香港房价那么高,到底该不该怪李嘉诚?

作者:黄狮虎

来源:楼市黄大大(ID:HouseLeader)

01

不知不觉中,住房问题,已将香港所有阶层、所有利益集团都绑架了。

2017年,TVB出了一部香港纪录片《有楼万事足》,把一众内地“房奴”看得感慨万千:原来最绝望的,还是香港的年轻人。

40岁的贸易公司老板Chris,外号“50元哥”,他规定自己每天的生活开销不超过50港币,用2G的手机、步行上下班、在学校冲澡省水费……

32岁的市场经理Inky,为了买房一天只吃两顿饭……

23岁的普通公司文员Macy,获得外号“105%姐”,因为她每个月要求自己存钱达到月工资的105%,秘诀就是吃用都靠爸妈和男友,炒点股票,只为了早日买下属于自己的房子……

“有瓦遮头”,看似简单的四个字,却是无数香港人的梦想。

“50元哥”坚持了8年,终于存够了300万港币,再贷款300万港币,买了一间不到60平方米的房子。

有的年轻人只能租“货柜”,一间3500块港币,环境很差,一下雨,蛇虫鼠蚁就跑出来了。

有时,居住不仅关乎体面,甚至关乎生死。

今年年初,64岁的TVB演员刘何志在凌晨4点拍完戏后,露宿街头,翌日被发现猝死在海滨的长凳上。

这几年,香港房价引发的社会问题,就常常刷屏,引发群嘲或悲悯,但各方似乎都求解无门。

近日,人民日报、新华社、中央政法委“长安剑”同步发声:解决住房问题,香港不能再等了!

这一次的风波,折射出香港社会深层次矛盾,其中最突出、最迫切、最让人诟病的就是住房问题。

以李嘉诚等为代表的大地产商,又一次站在了风口浪尖。

央媒呼吁,香港各界要放下局部和私人利益,积极寻求出路,打开死结。

02

香港房价到底有多高?

香港连续第9年位居全球最负担不起住房的城市。房价中位数是716万港币,家庭收入中位数是34万港币,房价收入比高达20.9,比第二、第三名高出许多。

TOP1:中国香港Hong Kong         房价收入比:20.9倍

TOP2:  加拿大温哥华Vancouver      房价收入比:12.6倍

TOP3:澳大利亚悉尼Sydney         房价收入比:11.7倍

平均一个家庭不吃不喝20年,才能买得起一套房,冠绝全球。

香港的豪宅,多次刷新亚洲最贵记录。最近的一次是,港岛东半山一处新楼盘成交均价137万港元/平方米,一套450平方米左右的豪宅价值约6亿港元。

在令人瞠目结舌的房价背面,是许多港人的居住水平之低,与香港这样一个高度发达经济体的形象极不相称。

目前,在香港申请公屋,平均轮候时间已延长至5.4年,几乎是20年来最高的。

在香港交通快捷方便、楼宇繁华体面的背后,有着大量低收入人群栖身在“鸽子笼”、“棺材房”或狭小、不安全的劏房里。据统计有20万人左右。

如果说一线城市是“蜗居”,他们就是不折不扣的“蚁居”。

面对逐年上涨、动辄每平方米20余万港元的高房价,香港基层市民和青年一代只有“望楼兴叹”,中产市民也叫苦连天。

前述TVB的《有楼万事足》纪录片,背后正式这样残酷的社会现实。

“有楼万事足”,其实恰恰是楼房严重不足,整个香港社会,陷入了“买不起又跌不起、不够住又建不起”的怪圈。

03

在解决住房问题上,港府基本上扮演了一个悲情角色。

翻看自22年以来的施政报告,房屋和土地供应一直是港府的头等大事。

港府不是不努力,从董建华的“八万五计划”,到梁振英提出加速修建公屋,再到林郑月娥“明日大屿”计划,都因种种原因搁浅,错失诸多历史契机,终致民生郁结。

1995年底,董建华上任后提出“八万五计划” :每年兴建8.5万套住宅,10年内让香港7成家庭都有自己的房子,轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

