香港房价下滑、商铺甩卖、炒家出逃?揭秘港岛楼市真相

作者:豪仔 

来源:奶牛财经


香港楼市最近有点冷。受动荡波及,楼市成交大幅减少。6-7月,已登记成交量分别为6211套和6380套,分别同比下降33%和25%,而5月的数据是10353套。

一些受欢迎的屋苑代表如沙田第一城及太古城,由于此前第一季度的楼价反弹力度较大,因此现在的跌幅较为明显。

商铺遭受打击。根据香港土地注册处统计,商铺成交宗数7月同比跌25%至三百多宗,比往时为少,但数据有滞后。而以内部统计数据来计,8月情况更差,大跌7成。

此外,数据显示第三季度,香港物业投资成交金额环比暴跌70%,豪宅占楼市大宗交易的比重最大,达到47%,而写字楼成交则大幅减少,占比约10%,宗数按季跌87%,金额则暴跌97%。

香港房价下滑、商铺甩卖、炒家出逃?香港楼市到底怎么了?

截图自公众号:人民网

腾讯房产&奶牛财经《地产一席谈》第5期,由腾讯房产财经全媒体中心总编、塔尖楼市创始人  符毅  邀请深港房地产专家,人称楼市“预言帝”的罗博士-羅振坤、呆呆咖啡馆创始人 李孟姣(文中均为呆呆),发起了一场有关香港楼市未来的探讨。#解局·港岛#,本期为你揭秘香港楼市神秘面纱。

本文将解读以下问题:

1、近期香港楼市到底怎么了?住宅、商铺、写字楼真实情况如何?

2、香港房地产制度有哪些值得反思之处?频频出台“辣招“效果怎么样?未来香港房地产制度会不会调整?

3、香港写字楼、住宅、公寓产权和内地有什么区别?

4、香港刚需、改善、豪宅价格标准如何划分?刚需是怎么上车的?

5、深港楼市投资价值差异在哪?豪宅有天花板吗?深圳房价会赶超香港吗?

...

以下为“一席谈”精彩实录:

01

香港楼市真相

Q:近期媒体称住宅交易遇冷、香港商铺甩卖、写字楼空置创3年来最高,投资者出逃,但香港楼价暂时相对稳定,香港楼价还能不能扛得住?香港楼市到底怎么了?

呆呆:数据显示,香港五月楼市成交高峰,成交量为8000多套,但7、8月加起来才8889套,成交下跌75%。但是房价起伏不大,仅下降了5%左右。一位关注楼市的香港朋友表示,近期屯门一套笋盘,跌了20%左右,总价600多万,很快就被买走了。

不过近期成交虽然跌的挺多,但是楼价还是挺稳的。

6月香港零售业总销货价值为352亿港元,同比下跌6.7%。

羅振坤:受近期零售业持续低迷,导致香港商铺短期内回报率不高,价格也受一定影响。但长期看我觉得香港商铺不会太差,因为香港电子商务和国内有差异。国内网上购物太方便了,饿了可以网上点外卖,但香港人工成本太高,快递和外卖行业没有发展起来。

香港楼市是个开放市场,全世界人都可以买。这一波我们看到香港GDP增长缓慢,但这不奇怪,每个发达地区都是这样。香港作为金融中心,过去很多内地企业奔赴香港上市、开分公司。最近香港购房者一部分套现,新的需求也没有过去,楼市没那么疯狂了。

符毅: 香港诞生不了腾讯和阿里巴巴,因为香港土地面积太小、人口基数小、市场太小。香港楼市现状有着很深的历史原因,这是香港楼市与世界其他一线城市比较特殊的地方。目前香港房价大部分还是稳定的,跌的幅度不大,如果局势继续波动下去,楼市预期会受到打击,不排除跌势扩大,但不会出现大幅下跌的问题,因为这不符合繁荣稳定大局。

02

楼市政策起落

Q:香港土地拍卖、按揭、楼花等制度对国内楼市产生了深远影响,香港房地产制度有哪些值得反思地方?香港政府尝试调控房价,填海新供应土地,频频出台“辣招

”,效果怎么样?

呆呆:前几天我的一篇文章写深圳土地第一拍,有人回帖问,深圳的按揭是不是也是学习香港,导致房价这么高。在香港土地、楼市政策已经很成熟时,深圳这边才刚刚开始,因此很多借鉴香港。1987年,深圳土地第一拍的拍卖槌就是香港从英国定制送给深圳的。曾有人在香港连着观摩了几场拍卖会,看到李嘉诚连着拍了三块工业用地,很震撼。

羅振坤:香港现在不限购,但是非香港本地居民购房要多出30%的税,非常高。但是香港楼市成交有很多都是来自内地,这个税对于富豪来说是无所谓的。

Q:香港未来的房地产制度方面会有哪些变化?对深圳有何影响?

