干货！万字长文解读2019年藏在房企中报里的秘密！

作者： 丁祖昱 

来源：丁祖昱评楼市

进入2019年，中央重申“房住不炒”主基调，地方落实“一城一策”有收有放，市场在经历了2018年四季度的下行之后，虽然在三月回暖迎来一波小阳春，但持续性并不强，短暂回升之后市场再度趋冷，尤其是城市成交层面分化加剧，一线城市复苏回升，二线城市整体趋稳，三四线城市面临下行压力。

同时银保监会等多次发文收紧房地产行业融资窗口，市场和融资双重压力之下，房企纷纷打出“促销售，快回款”的口号，审慎拿地，加速销售与回款成为企业运营的主流策略，但是行业规模增速相较2018年同期仍然显著放缓。

房企盈利能力方面：利润增速放缓，整体盈利水平进入平稳期。2019年上半年，受行业整体销售增速放缓影响，规模房企的结算收入和利润规模在保持增长的同时，增速较2018年明显放缓。

总体来看，行业整体盈利水平在经历了2015年的利润率低潮后，稳步提升，进入到一个平稳期。规模房企盈利能力强于行业整体，上半年70家典型上市房企中有38家企业的净利率同比提升。

房企偿债能力方面：房企融资成本持续上升，2019上半年房企净负债率创新高达91%。2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长了7.98%至31466亿元，同时总有息负债相比年初也增加了10.69%至76654亿元。

由于2019上半年企业持有现金相对于年初的增幅小于总有息负债的增幅，加上总权益的增幅也相对较小，因此2019年中174家房企加权平均净负债率为91.37%，较年初提高了4.29个百分点，达到历史最高值，近六成企业的净负债率有所上升。在融资成本上，70家重点房企融资成本在上半年继续上升至7.04%。

房企营运能力方面：从房企存货来看，2019年上半年存货增速收窄，企业库存压力持续下降。截止至2019年6月30日，174家房企的存货规模较年初增长8.5%，相比去年中期下降3个百分点。68家重点房企的存货增幅为8.9%。

从各个房企存货规模来看，上半年有32家房企存货超过1000亿元，较年初增加了3家，TOP3房企存货规模较年初增长6.2%，与去年同期相比进一步收窄。

整体来看，近几年房企虽然存货规模仍在持续上升，但增速下降。

01

盈利能力：利润增速放缓，整体盈利进入平稳期

行业整体利润规模增速放缓近30个百分点；规模上市房企盈利能力强于行业整体，70家中有38家企业净利率同比提升。2019年上半年，受行业整体销售增速放缓影响，规模房企的结算收入和利润规模在保持增长的同时，增速较2018年明显放缓。

总体来看，行业整体盈利水平在经历了2015年的利润率低潮后，稳步提升，进入到一个平稳期。

规模房企盈利能力强于行业整体，上半年70家典型上市房企中有38家企业的净利率同比提升。但我们认为，当前房企的盈利能力仍然面临较大的下降压力，主要表现为以下几个方面：

1）由于行业总体规模已现下降趋势，将来营业收入增速放缓导致利润增速下降的趋势将更加明显。

2）龙头房企通过行业集中度上升获得收并购超额利润的红利逐渐消失。

3）一二线城市限价以及各地历史地王进入结算期导致利润率下降的压力逐渐显现。

4）房企管理精细化转型的效果尚未显现，对利润率提升的帮助不大。

5）融资渠道单一和融资成本的压力仍然较大。

6）市场压力导致的项目去化率下降将拉长项目的周转周期，降低周转效率。

一、2019年上半年行业利润增速明显放缓

1、172家上市房企利润规模增速放缓近30个百分点

近年来，中国房地产行业整体销售规模继续保持稳定增长。但2018年以来，在政策调控持续以及“坚决遏制房价上涨”的主基调下，行业整体的规模增速放缓显著。

而受销售增速放缓影响，上市房企2019年上半年整体的结算收入和利润规模在保持增长的同时，增速较2018年也呈现出明显放缓的趋势。

截止上半年末，172家行业典型上市房企实现总体营收规模23068亿元，同比增长17.2%，规模增速较2018年同期的34.9%显著放缓近18个百分点。总体营业成本同比增长17.9%至16051亿元，规模增速放缓近13个百分点。