此时香港已经高度依赖房地产,从1984年《中英联合声明》到1997年间,13年来楼市平均涨了11倍。但金融风暴的到来,一下子改变了大势。

钟镇涛、张卫健、吴君如等明星都因房价大跌,一夜之间变成穷光蛋。张卫健只好到大陆拍戏,用了六七年的时间才还清债务。

董建华的“八万五计划”,一时千夫所指,被认为是造成楼价暴跌的“元凶”。50万有房中产走上街头,抗议香港房价下跌,要求港府救市,让董建华下台。

2000年6月,董建华首次承认,“八万五”建屋目标已经“不存在”。

港府的努力宣告流产,香港错失良机。

去年,香港行政长官林郑月娥又提出了“明日大屿”的设想,在大屿山周边填海造岛,可新增最多40万个住宅单位,容纳110万人居住,这超过香港总人口的1/8。

她还提出要开发新界340公顷棕地,提供6万个香港人急需的中小型住宅单位,其中6成为保障住房。

刘德华为明日大屿录制了宣传短片《让下一代看见》,他问,“你觉得香港还有没有希望?”

“我知道一讲到填海,就会有很多反对的声音。但,你想让你的下一代,见到一个怎样的香港?”

很多有识之士都看到,香港如今的困境根本原因就是土地问题,只有重启大规模填海才能缓解。

遗憾的是,这条路还是没有走通。

因为来自各方面的阻力——无论是填海造岛,还是开发棕地,总是会有各种环保组织、NGO、反对者站出来,“从香港的未来考虑”“理性发声”,导致这些议题在久议不决。

就连代言明日大屿的刘德华,也被骂得很惨,在网上遭到人身攻击。

04

港府所面对的障碍,既有来自有产阶级的“民意”、环保人士的抗议,也有自身财政的压力。

第一,香港的财政收入结构,是政府在住房问题上的掣肘之痛。

都说内地“土地财政”严重,其实香港才是内地“土地财政”的祖师爷。

由于香港是自由贸易港、避税天堂,无论是企业所得税、个人所得税都非常低,而且2006年取消了遗产税,所以财政对土地的依赖程度更高。

算上土地出让、物业、印花税等,港府收入大概一半以上来自房地产业。高房价、高房租已经成为香港最大的隐形税收。

如果不想办法在土地上做文章,高价卖地,香港政府就很难在金融、贸易、物流产业少干预,少收税,成为世界上最顶尖的自由港口。

这种土地财政与税收财政之间的平衡,任谁都难以精妙把握。

第二,土地长期供应不足,也跟香港生态环保理念发达有关。

根据1976年《郊野公园条例》与1996年《海岸公园及海岸保护区规例》,占总土地面积比重高达近37%的郊野公园与特殊地区受到保护,无法开发。

已开发的24%的土地中,住宅用地占比仅7%。

填海造地一度成为香港政府新增土地的重要来源。但从2005年后,因大量环保人士抗议,政府填海造地几乎停顿。

第三,香港土地1108平方公里,竟然到现在为止只开发了24%的土地,还有大片土地闲置。

香港青年人只要手中有钱,就会倾向于购买小户型房子,凑足首付,等待房价升值换大房。背负高额的房贷,他们当然不希望房价下跌。

这样的人群有多少?一个很尴尬的数字,香港住房自有率仅为48.5%,不到一半,但也是一个庞大的群体。

租房人群中,近30%的人口居住在政府提供的公共租赁住房中,只有17%的家庭居住在私人租赁市场。

香港的新房供应不足,二手房交易占比超过70%,最高达到90%。也就是说,几乎都在有房群体和无房群体中进行利益博弈。

一半对一半,形成对峙局面,很容易酿成汹涌民意,进退维谷。

05

香港财政司前司长梁锦松,曾经形容香港青年生存现状为“上楼无望、上流困难、上位无门”。

房价演变为社会问题的过程中,以李嘉诚、李兆基等为代表的大地产商,该承担多大的责任?

