谱程度恐怕不敢想象吧。老百姓本可得到的合理融资价格被补贴掉了。

再探讨一个问题,为何经济下行期间房贷多?因为银行不敢放别的贷款,房贷自然多,房贷利率搞得越高,银行越愿意把资源向房贷倾斜,比较价格之下,别的资产和项目更难谈到合适的利率。这就是价格管制带来的资源扭曲。扭曲还有一个结果,我们看到很多偏门被打开,资金还是流向房地产,监管是费力还不讨好。最终结果就是老实本分的老百姓的真实的“住”的需求被用作补贴银行的手段,有门道的“炒”的需求依旧屡禁不止。经济下行期,全球降息,我们却拼命抬高一个品种的利率。做好房住不炒不是通过这种方式。严格做好限购两套即可,把房贷利率交给市场。房贷利率合理定价了,别的行业的民营企业才有拿到便宜资金的机会。不要迷信能在纷繁复杂的金融套利中维持住价格扭曲,其结果一定是这个被人为抬价的领域涌入各种旁门左道资金。有时候在想,我们的政策工具是不是太多了,试完一个不行就再换一个,多到好像做了一点什么,但其实却是不痛不痒的没怎么做。美联储很简单,就降息和QE,该降25个点,绝不降5个点、10个点。

那么,为什么要歧视房地产呢?因为据说最近房地产成了阻碍制造业发展,挤占消费的元凶。香港的问题更是被简单归结到房地产上去,可是李嘉诚却似乎只有国人在骂,没见港人把他拖上街头。那么房地产不好了,制造业、消费就真能好起来吗?房地产和这些产业居然是此消彼长的关系,人们靠房地产变富了这居然不是好事而是坏事,这种论点似乎有点反常识。

房地产不好,制造业会好吗?

关于房地产抢了企业利润,我们举制造业的例子:成本方面水、电、原材料跟房价没什么关系;厂房设备方面,大部分厂房在科技园啊、工业园啊,补贴不要太多,设备成本也和房地产业没什么关系。剩下就一个成本可能跟房地产相关了,那就是人工。

有个传播广泛的例子。福耀玻璃的老板曹德旺抱怨:地产工地工人工资太高,把我们制造业工人都抢走了,我们不得不付出更高工资去聘请工人。但这个锅地产要背吗?

建筑业和制造业的工人占比都在下降,并不是互相争夺的关系。

地产工地工人为何工资高呢?因为民工荒。可以去考察各个工地,工地上并没有因为工资高而挤破头,相反并没有太多人肯出苦力做工地工人,因而出现了民工荒。而制造业工人(比如富士康流水线上的工人)相对轻松点,工资收入低点。试想,如果没有这种差异,那所有工人肯定都涌向工地拿高薪了,为何工地还是会出现民工荒呢?因此,曹德旺老总担心的事情原因并不在地产工地的工人薪酬太高了,而在我们人口红利下降,在哪工人数量都满足不了用工需求,制造业缺人,同样地产业也缺人。

说句题外话,人口问题才是中国经济最核心的问题。一位成功预测中国人口危机的学者认为:为何大家只愿生一个孩子,因为周边人都生一个,人们互相攀比又没有退路因而变得极度重视教育,养孩子的成本剧增所以养不起了,如果大家都生很多,教育就变得不是那么极端重要,成本就会下降。少生的原因并不在房价高上面,因为毕竟养一个孩子和养两个孩子所需要的房价边际支出是急剧下降的。

制造业是为需求服务的。人口红利问题是你干掉房地产也解决不了的,但你干掉了房地产,怕是地产这部分需求都没有了。制造的产品没人需要没人用,制造业就好不了。房地产至少能紧密带动家电、机械设备、新的电信设备等制造业的需求。高科技、军工啥的想要好也不是挤压房地产就能好的了的。

所以,把房地产和制造业对立起来很无厘头。

房地产不好,消费会好吗?

我们走到街头巷尾,这几年的娱乐、餐饮消费是不是很萧条了呢?并没有很明显的感觉,反倒是商场一家接着一家开,各种网红餐、娱乐层出不穷。消费到底哪里被挤压了?捋一遍消费的十几个子行业,会发现这两年真正掉下来的消费就只有汽车。

每月消费1000亿以上的子门类只有四个,我们就拿这四个分析一下:3000亿的汽车、1500亿的石油及制品、1500亿的粮油食品、1000亿的服装。分别对应衣食住行的行、食和衣。看图的话衣和食增速相对比较稳定。

基本上拖累消费的就是汽车和石油。石油及制品大部分就是汽油,所以还是汽车相关的。问题来了,“住”是否就挤压了“行”呢?是否就是房地产挤压了汽车消费和使用呢?这个问题没有简单的答案。影响购车出行的因素有很多,基础设施不足呢?限购限行呢?新能源汽车对汽油的替代呢?共享出行的发展呢?恐怕后面这些更相关。房地产是否挤压汽车消费有待验证。但可以明确的一点是,与其通过挤压房地产去增加消费,这个方法没有论证也很不直接,不如想办法让大家多买车。汽车的减税降费、限行限号指标摇号的管理、城市道路停车等基础设施的升级,这些做好了,汽车消费更可能会上去。

如何直接用房地产增加消费呢?我们再算笔小账:

这两年居民杠杆率上去了,影响到了居民消费,这已成为行业共识。以一个25年基准利率上浮20%的房贷合同为例,每100万每月还款6370元。如若小降息一次25BP,每月则还6188元,可增加消费支出182元。如若大降息一次50BP,每月还款6010元,可增加消费支出360元。今年年初轰轰烈的个税减免政策中,房贷、养娃、赡养老人这些都占上,省的税也不过如此水平。算这个账的意思是,降房贷利息其实和减税效果是一样的,都有利于改善消费。

可以说房地产为消费背了个大锅。合理的房价不是不涨,而是按照通胀水平上涨,按照经济规律上涨。

切忌一刀切的只能杀不能捧,因城施策很有必要

虽然我们一直喊因城施策,但在遏制房地产方面确是一刀切,比如各地房贷利率只能升不能降,哪里放开限购哪里就是在挑战“房住不炒”。简单粗暴,房地产只能杀不能捧,因城施策的只是杀的方式不同而已。

 我们从金融的角度看一个价格,一般要看它的现金流和增长率。房子的现金流是房租,只要房租是增长的,这个价格就是安全的,可能高估,最多是现金流多花几年时间追上价格。但如果房租是降的,而这时价格还是升,那就是在负增长率阶段强行抬高估值,这就不符合经济原理了,时间也不再是你的朋友。从这个角度讲,一线城市是健康的,二线及以下城市需要注意了。我想,在经济下行压力加大的时期,应当还因城施策应有之意了。

总之,把经济困境都归咎在房地产,可能是朝着队友开错了枪。而且是拿了把散弹枪,搞无差别射击。

养猪场的例子

今年的猪价无疑为我们行政手段强行打压一个行业敲响了警钟。之前为了环保掀翻了养猪场,导致猪农损失惨重,无心养猪。一场天降猪瘟成了压垮骆驼的最后一根稻草,猪价飙升,物价上涨,令各种政策左右受限。

希望这次吸取被猪束缚手脚的教训,不要再被房子束缚了手脚。


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