苏州725新政后的54天，楼市怎么样了

作者：卢俊

来源：真叫卢俊

这个中秋，又是在踩盘中度过的。

望着窗外，此刻还坐在苏州湾某个售楼处的我，也没什么“此身此夜不好长，明月明年何处看”的感怀。

而是掰着手指头数了下，以真正意义上冰封苏州楼市的“725新政”算起，今天应该是苏州失去房地产的，第54天整了。

其实任何存在最怕的不是被批评和指摘，是被遗忘。

苏州，一个在楼市打逆风局的神奇城市，在霸榜多月的房价冰山涨幅指数后，因为一纸新政，仿佛一下子又被市场遗忘了。

今天，在肉身走遍苏州后，码下这篇文章，想借着自己的肉眼所见和一些数据，和大家聊聊苏州这些没有房地产的日子。

01

说到苏州目前的现状，我们还是有必要洞察前因，才能解构当下。

这方面，苏州楼市上半年的妖娆，三鱼很早就在《苏州房价直追上海，这节奏合理吗》解读过了。

过早调控横盘下的价值补位，强控盘下供求微妙平衡，独特的“地价+限价”新盘定价体系，以及园区鲶鱼效应，都是支撑苏州独立行情的底层逻辑。

可现在，构建这些的元素，在慢慢消散。

先说下当下市场的状态好了。

这点上，我们主要看二手房的成交，因为二手房受到政策介入不深，能更真实传递市场声音。

数据上看，“725新政”后的二手房成交量，很好把这样一种市场疑虑给表达出来了。

8月二手房成交套数8319套，这是什么概念呢，环比下滑20%，也是苏州今年4月以来二手房成交跌破万套区间。

再复盘，纵向向对比下，6月成交套数11052套，7月是10434套。

来源：兔博士app

其实从时候开始，苏州楼市基于先前势能释放的太猛，加上“511新政”已经在给市场释放预期了，环比对比下，6月下滑8%，7月下滑6%，只是都没7月底调控来的这么猛。

哪怕新房的网签量也步调很一致，从7月的7701套直接调到5615套区间。

价格方面，市场看起来也在向买方倾斜，8月住宅单价在20268元/㎡，环比跌幅是14%。

看起来苏州楼市好像已经在深度盘整，那真的是这样吗？

02

我看到的真实市场状态，简单说，市场在降温，但是真没那么快。

无论我在工作日，还是节假日，走进售楼处，最直观的感知是，人来确实不算多，但是能来都是诚意想买的。

因为这次调控几乎把市场上投资尤其投机性需求，都给挤干了，售楼小姐姐在挖掘客户需求时也不怎么提及投资导向了，如果自己主动提及，还有来这么一句，“苏州有户口吗？”

