数据艰难转正！楼市变局已至，刚需可以期待年末

作者：杆姐

来源：杠杆地产

商品住宅销售面积累积增速，终于转正。

这对于期盼“金九银十”的开发商来说，不可谓不是好消息。

虽然很多房企嘴上说不关心旺季、淡季，努力回款才是正途，但心底里没有谁不期待有旺季。

中秋小长假后第一个工作日，我国统计局发布了2019年8月部分经济数据。其中，房地产相关数据，特别牵动人心。

今天，杠杆游戏就来对此数据要点，进行详细分析。并对外界关心的“金九银十”前景，以及岁末行情，做个预析。

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住宅销售面积增速转正不易，“金九银十”多半还是黯淡

开发商的预期、资金状况，其实很说明问题。

比如看地产投资数据，我们就会发现2019年无论整个房地产行业，还是住宅部分，投资增速整体处于一个回落状态。

以统计局最新数据为例，杠杆游戏就发现，2019年1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。

其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。

图1.2019年1-8月，全国房地产投资增速  图表来源|我国统计局

虽然回落都不算多，但背后说明两个问题：

1.今年小阳春之后，高层再提“房住不炒”，行情确实有变化，影响到部分开发商的投资。

2.资金面收紧。从银行信贷，到海外发债，到信托及其他通道融资，部分房企资金有压力。

说完投资情况，杠杆游戏重点要讲的是销售端。统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长0.6%。

是的，商品房销售面积累积增速，依旧没有转正。可喜可贺的是，住宅销售面积累积增速，终于转正。

图2.2018年-2019年7月，商品住宅销售面积增速  图表来源|我国统计局

为了让杆友更加深刻理解，商品住宅销售面积累积增速转正的意义，我专门去国家数据网站上做了这个图。

通过上图2，我们发现，今年商品住宅销售增速一直不够好。

小阳春时有过增速为正的时候，接着很快就被“房住不炒”给压下去。

其实按照易居研究院的研究，8月，在受监测的40个城市，新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。

而这40个城市，和统计局的全国数据比，更代表大部分杆友生活的一二线城市。

也就是说，行情依旧不乐观。

从上图2，以及我们这两年的体验看。住宅销售，都是年中出现行情。其实原因很简单，杠杆游戏今年上半年总结过，目前的楼市进入小波段行情周期。

也就是无论货币政策，还是调控，年末、年初放一下，销售回暖。小阳春就是这么来的。

但是，“房住不炒”始终是底线。所以一旦经济企稳，或者楼市有过热的倾向，马上就会收。

去年如此，今年也是如此。

如此说来，尽管住宅销售面积，全国数据8月有回暖迹象，但是囿于周期如此，2019年的金九银十，不可能过分期待。

当然，多国央行基准利率下调，外部环境应该说对楼市有转好。但国内开发商融资依旧比较严，多数开发商以价换量的可能较大。因此，今年的9月、10月销售可能有一定回暖，但价格依旧很难有明确行情。

加之不少城市，二手房挂牌量大增，对楼市也会形成压力。

2

刚需可以期待下年末

文初第一部分，杠杆游戏提到。2019年无论整个房地产行业，还是住宅部分，投资增速整体处于回落状态。

统计局数据还显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1-7月份回落0.4个百分点。

图3.2019年1-8月，全国开发商到位资金增速  图表来源|我国统计局

房企资金到位情况也在回落。

一点不奇怪。中央明确“不以地产作为短期经济刺激手段”表态后，楼市预期已经发生转变。

侥幸心理退潮。

多家银行收到窗口指导。杠杆游戏看到有消息说，原则上，开发贷控制在2019年3月底时的水平。意味着，开发贷余额将从二季度末的 11.04 万亿元减少至一季度末的 10.85 万亿规模。

这对房企来说，是很严重的资金打击。

所以我们看到，很多房企都学起了恒大早已娴熟的全员营销。

比如，时代中国要求，2020年1月5日之前，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监级别为2套，普通总监以上每人指标为4套，副总裁每人6套。

时代中国也回应了，该要求实为行业内通行已久的“全员营销”，但并无硬性指标要求。实话说，这真没什么大惊小怪的。要认识一两个地产公司工作的朋友，对此一点不会稀奇。

开发商融资有压力，自然就必须更快回款。

于是各种促销轮番上演，个别城市、区域，不就放松了一点限购等。对于购房者来说，也就可以有更多选择和考虑的空间。就此，我有两点建议：

1.尽量可以等到年末，信号就是利率变化。目前很多国家都在降息，我们经济也有压力。基准利率，或者市场利率，会不会有变化。

无论如何，更低的贷款利率加成，无论刚需还是改善、投资都是最期待的。

2.城市核心区如果买不起，认准大都市区（圈）。今年以来，相关文件对此很明确，要跟着政策买房。

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土地购置面积今年一直处于较高负增长，后市值得关注

很多人没注意到，统计局数据显示，2019年1-8月，全国土地购置面积12236万平米。同比增速为-25.6%。

当然，这组数据没有详细区分住宅、商业、办公的土地购置情况。但是，大趋势不需要杠杆游戏说，一看就明白。

同时，我们看相关机构的数据跟踪会发现，近期很多城市土地流拍增加，土地出让或者成交的累积面积，确实出现了明显下滑。

图4.2017年-2019年7月，全国土地购置情况  图表来源|我国统计局

很多人不知道的是，这个趋势几乎贯穿2019年至今。

如上图，杠杆游戏在国家数据网站上整理制作了，2017年到2019年7月，这一年多以来房地产行业土地购置面积及增速的数据图。

清晰可见，2019年开始，土地购置面积出现断崖式下滑。一直是同比负增长中。

过去几轮周期我们看到，凡是要调控房价，第一阶段一般就是鼓励，甚至是明确要求各地必须大幅增加土地供应。

所以我们看到2017、2018年，难得出现土地购置面积较快回升。也正是因此，稳定了市场预期，房价这一年来整体稳定了很多。

因为有了足够的面粉，面包价格才会稳定。近期的猪肉行情不也是一个道理。所以，此前杠杆游戏写文章说，即便在积极支持之下，稳定猪肉价格也需要一定时间。

而调控的第二阶段，开发商信贷压力大，资金链紧张，地方也有压力，于是往往开始出现土地出让、成交面积下滑的情况。

接着，一旦放松调控，房价就容易失控。因为土地供应不足，会加剧这个情况。上两轮周期基本都是这样。

不一样的是，本轮调控不仅是史上最严，调控和长效机制的决心，也是从未有过。所以，后市如何，非常值得关注。

从一些城市的情况看，今年有一段时间，部分地价拍得有些高。而整个城市的供应相对是下滑的。

那么，这意味着什么？

要么是开发商高价拿地自己烫手，要么就是限价得适当开点口子？