因此从利润规模的变动来看，2019年上半年行业整体利润增速的降幅较结算规模更为显著。上半年，172家行业典型上市房企实现总体毛利润7017亿元，净利润3232亿元，分别同比增长15.8%和12.7%。

相较于2018年同期利润规模近47%的增长，今年上半年行业整体的利润增速大幅降低近30个百分点。

二、规模房企利润增速高于行业平均，盈利能力相对较强

当前，行业“强者恒强”的局面已经形成，规模房企的行业影响力逐步提升。

为了更清晰、准确地反映行业盈利表现和走势，我们对70家典型上市房企[1]的盈利状况进行了重点分析。70家典型房企中，包括45家H股上市房企和25家A股上市房企。

[1]70家典型上市房企证券简称：万科A、大悦城、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、中南建设、招商蛇口、荣盛发展、滨江集团、保利地产、建发股份、北京城建、华发股份、华夏幸福、首开股份、金地集团、蓝光发展、迪马股份、绿地控股、信达地产、光明地产、新城控股、北辰实业、金隅集团、朗诗绿色集团、保利置业集团、越秀地产、瑞安房地产、北大资源、中国海外发展、合生创展集团、世茂房地产、中国金茂、建业地产、旭辉控股集团、龙湖集团、路劲、当代置业、华润置地、时代中国控股、宝龙地产、力高集团、禹洲地产、佳兆业集团、花样年控股、合景泰富集团、景瑞控股、银城国际控股、融创中国、中骏集团控股、弘阳地产、碧桂园、德信中国、国瑞置业、佳源国际控股、中梁控股、富力地产、首创置业、融信中国、中国恒大、远洋集团、龙光地产、雅居乐集团、中国奥园、绿城中国、美的置业、大发地产、正荣地产、仁恒置地

70家典型房企中有38家净利率同比提升，表现强于行业整体

营收与利润规模上：2019年上半年，70家典型房企结算规模稳步扩张，总营收规模达21120亿元，较2018年同期增加19.2%；实现毛利润6216亿元，同比上升17.3%；净利润、归母净利润分别为2944亿元、2306亿元，分别同比增长16.1%、16.7%。

整体上，受益于集中度上升的红利，70家典型房企的营收及利润规模持续走高。虽然规模增速明显放缓，但增速高于行业整体。

利润率方面，上半年70家典型房企中有38家企业的净利率同比提升，净利率中位数为15.2%，同比上升0.7个百分点，归母净利率中位数为11.6%，与2018年同期持平。上半年70家典型房企的净利率中位数及归母净利率中位数均高于行业平均水平，盈利能力较强。

值得注意的是，上半年在70家典型房企中有20家企业的净利率高于20%，包括华润置地、龙湖集团、招商蛇口、旭辉控股集团、金地集团、中国金茂等规模房企均在其列。

其中，金地集团在规模扩张的同时，持续改善销售质量，盈利能力表现显眼，实现净利率23%，较2018年同期上升2.8个百分点。

中国金茂采用一二级土地联动开发的方式，通过毛利率较高的一级土地开发业务平衡整体盈利水平，净利率同比提高11.9个百分点达到32.5%，显著高于同规模房企。

此外，大发地产盈利能力有显著改善，净利率大幅提升至8.2%，下半年大发在投资、财务和运营三大体系建设的推进下，盈利能力或将进一步走高。

我们认为，虽然短期内受益于行业集中度上升及收并购红利，规模房企整体的利润率尚稳定在较高水平。

但在目前政策调控常态化、行业增速放缓、房企利润空间持续受到挤压的市场周期下，企业要保持目前的盈利水平仍面临一定的客观压力。特别是对于中小规模房企而言，在行业竞争格局加剧、集中度提升的背景下，如何平衡规模增长与增长质量，提升精细化经营的管理水平对经营者提出了更高的要求。