羅振坤:深圳“重保障”也是追随香港。香港以前拍卖土地就是为了建成商品房,现在也在走“保障”这条路。

呆呆:香港的生态线划得太多了,像今年公布的“填海计划”、和过去的“八万五保障房”计划都没有完全实施。香港土地那么紧缺,是不是可以开放多一点土地?香港完全是二手市场。我朋友去买将军澳的房子,推出500套,有一万八认筹,整整30多倍超额认筹。按照香港制度,买多套的人还可以买,所以说普通只买一套更加难买。

符毅: 几年前香港天玺最高单价卖到约90万港币/平,就是惠州的一个土豪买的。

呆呆:前段时间得到一个数据,4月份香港楼市的内地买家光税费就用了7.1个亿,平均楼价(总价)2800万,高端楼盘居多。

羅振坤:香港是卖家市场,不同的中介公司帮开发商卖房时,会要求开发商按比例组合,比如两套大的就有一套小的。所以很麻烦,没有定价时需要投标。曾经有两个中介的客户出价相同,老总说那你们在门口石头剪刀布吧。

羅振坤:香港能拿出来的土地很少,新增供应要经过很多流程,比如当地居民抗议,会使其难以继续。香港旧改制度不错,超过八成业主同意即可拆除,几十年来,香港都不存在“钉子户”的概念。但是香港旧改进度很慢,很多城市建设进程赶不上内地。深圳地铁已经规划十多条,香港远远跟不上了。

呆呆: 一遇到要旧改,香港很多老房子就加盖成了牙签楼,突然拔高到几十层。不知道为什么,像香港旺角这样老旧的地方,没有出现大规模的拆迁。

香港牙签楼  图片来源:网络

Q:香港产权制度到底是怎样的?写字楼、住宅、公寓和内地有什么区别?有没有工改住、工改商的情况?

羅振坤:香港楼市在回归后就没有产权概念了,而叫做“地租”。香港的城市规划很严格,不会出现“办公改住宅”的情况,不允许在功能上打擦边球。有一些人会因为房价太贵而住进工业楼,这时政府会去查,最严重的后果是收回产权。

符毅:我想香港楼市模式将会被深圳抛弃,完全市场化的楼市不会是深圳的选项,毕竟深圳还要为整个国家楼市长效机制的建立探索先行示范,

03

终极话题:怎么上车?

Q:现在深圳楼市上车门槛也越来越高,上车概念也是出自于香港。香港年轻人是怎么上车的?香港中产是怎么换房的,有什么标准?

羅振坤: 香港年轻人上车难众所周知,基本要靠父母。香港没有“六个钱包”。因为房贷的利率非常低,有些香港父母把他们已经还完贷款的房子重新做按揭。

香港劏房 图片来源:网络

呆呆:位朋友在将军澳买了600多万港元的一房,后来又买了700多万港元的两房,那个位置和深圳龙华差不多,交通蛮便捷,配套也不错。新、远点的位置5、600万可以上车,如果是旺角很老的楼,6、700万也可以买到。香港房屋出租回报率很高,7、8个点没问题。劏房60平米可以做出7、8个房间,一间租6000以上,特别是有独立卫浴的房间。香港成熟一点的区域,像筲箕湾二手房在20万以上。

羅振坤:面积越小,单价越贵。最近香港旧改区出了很多面积在20平一下的高利用率小户型房源,总价最少也要400万。

香港土地面积小,不存在特别偏僻的地方,将军澳有地铁通往市区,不算偏僻,但曾经周边是垃圾场。过去十年,香港供应量太少,市民投资高涨,开发商补贴印花税,加上补贴额的房价有些虚高。去年年底小幅下跌,今年年初又补升,总体上涨。

符毅:香港楼市在消化过去暴涨的泡沫,需要留出一些时间来留给年轻人上车。其实深圳人上车的起步价已经在接近香港了,深圳人刚需起步总价基本在300万起了,和香港的小户型差不多。

香港楼市和深圳的区别是,香港中心区价格坚挺,基本以中环、半山为定价中心,而深圳新区崛起,比老区还贵,炒作氛围更浓。深圳和香港市场慢慢趋同的是内地买家都在用脚投票,近期示范区效应有越来越多的内地客选择在深圳登陆。

羅振坤:是这样,不过最近有些改变。以前最贵的是香港港岛半山,现在西九龙的高层更贵。因为内地的买家对香港房价有很大的影响力。以前屯门在香港人看来很偏,现在却卖得很贵。

香港西九龙通高铁以前,旁边的商场“圆方”是没人的,现在却爆满。房价波动小是因为香港房贷利率控制得非常严格,看你交的税、供房能力。所以这次和1997年金融风暴不一样。当时就是因为房贷控制得不严,经济有大波动后,资本抛售。

Q:香港中产换房频率高吗?

