合肥地王“涅槃之路”

作者:丁祖昱

来源:丁祖昱评楼市

继2016年地王年后,2017、2018年合肥土地市场相对沉寂,量价连续两年呈现下降趋势,尤其是2018年下半年,市场情绪低落致使多个区域地价明显超跌,地价降至近3年的低点,盈利空间有不断提升之势。

2019年春节后,二线城市土地迅速升温,合肥表现尤为突出,甚至引发调控政策一度升级,调低滨湖区土拍最高限价,调整土地拍卖方式,起拍地价设定参考周边房价,加之近期楼市销售情况不佳,“地王”们目前正遭受着市场风险和政策风险的双重夹击。

在合肥上一轮的2014年“地王潮”中,有些是经历了烂尾的,而在2016年前后的最新一波地王近况如何呢?开盘去化和盈利空间如何?

下面我们以2015年以来的合肥成交的19宗地王为例,对其入市情况一探究竟。

01

地王数量变化:2016年地王“井喷”后,限价背景下地王近乎“销声匿迹”

从地王数量上来看,19宗地王中2016年占了14席,并且2016年成交的地王不仅数量最多,价格也最扎实,当年各区域成交的多宗地王的楼板价均成为后来出台的各区域土地最高限价的“红线”

其中,最高楼板价是位于滨湖新区省府板块的一幅宅地,楼板价高达22103元/平方米,3年多的时间过去,葛洲坝竞得的这幅宅地依然是合肥住宅地块最高单价纪录的保持者,这一记录较目前滨湖区土地最高限价17100元/平方米高出5000元/平方米。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下,土地市场将日趋平稳,尤其是目前融资环境进一步收紧的情况下,葛洲坝这宗单价地王宅地的地位会相当稳固。

从时间上来看,地王数量变化呈现出明显的倒“U”型趋势,2016年地王数量高达14个,2017年降至2个,2018、2019年无地王出现

究其原因,主要是由于2016年底合肥出台《关于印发合肥市改革土地拍卖具体操作方式实施细则的通知》,通知规定:竞买人在书面一次性报总价阶段,不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价(该历史最高成交价为市国土局对外公布的地块所在区域历史最高土地单价和最高成交楼面地价计算的地块总价低者)。

因此在理论上,如果土地限价政策不放松的话,不会有新的单价地王产生

2017年的2宗地王一幅位于经开区,该宗地王的产生是由于经开区在2017年土地“限价”标准调高至16992元/平方米,另一幅位于新站区的地王楼板价与最高限价红线吻合。

值得注意的是,截止目前,2019年成交土地最高单价是融创在3月份竞得的一宗滨湖宅地,楼板价为17100元/平方米;后为遏制过热的土地市场,合肥将滨湖区宅地最高限价由22103元/平方米降至17100元/平方米,融创的这幅宅地也在这种情形之下被“地王”。

02

入市周期:九成地王已经开盘,平均入市周期15个月、与普通项目基本无异

根据CRIC统计,截止2019年9月,19宗地王中有18宗已经入市,仅有一宗未开盘18个入市项目的平均入市周期达15个月,与全国平均入市周期基本无异。

就已入市的单个地块来看,入市最快的是长丰县单价地王项目——文一锦门北韵,拍地之后7个月就开盘,尽管该地块楼板价高达7840元/平方米,但因为区位优越、配套完善,项目入市定价也较高,售价达13000元/平方米,地房比为60%,房地差达5159元/平方米,盈利空间尚可,因此项目开发保持较快节奏。

而入市最为缓慢的地王是前庐阳区单价地王——国贸天成项目,入市周期高达26个月,其余16个项目入市时间在8~25个月不等。

已开工未开盘的项目只有保利海上明悦1个,是瑶海区单价地王项目,由保利于2016年4月竞得,受限地价、限购等因素的影响,该项目采取观望策略、延后入市时间,业内甚至有估计项目开发周期将近5年。

究其原因,主要是该单价地王楼板价高达12180元/平方米,拍地时周边的同类项目梓晨公馆售价仅1万元/平方米,参照周边同等类型项目销售价格,地房比达76%,面粉价格明显高于面包价。

即使按照目前在售的禹洲郎溪上里平均售价16000元/平方米,房地差也仅有3820元/平方米,剔除掉建安、营销等费用,在当前较为严苛的限价背景下,推盘即意味着“赔本”,所以该地王项目依旧处于搁置状态。

03

周边房价:从拿地到开盘房价平均涨幅达60%,滨湖、经开等区域涨势最为突出

进一步结合入市时点来看,已入市的“地王”项目主要集中在2017、2018年入地,与拿地时的周边房价相比,开盘价格平均涨幅已达60%。

但各项目受规划利好程度不同,加之拿地时的基础房价存在差异,开盘时的房价涨幅也存在较大差异。

总的来说,规划利好较大的滨湖、经开等区域房价涨幅最为突出,相比之下,新站、肥西、庐阳等区域房价涨势相对缓慢

值得关注的是,政务新区由于城市建设相对成熟、规划利好前期已经释放,并且房价涨至相对高位,在严苛的限价调整之下,房价涨势并不突出。

尽管面临着较大的成本压力,但在限价的“紧箍咒”之下,大部分地王项目售价保持稳定,当前售价与开盘价格基本无异。在当前严苛的调控政策之下,延缓入市时间对于提升“溢价空间”益处不大,反而因为回款延后进一步加大信贷成本