02

偿债能力：2019上半年房企净负债率创新高达91%

虽然2019上半年房地产市场和政策都有所波动，但由于行业集中度不断提高，企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率，依然需要大量的资金支持，这就使得整体负债规模持续加大。

2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长了7.98%至31466亿元，同时总有息负债相比年初也增加了10.69%至76654亿元。

由于2019上半年企业持有现金相对于年初的增幅小于总有息负债的增幅，加上总权益的增幅也相对较小，因此2019年中174家房企加权平均净负债率为91.37%，较年初提高了4.29个百分点，达到历史最高值，近六成企业的净负债率有所上升。

究其原因，可能是因为一季度房企融资出现了“小阳春”，大多数企业抓紧时机进行了一波融资，同时三四月份的土地市场也较为火热，企业拿地较为积极，现金流出较多。

从融资成本来看，70家重点房企融资成本在上半年继续上升至7.04%。

这主要是由于境内外的融资环境都持续收紧，融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

一、现金：上半年房企持有现金较年初增加近8%

2019年中174家上市房企的现金持有量为31466亿元，较期初增长7.98%。其中70家重点房企的现金持有量为28051亿元，较期初增长8.91%；70家房企的现金总量占比89.15%，较期初增加了0.8个百分点。近57%的房企持有现金有不同程度的增加，70家重点企业中现金增长的企业占比更高，达75.7%。

但是，具体来看单个企业，持有现金增幅则一般并不是很高，70家重点企业中仅有7家持有现金的增幅大于50%。

截至2019年上半年末，持有现金超千亿的企业有5家，与年初持平，其中现金持有量最多的依然是恒大和碧桂园，持有现金均在2000亿元以上，恒大更是将近3000亿元，遥遥领先其他企业。

整体来看，规模房企在持有现金方面有依然有较大优势。

TOP100房企更注重现金增长

从各梯队来看，百强之外的企业和百强企业的持有现金增幅有明显的差距。

现金增幅最为显著的是50-100强企业，这些企业在上半年普遍加大了财务优化力度，此外30-50强的企业持有现金增幅也相对较大。

总的来看，规模较大的房企更加注重现金的增长以及财务的平衡。

二、负债：上半年房企平均净负债率反弹创新高

1、规模：21家企业有息负债超过千亿

截至2019年上半年，174家房企总有息负债规模为76654亿元，较期初增长了10.69%。

其中，70家重点房企总有息负债66283亿元，较期初增长11.3%,占比也较期初上涨0.5个百分点至86.5%。

整体来看，总有息负债的增长主要在于房企整体业绩规模进一步增长，上半年TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比增长4%，千亿房企达到12家，同比增长了5家，另外，截至上半年末TPO200房企中已有106家房企的全口径销售金额突破百亿，同比增长14家。

此外，2019年一季度融资窗口期，房企加大融资力度也促进了上半年末房企总有息负债增加。随着近两年房地产调控加紧，房地产行业增速下降，房企有意控制负债、降低杠杆，总有息负债增幅水平2018年开始呈现下降的趋势，但一季度融资窗口期，使得上半年末总有息负债增幅又较于上年同期上升了4.6个百分点。

具体到长短债的情况来看，2019年上半年短期有息负债23668亿元，较期初增长4.8%；而长期有息负债52953亿元，同比增长了13.6%。

长债的增幅远高于短债的增幅，2019年上半年总有息负债的增长主要还是来自于长债的增长，一方面主要在于房企在2019年开始面临偿债高峰，部分短债在上半年到期已被偿还，另一方面，在融资收紧的情况下，房企有意降低偿债风险，对债务结构进行适当的调整，以免产生负债违约风险。

