弘阳地产（1996.HK）：中期销售增长近五成，超级IP打造高溢价产品未来驱动力

俗话说：越是不确定的时代，越能催生卓越企业的诞生。

2018年是中国针对地产出台收紧政策最多的一年，也是房地产确立新逻辑的转折年，行业集中度的上升，令一大批房企经历阵痛，或退场或转型。

地产业进入“存量时代”，转型商业，建设精品以及差异化竞争已成为房企角逐的新战场。而目前网红经济席卷市场之际，商业地产IP流量成为致胜关键。

目前就有一家带着IP流量游乐商业综合体项目的房企杀出重围，它就是去年刚刚在港交所上市的弘阳地产。

弘阳地产从区域型房企走向全国化布局，上市前就确立清晰的“地产开发+商业综合体”双轮发展策略，左手住宅，右手商业，两手同时抓打造高溢价产品，在此过程中行业影响力不断攀升；近期，弘阳发布2019年中期业绩公告，我们不妨来看看它又带来哪些新进展。

双轮驱动打造“超级IP”生态圈

目前行业“高负债”、“高周转”、“千头一面”成了中国地产业的总体印象。而具有品牌区分度的、高品位的“轻奢精品”，其实还处于深度短缺状态。弘阳地产前瞻性看准行业这一发展机遇，将住宅和商业综合体塑造出具有明显认知度的IP流量大户。

地产+商业双轮驱动打造高溢价产品

先来看住宅方面，集团将产品打磨出三大产品线：时光系、昕悦系及宸晖系，并在全条线推进产品标准化体系建设；而高端精品线中也打造出标志性明星项目——“无锡三万顷”和“成都都江府”。

 无锡三万顷，坐落于太湖畔，项目依托天然原生坡地，属于立体山水院墅景观，约80%森林覆盖率，是当地区域占据资源优势，值得传承的住宅藏品；其价值稳居无锡别墅市场第一位，并获得“中国别墅节特色山水别墅”金奖的殊荣。（如下图）

数据显示来看，此项目于2018年1月开盘当天就卖出销售额9.6亿人民币，跃居无锡别墅市场第一名；价格超过区域竞品 25%，首付比例达到66%；后2019 年上半年又完成销售额7.7 亿，库存去化率达到近 100%，预计或可提前27个月完成项目清盘。

而另一边成都都江府，于2019年上半年存量去化率也达到85%；销售金额排名第二、销售面积排名第三；获得“金盘奖四川云南赛区年度最佳预售楼盘第一名”的奖项。

此项目雄居都江堰核心区域，是当地首席的豪宅典范；作为成都的后花园，都江堰保留原生生态，具有优势资源价值，而伴随时间的沉淀项目未来升值空间有望进一步加大，其长期价值不言而喻。

再看商业综合体方面，集团力求打造4.0模式产品体系，意思就是在产业链模式3.0的基础上加上平台生态圈的概念，利用互联网思维将不同优势资源进行有机整合，实现1+1>2的价值提升。包含弘阳摩天轮、弘阳城市秀场、弘阳未来世界、主题街区等四大模块，使商业与城市文化有机联结，成为“永不落幕的城市秀场”。（如下图）

在打造有IP流量的全时态游乐综合体方面，弘阳内部包含15大产品IP模块覆盖全周期产品，落地智慧社区、爱丽丝花园、泡泡王国、大象收纳、爱妻厨房、动力跑道等模块，在控制成本的同时，提升项目溢价。

最具有代表性的是南京弘阳广场C馆，历时三年升级改造，8月10月重装开业，开业首两日客流突破90万，销售达2900万。

其实弘阳广场C馆是“弘阳茂”的全新组成部分，作为弘阳商业第三代商业产品，弘阳茂定位为55万方“双Mall+游乐演艺”大型游乐综合体，集文化、旅游、休闲、购物和人居功能于一体，业态涵盖购物中心、家居建材、主题游乐、星级酒店。

弘阳地产这一商业模式截至目前还是中国房地产界唯一的一家。具体来说就是弘阳将”游乐场+购物中心+家居馆“融为一体，三驾马车并驾齐驱，即满足消费者对于体验式购物的需求，又可以将集团三大优势融为一体打造未来都市圈的布局，商业刺激周边住宅的销售，住宅又带动商业流量，相互协同，形成互助。

超级IP打造精致产品力，产品力又是企业创造利润的内驱力，弘阳集团透过中期业绩公告给投资者交出了一份满意的答卷。下面来看看具体数据。

中期稳字当头，高质增长提升财务安全性

2019年8月28日弘阳地产(01996.HK)发布中期业绩公告，期内，集团实现营收39.08亿元人民币(单位下同)，同比增长1.13%；母公司拥有人应占期内利润7.43亿元，同比增长14.06%；基本每股盈利0.22元；

1、营收稳定，利润率高于行业平均

截至上半年，从弘阳的核心盈利指标可见集团上半年主基调是稳字当头，且保持稳中有进；数据来看，营收增长1.13%，净利润增长15.2%，归母净利润增长14.06%；毛利率为29.0%，净利率为18.5%，对比同梯级房企百强，弘阳地产整体利润率水平高于同行。（如下图）

另外，我们亦发现集团的毛利率略有下降1.2个百分点，这也不难理解，因为房地产规模化扩张过程中肯定相应的会提高拿地成本，这是企业在上升发展趋势中牺牲短期利润的必要策略，但即便如此，弘阳上半年29%的毛利率水平依然领先行业平均，可见弘阳在项目质量把控和成本之间已经找到平衡点，稳健的经营管理能力在日后项目标准化发展中将运用更加娴熟，高效高质的保持行业竞争力。