更直接点，也更有效的，可以去苏州各大房管局交易中心看看。

最大的感受，就是排队的人少了，或者不用怎么排队了，说明买卖双方是在回归理性的。

只是，这并不意味着，市场控制权就完全交给买方了。

就我实调大大小小板块中，确实看到有二手笋盘出现，可只是极少数需要用钱的，愿意诚意出售的房东，在市场上其实还不多。

几乎和每个中介和房东聊天中，梳理的信息挺一致的。

因为持仓成本很低，很多持仓线都控制在1/3以下，哪怕是在15，16年苏州第一波调控的行情，现在至少也能翻倍一倍。

还有市场这么多年的教育，所以，那就再看看，真的不着急买。

但是有意在价格上谈谈的房东也多了起来，即使在最强势的园区，某种程度上，这已经开始在像市场释放可以准备淘笋的信号了。

而房东们还有一大信心，就是新房市场还算活跃。

03

开头说道了，苏州新盘限价很有特色。

说白了，就是新盘开盘限价没有其他的城市的一刀切，而是根据开发商的拿地价，来订这个开盘价。

这样的好处是，开发商是有钱赚的，但要让渡相当大利润给市场，把上车门槛尽可能压低了。

可凡事都有两面，给板块定价的信号就会很紊乱了。

都知道，二手房的定价成因结构很多，但是主要一大对标就是区域新房定价，可当下苏州市场依然有这样的局面。

高铁新城，这里的金科观天下房东都挂3万4了，旁边一个尾盘和新盘只能开到2万8；太湖新城，片区的二手房能以2万8成交了，马上开盘的两楼盘预计2万。

这样结果也不难想象了，倒挂空间过大，限价新房依然会被市场追捧，数据上，8月开盘的新房，去化还能达到70%。

而二手房看到市场热度还在，反而不会想到自己定价有什么问题，那就价格再挺挺好了。

而且，限价体系还带来的板块估值的紊乱。

什么意思呢，就是板块与板块之间价值对比，被这一套体系给搅动了。

三鱼很早就和大家分享，苏州出于古城保护，很早就开始多中心布局，这点和其他城市用市中心做基本面去估值其他板块，是不一样的。

最典型的，就是“一核四城”的多核驱动，每个区域的都可以进行自我驱动，是能出现相城高铁新城在中环外，比中环内相城老中心陆慕房价还贵情况。

可新房价格体系实在太灵活，那就看谁的新房能拿备案价更高了，这次我就看到了像尹山湖这种小体量的板块的均价，是能压过定位副中心的太湖新城的。

当然，我不是说两者孰高孰低，但是就像苏州板块在17年进行一轮深度调整，这次横盘周期中，不少板块恐怕在冷静之后，也要深度盘整下了。

但总的来说，这样一套限价逻辑依然在有效运作，并且很好对冲了苏州楼市急速下行的风险。

04

这次，我还看到一个非常有意思的现象。

开发商向市场提供的小户型不多，基本都是大户型居多，起码也是个3房起步，不然不好意思友商打招呼。

来自兔博士的数据，95-125平的面积段占到了苏州新房产品的43.52%，125-145平占到了24.3%。

来源：兔博士app

不得不说这是蛮夸张的数据，但想想苏州行情最好的时候，玲珑湾的房子，越是大平层，单价反而越贵，就懂了。

品质的改善房，在苏州市场敞口真的挺大，这次我也和几个操盘手聊了下，其中一家还是第一次进苏州。

其实大家以前对苏州不太上心的，但这几年大家都这赚到钱了，现在态度都觉得这是挺不错的事情，也愿意拿出最好的产品来深耕了。

其实我这次走下来，苏州新一代产品力确实有蛮大提升，这点上，我觉得，从这两年开始，苏州也将慢慢跟着上海的节奏，开始进入产品驱动的赛道上了。

至少，那种在占了双湖极佳视角位置，拿出一个质量楼盘，占了园区最好的公园，做出了成套的垃圾的日子，应该是不会回来了。

05

那我们梳理下，这不长也不短的日子里，苏州“没有房地产”后，怎么了。

首先，市场是真实开始在盘整了，成交的回撤还是价格松动，多少都说明了这点。

但如果你现在就高呼，到位了，那是瞎掰了，不管是市场惯性还是支撑苏州楼市的元素还没完全消散，注定这个盘整期会有点长。

盼着崩盘的，下面的建议也不用看了。

这里，就给大家说些，这样纠结期中的诚恳的建议哦。

第一，这是个改善好时期，市场上的购买力还是有支撑的，也是有人接你的卖盘的，加上当下的产品在主力供应改善端口，选择空间不少。

很推荐，限价新房，当然，你要能选中的话。

第二，有现金的刚需，改善或者投资也好，这时在苏州楼市，最幸福就是有现金了，二手笋盘一定会慢慢出现的。

有点耐心，平时多看看盘，多交几个靠谱的中介，没错。

第三，如果你就是个小白刚需的话，上面和你没关系，多听听老婆的，你真正要关心的，就是现金流和月供了。

毕竟实话说，苏州房价现在也不便宜了。

第四，苏州多套房的持有者，注意，这里是六套以上的那种，想盘整自己手头资产的，不妨可以适当出手了。

要知道隔壁上海楼市现在新房六成的价格区间在300万，500万就能买到上海新一代宇宙中心大虹桥了。

最重要，上海的门槛没大家想的那么严密。

第五，坚定看多苏州，那么投资记好一条，长线，长线，长线，把苏州当成一只能持仓10年以上的城市股权就可以了。

第六，苏州板块们很可能会在深度调整又一轮洗盘，对自己选筹技术还不自信的话，多咬咬牙凑到核心板块去吧。

第七，苏州热捧的学区房这件事，我只说一点，父母的努力能达到圈层，一般就是孩子能够的上限。

06

最后，假如一定要用一个词来形容着第54天的话，那我会用“稍安勿躁”。

嗯，稍安勿躁，祝每个人都会在时间中，等到自己最想要的那个结果吧。