TOP51-100房企有息负债增长最为显著

从各梯队表现来看，TOP51-100之间的企业有息负债增长最为显著，较期初增长14.91%，其次为TOP31-50的房企，总有息负债也较期初增长了9.45%。

究其原因，在行业集中度持续提升的情况下，这些房企在规模增长方面还有相对较大需求，不少企业都有冲刺千亿的目标。

2、净负债率：近六成企业净负债率微涨

2019年上半年174家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为91.37%，达2015年以来最高值，较期初上涨了4.39个百分点，59.9%的企业净负债率上涨。

其中70家重点房企的加权净负债率为95.37%，同比上升4.02个百分点，净负债率上涨的企业占比为58.6%。

净负债率的上涨，主要是因为2018年年底及2019年一季度，房企有一个融资窗口期，在那段时间房企为了偿还债务以及凑集资金等原因，加大举债，而房企在那段时间也加大了拿地力度，从而使得总有息负债的增幅大于现金的增幅，使得房企的净负债率上升。

TOP10房企净负债率增长最为显著但仍较为安全

从各梯队的企业表现来看，TOP10的房企净负债率为85.48%，其较于2018年末上涨幅度最为明显，增幅达7.67个百分点，TOP10房企中除了保利发展的净负债率实现了下降外，其他房企的净负债率均有小幅上涨。

值得注意的是，2019年上半年TOP31-50的企业净负债率较于2018年末下降，这部分的企业的规模增长到一定的层次之后，为面对未来更加复杂的形式，持续降低杠杆。

3、永续债：计入后重点企业净负债率增加至97.73%

在永续债方面，70家重点企业中持有永续债的企业数量持续维持2018年年末的28家，2019年上半年末永续债总量为1591亿元，同比增长了10.01%，增加了144.8亿元。

2019年上半年，永续债计入后，174家房企的净负债率为97.73%。

三、偿债能力：短期压力不大、负债结构整体更加稳健

1、现金短债比：较年初略有抬升至1.33

2019年上半年174家房企现金短债比的加权平均值为1.33，相比2018年底的1.29上升了3.1%，基本可以覆盖短期负债，现金的流动性以及还债压力还在可控范围内，整体来看偿债风险不大。

其中，70家重点房企的现金短债比为1.38，较期初上升了3.3%，57%的重点房企现金短债比有所改善。

TOP10房企现金短债比略有下降

从各梯队企业表现来看，TOP10房企现金短债比相比年初略有下降0.8%至1.39，TOP31-50房企上升了9%达1.56，在各梯队中比值最高。

此外在行业集中度不断增加的形势下，随着融资环境的持续收紧，中小企业生存环境较为艰难，TOP100开外的房企平均现金短债比为1.02，勉强覆盖短债，为各梯队中最低。

2、长短期债务比：债务结构更趋合理增长至2.23

从长短期负债比的情况来看，2019年上半年174家房企长短期负债比加权平均值为2.23，整体债务结构更趋于合理，较于2018年略微上升了9%。

其中，就70家重点房企来看，有44家房企的长短债比出现不同程度的上升，占总数的63%。

从长短债比的企业梯队表现来看，各个梯队的企业均表现良好，偿债压力维持可控范围。

其中，TOP10、TOP11-30以及TOP31-50房企长短债比较2018年底均实现较大增长，分别增长7.6%、8.9%及7.8%，其中TOP31-50的房企长短债比达到了2.65，于各梯队中表现最好，这类企业处于行业中游，在追赶规模增长的同时，也较为注重负债结构的健康。

四、融资成本：2019上半年借贷利率突破7%

从2019年上半年70家重点房企的平均融资成本来看，约有70%的企业的融资成本相比2018年底有所提高，整体平均融资成本由2018年底的6.68%增至7.04%。