盈利能力是集团经营效率的体现，在房地产行业，判断公司财务稳定性重点还要看负债情况。

2、负债优化，财务稳健增厚安全边际

整体来看，集团资产负债情况如下图，上半年集团净负债率录得76%，同比下降4.8%；总资产规模增长27.3%至864.6亿元，银行现金及现金等价物（包括受限制现金和以质押贷款）增加36%至169.5亿元；总资产持续增长，现金流充裕，足够抵抗偿债风险。

核心指标净负债率持续下降，回顾近四年弘阳地产净负债率情况，从2016年-2019年中期，净负债率从87%下降至76%；弘阳地产在全国规模化布局基础上，降杠杆保持财务稳定性，相信未来随着公司步入业绩收成期, 规模上升后的销售回款增大还将进一步支撑财务稳定性。

现金流健康，短期无负债压力，集团总现金对短期借贷的覆盖倍数有所提升；数据显示，集团现金短债比为1.26倍；一年内借款和票据债务总共为约109亿+25.8亿=134.8亿元人民币，现金169.5亿元可完全覆盖，可见弘阳短期偿债无压力。（如下图）

评级稳定保障多元融资渠道畅通，基于集团稳定的盈利能力和偿债能力，弘阳获多家国际评级机构认可，境内外信用评级保持稳定，包括获联合评级国际“BB-”评级，境内主体获中诚信证评、联合信用“AA+”评级等。另外，公司在2019年上半年成功发行三笔境外美元债均获得超额认购，且年期不断延长。

总体来看，集团盈利能力强劲，财务稳定性保持在正常范围，现金充足，说明弘阳地产经营良性运转正逐步加强，内部自我造血功能逐步提升，又加上外部融资渠道的拓宽，稳健的财务状况将对集团形成财务安全护城河。

财务稳定就有利于推动资金回款，从而加速前线的拿地和销售效率，所以行业有句话叫：短期看销售，长期要看土储。

优质可售土储资源充沛，完成年度目标确定性高

弘阳地产多年在扎根南京，做透大江苏建立稳固的龙头地位基础上，在2018年首发进入武汉、成都、南昌、佛山、开封等全国具有经济活力的节点性核心城市，2019年更进入西安、长沙、温州、襄阳、江门、盐城和阜阳等城市；基本完成全国化布局。

土地储备方面，2019年上半年弘阳土地储备总建筑面积约为1569万平方米，较截至2018年12月31日增加19.9%。按7月销售均价13894每平米来计算，目前集团可售总货值为2180亿人民币。按此数据保守预测，集团可维持3-4年的利润锁定。

新增土储方面，集团上半年拿地35幅，共取得土地面积190万平方米，计容面积407万平方米，项目分布于南京、苏州、合肥、武汉、西安、成都、重庆、佛山、常州等城市。土地储备细分城市如下图：

在建项目方面，集团共计123个项目在建设中，计划总建筑面积为1032.83万平方米，共计43个未来开发物业，计划总建筑面积为467.58万平方米；已竣工物业10.82万平方米，开发中物业1032.83万平方米，未来开发物业467.58万平方米，投资物业57.5万平方米。

充足高质量的土地储备支持将有利于推动集团前线的销售速度、释放经营现金流和利润。

2019年上半年，集团实现合约销售额303亿元，较上年同期增加43%；累计合约销售面积229万平方米，同比增长48%，平均销售价格为每平方米12,889元。据悉，弘阳地产2019全年销售目标为600亿元，上半年已完成销售目标的50%。

回顾近年集团合约销售从2016年至2018年，销售金额从133亿元增长至473亿元，复合增长率高达89%；销售面积从90万平米增长至353万平米，复合增长率高达98%；其增速领跑行业，并且受惠于高效去化水平，集团结转收入有望在未来进一步释放，爆发力不容小觑。

对比同梯级同行公司来看，弘阳地产虽基数较小，但增长速度同比最快。（如下图）

基于弘阳高质高效的项目管理能力，上半年集团签约回款率达到94%，可以看出集团正持续加快周转去化，加上即将迎来的楼市“金九银十”，集团下半年完成目标任务确定性高。

总体来看，弘阳作为综合性商业地产企业，通过2019年中期靓丽的业绩，向我们展现了一个“新秀”爆发力和未来增长潜力。住宅+商业双轮驱动和三驾马车的新兴商业化战略模式带来集团业绩强劲增长确定性进一步加强，同时公司品牌形象形成重构。

结语

房地产行业步入行业转折周期，巨头房企因为体量巨大只能缓缓转身，中小型房企或退场或挣扎在行业边缘，唯有从开始就具备认清形势的眼光才能不走弯路实现弯道超车。

弘阳地产就是其中之一，从一开始就以多元地产开发+商业综合体结合发展，百亿规模处在行业转型期，既好掉头又好长驱直入，是地产界少有的重视从产品力提升上发力，重质重量实现稳健发展的”聪明人“。

俗话说厚积而薄发，现阶段的弘阳正处于这个阶段，合约销售增长，而财务业绩因为是结转前期销售，存在时滞从而业绩表现平稳。未来随着去年及今年销售结转，弘阳后势爆发力将逐渐显现。而且公司基本面良好，优质的土地储备、充沛的现金和稳健的财务结构都预示着公司或会成为下一个千亿级房企，值得关注。