呆呆:就我了解,因购房成本高,香港中产换房频率不是很高。我的一些在香港生活很多年的朋友,有很多房,但他自己住的也不是很大。香港豪宅和普通住宅差距太大了,普通人就算再怎么努力也买不起。

羅振坤:过去几年,香港虽然涨得很厉害,但是有改善需求人赚钱没有房价涨的快,所以基本上换的少。一些内地城市,过去几年房价涨得比香港更快,他们有可能同时买很多套房,可以频繁转手,住的越来越好。

04

深港豪宅PK

Q:香港刚需、改善、豪宅价格标准如何划分?从香港人的角度,对比深圳和香港楼市投资价值。

呆呆:香港没有公认的标准,想上车可以去找一些比较远、比较老的房子,300万以内还是有的。香港改善型置业人群不多,两个年轻人打工收入如果有三万,他可能租房都要花一万五了,沙田30多平都要月租1万6。

羅振坤:中产很难界定,大概总价在1000万,但是香港豪宅没有天花板,比较稀有的户型对顶级富豪来说没有门槛。

羅振坤:看一个城市的房价,要去看在该城市买房人的购买力。深圳是“先行示范区”,全中国的人能买都会来买,长期来看,深圳投资回报率肯定比香港好。

2008年我在蛇口做项目的时候,很多人就问过我,为什么蛇口的房价和对岸香港差不多?我说不能从纯地理的角度看房价,对面天水围的一些人赚钱能力不高,但是深圳湾、后海居住的人购买力都非常高。香港人在1997年和2008年两波金融危机中学到了教训,炒房已经不再活跃了。

符毅:市场楼市实际上并没有经历过真正的大起伏,08年那次被4万亿救市了,所以购房者没被真正地被市场教育。所以香港给内地人立了一面镜子,让我们可以更好地看到楼市的过去、现在、未来。

Q:现在深圳湾的房价不断攀高,深圳的豪宅能看到天花板吗?前海和后海的豪宅价格将来会有多大差异?

羅振坤:深圳二手房价证明,这里的房价没有天花板。后海的未来一定比前海好。因为前海很多都是新建物业。后海交通、地理位置非常好,居住氛围浓厚,二手房基础好。

呆呆:现在来看,前海和蛇口还是有差异的。市场横盘期,蛇口一直在涨,目前已经20-30万/平米了,开发趋于饱和。去年开始,前海涨幅提速,现在新房10万/平米左右。长远来看,前海的空间更大些。

符毅:未来房价,前海一定干不过深圳湾。最近,前海有了新的住宅供地是很大的信号,被业内视为深圳楼市又多了一个价格参照,不过这个参照会比较低调,毕竟前海要产业先行,“房价不做示范”。深圳湾虽然也有大量的写字楼规划,但位置要比前海更向着深圳市中心,深圳乃至全中国的土豪会聚集到深圳湾,就像曼哈顿、陆家嘴一样,所以这一点前海要吃点亏。

不过,前海打的是大湾区牌,她向着的是珠江口的湾区,肩负的使命不一样。通俗点说,深圳湾负责貌美如花,前海要负责当拓荒牛。

Q:前段时间,微博上有说深圳未来房价要涨到50-80万/平米,怎么看待这种观点?

呆呆:我不喜欢这种过度看高的观点。即使我们看好前海,它也不会立刻涨到30万/平米。从历史角度看,所有城市发展都要经历一个过程。深圳从1979年发展到现在,我们更多关注短周期的问题。

羅振坤:我们已经看到深圳房价迟早要达到一个高度,所以这样的猜测没意义。

呆呆:借用黄奇帆一句话“不要用GDP超越香港,就说香港可以替代,没这回事,香港地位不能替代。”

深圳总GDP和香港趋同,但人均GDP还和香港有差距。我觉得更应该从人均来说。

按照自己的节奏慢慢走就可以了,那么高的房价有什么意义呢?普通老百姓买不起的时候,这样的发展就没什么意义了。一些“深吹”自信爆棚,好像全世界无敌的样子,事实上深圳在国际上还有很大空间。

羅振坤:深圳房价和香港房价距离缩小,但不会超越香港。香港是开放市场,土地面积有限,会有来自全球的资金去香港。英国伦敦的GDP不高,但房价却很高,是因为全世界的人都去买。

符毅:让时间去慢慢追赶,把城市建设地更加美好。


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