从历年来看，2016年、2017年平均融资成本持续两年下降，但在2018年开始反弹，2019年上半年已突破7%。

这主要是由于近年来境内融资环境持续收紧，近期新进行的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

从平均融资成本较低的TOP10房企来看，国企、央企的融资优势依旧明显，华润、中海、招商、保利等央企均具有极强的融资能力，能够以较低的成本获得所需资金。

以中海地产为例，2019年上半年末加权平均融资成本仅为4.28%，相比年初略微下降了0.02个百分点，处于行业极低水平。2019年1月，中海与二十家银行成功签署港币300亿元5年期俱乐部贷款协议，贷款成本处于同期同类行业中最低水平之一。

2019年7月，中海地产还成功发行港币20亿及美元4.5亿双币种固息高级债券，不仅让中海成为中资房企中首家发行双币种（港币与美元）固息高级债券的企业，同时5.5年期20亿元港币固息债券更成为中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券，且创同行业最低利率。凭借着良好的信用评级，预计未来中海的综合借贷成本或将得到进一步降低。

总结：融资环境进一步收紧，创新融资或称为突破口

综合来看，由于2019年初房企融资出现了窗口期，大多数企业加大了融资力度，导致2019年上半年房企整体加权平均净负债率相比年初上升了4.29个百分点至91.37%。

另一方面，房企整体财务结构仍较为稳健，总体短期偿债压力不大，现金短债比上升至1.33，相比年初增长3%；但由于房企内部分化严重，部分企业仍需警惕偿债风险。

最后，由于境内融资环境持续收紧及原有低成本的公司债陆续到期，房企整体融资成本突破7%，达到7.04%，其中部分国企央企优势或将凸显，凭借低成本融资实现逆周期发展。

进入2019年下半年，房企无论是在信托贷款、开发贷还是在海外债方面都受到了更大限制，融资环境进一步收紧。

如7月初部分银行及信托收到窗口指导，要求控制地产贷款及信托业务规模；7月12日发改委又发布通知，限制房企海外发债只能用于偿还一年内债务；7月20日房地产信托放行标准规定项目公司拥有房地产开发二级资质。

8月底，又有消息称，多家银行收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。8月30日，银保监会又发布了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，对于中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。可见，房企的融资渠道正在全方位收紧，预计未来融资环境仍将保持低位运行。在此背景下，各房企应将重点放在销售回款，从而保证自身财务健康。

此外创新融资方面，尤其是REITs产品受到了政策大力支持，或成为房企融资的新突破口。

2019年1月1日，上交所在新年致辞中表示未来将进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。

2019年4月深交所表示将积极推进公募REITs进程，形成具有特色的REITs板块。预计将在不远的未来，我国首支真正的REITs产品或将更快出现。

除此之外，国家还明确鼓励发展绿色ABS，在2019年5月出台的《关于支持绿色金融改革创新试验区发行绿色债务融资工具的通知》中，明确鼓励试验区内承担绿色项目建设且满足一定条件的城市基础设施建设类企业作为发行人，注册发行绿色债务融资工具用于绿色项目建设，预计未来也会有更多的房企参与到绿债的发行中来。

相信在政策引导下，下半年相关资产证券化产品仍将继续扩容，为房企提供资金支持的同时，进一步改善企业财务情况。

03

营运能力：存货增速收窄，企业库存压力持续下降

本文涉及的“存货”是会计概念，指的是以成本金额计价的除了包含土地成本，还包括建安成本、材料成本等各项成本，与此相关的指标可以反映企业投资开发力度及周转去化情况。

本次我们以174家已发布2019年中期财务报告的房企为研究样本，摘取4项指标数据——“存货总额、已竣工存货、营业成本、营业收入”，通过“存货规模总量、已竣工存货总量、已竣工存货占比、存货周转次数”等指标，分析房企在存货规模、周转效率、去化能力等方面存在的差异以及原因，并分别指出存货规模较为合理、周转效率较好、去化能力较强的典型企业，同时也给指标相对不如人意的企业一些提醒。