我认为,这里有三个问题需要厘清。

一是,房地产业在逐步发展成为社会经济“庞然怪兽”的过程中,会逐渐出现“虹吸”效应,将各行各业的人才、资金和生产要素吸纳进来。

最新一期的福布斯富豪榜上,香港富豪清一色的地产商,前50名占了一半。

李嘉诚靠塑料花起家的,李文达是靠李锦记蚝油发家的,新鸿基地产的郭家最早是做杂货批发生意,但后来都选中了房地产。

从根本上来说,自49年至今,香港都充当了中国和世界交往的“超级联系人”,经济飞速发展,物业价值“水涨船高”。

香港的地产商,不以盖房子著称,主要是靠不同阶段持续、大量购入物业,越做越大。

因此,房价下跌主要影响他们的既得利益,直接拉低资产的估值。从这个角度看,地产商是作为既得利益者,成为解决房价问题的阻力。

二是,香港的地产商,其实不像内地主要靠规模获取利益,他们的利润很多是来自收租。

李嘉诚在2017年出售的中环中心,作价约人民币350亿,每年的租金就能收40亿元。内地的地产商,开发地产一年的利润率,还达不到这个数。

李兆基的香港IFC,据说每年租金可达百亿;郭氏家族的环球贸易广场ICC,每年租金超过50亿。

香港地产商不喜欢用规模来赚钱,更喜欢利用时间差来赚钱,在内地,香港开发商盖房子也是出了名的“慢”。

他们总是在市场低迷的时候拿地盖楼,等到地产复苏的时候才开始卖楼,获得巨大的利润。

“香港的开发商越来越保守,不去开发,收租就算了。”

从这个角度来看,香港的繁荣兴旺,从长远来看符合地产商的利益,这也是他们支持稳定的重要原因。

三是,在香港,地产商绝不仅仅从事房地产开发,他们掌握更多的民生命脉。这才是人们对他们寄予厚望,也容易愤怒失望的原因。

包括李嘉诚在内的四大家族,除了房地产,还影响着整个香港的金融、电力、码头、电信。

一位香港小学生写的作文《李家的城》,曾疯传网络。从屈臣氏、百佳、7-11到惠康,香港街头随处可见李氏产业。作文“感叹”说:香港内一切的商店,不论是哪种的类型,全是诚哥带给我们的欣赐(恩赐)。

套用一句蜘蛛侠的名言,能力越大,责任越大。

香港富豪很多是低端制造业发家,搞起房地产后,没有去进行制造业升级,更没有去发展科技产业,也没有能够动用自身的政治、经济、社会资源,而眼睁睁看着房价飞涨,成为最大的受益者。

香港楼宇的“天价”对谁有利,答案或许并不难猜。

06

今天香港已成为一座被房地产高度绑架的城市——

还没买房的年轻人感到绝望,已经有房的担心房价下跌、资产缩水;

政府难以离开土地财政,又解不开“民意”的死结;

地产商想要“在商言商”,赚市场化的差价利润,却不得不背上抬高房价的沉重骂名…

日前,香港政团民建联召开记者会,要求特区政府引用《收回土地条例》,大刀阔斧收地兴建公屋。

香港不仅要“有效市场”,也需要“有为政府”。

尽管香港主流媒体称该条例是解决土地问题的“尚方宝剑”,但这些大量的闲置、荒废土地,要成为港人的安居之地,为时尚早。

2018年3月16日,年届90的李嘉诚宣布退休,记者问他年轻人“要不要买房”?

李嘉诚回答:“不能把买房看得太重要,如果女孩子说没有房就不结婚,那如果是我,我就会说,不如趁年轻你再找一个吧。不可能很年轻就要买房。”

这位鲐背之年的“邻居老头”,似乎还没很深的感受,年轻人早已等不及了。

越来越多的年轻人,不再愿意困守狮子山下,选择成为“北上港青”,最流行的选择,就是成为“湾漂”、“深漂”。

香港青年协会青年研究中心的调查显示,半数香港青年愿赴大湾区创业。

年初,粤港澳大湾区发展规划纲要宣布,要打造“宜居宜业宜游”的优质生活圈,超越了以往产业合作的层次。

当时,林郑月娥就表示,会有措施打破香港和内地的隔阂,粤港澳大湾区居民证正在执行中,已有10万港人申请。

香港是中国的香港,也是大湾区的香港。

求解香港房价问题,不能用一时一地的眼光。答案也许在香港之外。

其实,中央已经给出了答案:随着粤港澳大湾区壁垒的打破,人口、资源等要素充分流动,香港不仅有狮子山下崎岖的“海角天边”,还拥有世界级大湾区的海阔天空。

风物长宜放眼量,香港不仅要下功夫解决土地供应,更要看到大势所趋,未来已来。

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