就盈利情况来看,拿地之时,18宗地王项目有10宗“面粉”贵于“面包”,盈利空间为负,尤其是葛洲坝在滨湖拿的地王项目,楼板价较当时周边房价还要贵8600元/平方米。

但项目所在的省府板块利好不断,开盘价达35000元/平方米,较拿地时的房价上涨了159%,房地差也接近了13000元/平方米,盈利空间可期。

04

去化情况:性价比是影响去化的最重要指标,规划前景佳、性价比高的项目去化尤佳

就这些地王入市情况来看,整体表现冷热不一。

就影响因素来看,性价比和区域发展前景是影响地王去化速度的最大因素,区域发展前景较好、性价比较高的地王项目去化较好;相比较之下,缺乏规划利好、区域前景一般或是性价比较低的项目多处于滞销状态。

第一,规划前景佳、具有价格优势的项目走俏,多日光。譬如启迪科技城和高速中央公园两个项目去化均较佳,主要原因就是性价比高,启迪科技城每次推盘当天去化都达100%。

虽然这一定程度上与经开区土地供应相对较少、房荒有较大关联,但更大程度上与其配套完善,尤其是学区卖点引起了不少购房者,另外也是由于经开区板块的快速崛起有较大关联,交通、商业日臻完善,因此造就了项目逢开必光的盛况。

第二,由于价格敏感性较强,板块内房价鹤立项目去化滞缓以肥东单价地王万科未来之光为例,2019年5月5日加推,开盘当天去化率仅30%。

去化速度慢的最大原因是由于性价比较低,距其1.5公里的在售项目力高澜湖前城洋房产品售价仅有10500元/平方米,低于本项目4500元/平方米,并且本项目配套优势也不够显著,性价比不高,导致开盘去化不佳。

此外,合肥的单价地王项目葛洲坝中国府去化表现也一般,最近一次加推去化率仅有23%,虽然区位优越、规划前景较佳,但首开价格高达35000元/平方米,较周边区位同样优越、距离仅有1.5公里的滨湖双玺售价高出8000元/平方米,不具性价比优势,因此去化缓慢。

05

利润差异:滨湖、政务、经开等热点区域盈利空间维系高位,新站地王濒临亏损

地王项目由于土地价格较高,最引人关注的当然是其销售价格,其不仅代表着区域价格天花板,其去化情况也能较好地反映区域热度。

就已经入市的18个地王项目来看,地价房价比值处于29%-95%不等,房地差在800-17900元/平方米之间。

盈利空间最大的项目依然集中在滨湖、政务和经开等热点区域,融创合肥壹号院和文一塘溪津门两项目的房地差均超1.5万元/平方米,盈利空间维系在高位,最近一次开盘当天去化率也均在60%以上,去化情况保持良好。

而新站和庐阳的地王项目盈利空间则十分有限,其区域内的3个地王项目房地差均在5000元/平方米以下。

剔除房企整体战略考虑、不计成本的柏景湾七期项目外,其余两项目均在新站区,其中华地紫悦府项目表现最为突出。

由于拿地价格高,在限价“紧箍咒”下项目开盘售价13000元/平方米,房地差仅2636元/平方米,剔除掉建安、营销等成本,项目大概率要亏损。

06

趋势展望:地市下跌背景下,核心区域土地性价比凸显,更受到房企青睐

2019年春节后,二线城市土地迅速升温,合肥表现尤为突出。

以成交量价比较出挑的4月份为例,单月成交建面就近300万平方米,成交总金额超200亿元,平均楼板价达7397元/平方米,溢价率达85%,地价同比去年同期有明显上涨。

但盛世之下暗藏危机,合肥土地市场的火爆也引发了数次政策层面的数次调控,继4月份滨湖下调土地最高限价之后,8月底合肥土拍又出新政,调整商品住宅用地定价方式及拍卖方式。

起拍地价设定会参考周边房价,拍卖方式也由此前的“价高者得+最高限价+摇号”调整为“价高者得+最高限价+竞自持租赁住房”

此举无疑是为了稳定市场预期,使房地比维持在一个合理的区间。

可以预想,在当前房价趋稳的前提之下,未来合肥地价接下来也会维持相对稳定,上半年地市高热的现象将不复存在。

2018年以来虽然没有地王产生,但并非代表合肥土地市场热度不再,鉴于目前合肥地价处于相对洼地,中长期投资前景依旧值得期待,但还是要看准优质投资区域。

滨湖、政务等核心区域目前地价处于相对低位,性价比凸显,未来入市盈利空间尚能保持,将会受到更多房企的青睐。

而非核心的新站区域由于地价涨至高位、房价上涨乏力,房地差保持在较低水平。

当然,也不能就区域一概而论,滨湖、政务项目也并非稳赚不赔,譬如融创今年竞得的滨湖“被地王”地块,楼板价高达17100元/平方米,其周边在售的碧桂园中堂、新城大都会成交均在2.2万元左右。

在当前的限价政策下,融创的这幅宅地价格也不会偏离这个太多,房地差不足5000元/平方米,盈利空间明显不及预期。

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