一、房企收缩投资，存货增速再收窄

房企存货增速延续18年下降趋势

房企存货一般按房地产开发产品、非开发产品分类，其中房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。

房企存货规模持续提升，增速较去年同期收窄，下降约3个百分点。截止至2018年6月30日，174家房企的存货规模较年初增长8.5%，相比去年中期下降3个百分点。68家重点房企的存货增幅为8.9%。

从各个房企存货规模来看，上半年有32家房企存货超过1000亿元，较年初增加了3家，TOP3房企存货规模较年初增长6.2%，与去年同期相比进一步收窄。整体来看，近几年房企虽然存货规模仍在持续上升，但增速下降。

整体存货规模增速下滑，20强门槛提高至1600亿。存货总量TOP20房企总体规模达到74015亿元，增速为8.5%，较去年同期下滑1.1个百分点，其中过半房企的存货增速较去年同期有所下降。

虽然增速下滑，TOP20存货总量仍占174家房企的比重达到60%，前20强门槛上升至1600亿元，且这些房企中除了首开、泰禾和华侨城外均为操盘金额排名前20强房企。可以看出大部分资源依旧掌握在强者手中，“强者恒强”现象凸显。

二、存货周转率比去年同期略微上升

整体存货周转率略微提升，房企间分化明显

截止至2019年6月30日，174家典型房企的存货总额达到123380亿元，较年初增长8.5%；存货周转次数为0.288次，同比上升0.007次，较2018年下降0.056次。

其中，68家重点监测房企的存货总额达到107349亿元，较年初增长9.1%；存货周转次数为0.299次，同比提升0.013次，较2018年下降0.058次。

与去年同期相比，房企整体的存货周转率有小幅提升，主要是由于企业前期销售项目逐步步入结算期。上半年174家监测房企的营业成本为17081亿元，比去年同期增加35.43%，而平均存货规模较去年同期提升32.09%。

企业项目结算增速高于存货规模扩张的速度，使得企业的存货周转率出现小幅上升。如果企业想要再提升自身的周转速度，则需要将更多的精力放在加快开发竣工及项目整体流程上。

规模房企间的存货周转速度分化较为明显。将监测的174家房企按照克而瑞《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》的操盘销售金额排名筛选出前100。

可以很直观的看到，TOP51-80的房企与TOP1-20及TOP21-50房企之间的存货周转率出现了明显的分化，上半年的平均存货周转率仅为0.202，与去年同期基本持平，而TOP1-20以及TOP21-50的房企存货周转率分别为0.292及0.326，这说明规模较大房企的营运管理能力明显强于小规模房企。

随着行业逐步进入白银时期，房企之间的竞争将会更为激烈，小规模房企如果想要在激烈的竞争中存活下来，则需要在营运能力、项目质量管控、现金回款等方面投入更多的精力，而不是单纯的依赖于规模扩张。

三、大半房企去化压力进一步缓解

已竣工存货占比连续4年下降

由于房地产销售有其特殊的预售制度，所以一般项目在未竣工之前均已进入销售且陆续实现售罄，如果项目在已完成竣工的情况下还未售完，我们一般都认为该项目存在销售困难的情况，故我们通过研究竣工存货的占比，来了解企业面临的去化压力，进而分析企业当前的销售结构和运营模式。

已竣工存货占比连续4年下降，企业库存去化压力进一步减小。2019年上半年，68家重点监测房企的存货总量增长9%至107349亿元，已竣工存货总量为11310亿元，相比2018年的11625亿元下降了3%。

因此已竣工存货占比进一步下降1个百分点至11%，延续了近几年的趋势。整体来看，企业的营运能力得到提升，去化压力得到缓解。

近六成房企已竣工存货占比下降，房企库存问题持续改善。监测的68家企业中，39家房企的已竣工存货占比于2019年上半年下降，占比近六成。

尤其是瑞安房地产占比下降了21个百分点至10%，主要是由于企业结转了较多已竣工面积。

就项目来看，上海太平桥项目结转均价下降约3万/平米，带来结转收入高达33亿元，占企业近半销售收入。同理，其余存货占比减小的企业多是依靠积极促进销售达到消化存货的目的，大部分位列行业销售排行榜百强。

TOP20房企已竣工存货占比基本持稳。就操盘金额TOP20的房企来看，平均竣工存货占比略低于68家重点监测企业平均水平。

金科依靠销售高增速，不仅在竞争激烈的头部房企中晋升5个名次至操盘金额排名17名，并且竣工存货占比下降幅度最大，为3个百分点。

总结：房企“慎投资，重回款”战略加速周转

总体来说，市场的静淡和融资的收紧促使房企投资更加谨慎，存货总量虽然仍然保持上涨趋势但是增速再度收窄约3个百分点，已竣工存货情况持续优化，68家典型企业已竣工存货占比连续四年保持下降趋势，存货周转率相较去年同期微升，房企策略调整效果显现，全年预计存货周转率同比微升。

整体来看房企去化压力仍高，但是库存去化问题得到了持续优化。通过对数据汇总可以发现，房企存货情况呈现以下特点：

虽然存货和企业销售存在高相关性，但企业可以通过加速周转取得更高的销售业绩。存货包含着企业的土地、建安等等多项成本，这在一定程度上代表了企业未来的销售业绩以及可以结转的收入，但是这种成本计价的方式并不能完全代表企业的销售业绩。通过营运的管控以及流转的加速可以帮助企业实现高效的业绩增长。

以碧桂园、新城、阳光城等为例，尽管存货规模相较于同等梯队的企业略有劣势，但是在销售业绩上却取得了领先，主要得益于企业快周转加快整个拿地开工建设过程。尤其是在当前融资窗口收紧的环境之下，快周转加速企业回款提升资金效率更加重要。

结合市场走势以及数据情况，我们对2019下半年企业经营以及存货管控提出展望：

1)房企土地投资将保持审慎态度，投资偏向风险较小的一二线城市，存货增速同比将放缓。融资窗口的持续收紧成为房企土地投资的最大阻碍，从目前监测到的数据来看，房企7-8月的投资出现了明显的收缩，且逐步向风险系数低的一二线城市回归，业绩会上各管理层的表态也印证了这一观点，纷纷表示土地市场仍有调整空间，下半年保持谨慎投资。

另外根据公开数据计算，大多数房企土地储备满足3年内开发需要，因此企业短期之内在土地市场适度收缩投资问题也不大，全年来看土地投资的收缩将会带来企业存货增速的下降。

2）全年来看企业存货周转率或同比微升，快回款战略对存货周转率提升起到正向影响。一般而言受到诸多外界因素以及企业运营战略指导的影响，下半年为房地产行业预售和竣工的高峰期，因此随着企业竣工量的上升，下半年交付结转速度将会加快，这也就是全年周转率大幅度领先半年度数据的原因。

而今年土地市场的冷淡带来的房企投资的收缩减缓了企业存货增速，而融资窗口的收紧又导致企业多打出“快回款”的口号，进一步加速自己的竣工结转，这些行为均将会对存货周转起到正向影响，导致全年的存货周转提升，但是结合企业竣工等数据指标来看，全年增幅提升不会明显。

3）企业去库存效果显现，已竣工存货占比持续优化，全年将维持在11%左右。从年中数据来看，房企已竣工存货占比相较期初再度下降1个百分点至11%，这是连续第四年房企已竣工存货占比下降，企业去库存效果持续显现。

但是由于市场的持续转凉，企业去化压力再度显现，且房企项目竣工和取得交付许可之间存在一定的时间差，因此11%的已竣工存货占比已经属于较优水准。展望全年我们认为企业已竣工存货占比再度优化可能性不大，预期将维持年中的水平。

— END —