SOHO中国(00410.HK)中期净利大降近五成 写字楼租赁市场遇冷？

今日午间，SOHO中国(00410.HK)发布上半年业绩报告。令人大吃一惊的是，今年上半年，该公司录得净利润5.65亿元（人民币，下同），而去年同期为11.1亿元，同比大降48.9%。在一线城市空置率升高的情况下，难道写字楼租赁市场遇冷？

具体上，今年上半年，该公司实现营业额约8.89亿元，同比增长约4.75%；营业成本1.77亿元，同比下降13.16%；毛利为7.11亿元，同比增加10.42%；净利润5.65亿元，同比下降48.36%；每股盈利10.9分，不派息。

今年一季度以来，该公司股价一路下行，但中期净利润大降的业绩传递至资本市场，几无波澜。截至今日收盘，该公司股价报收2.3港元，微跌1.29%，成交额1095.86万港元，最新总市值119.589亿港元。

（行情来源：富途）

资料显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和首席执行官张欣联手创建。公司主要从事办公楼物业业务，在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。2015年，公司推出SOHO3Q，目前SOHO3Q业已成为国内最大的共享办公室运营商。

净利异常是卖楼所致

在营业额同比略增，而营业成本明显下降，毛利上升的情况下，SOHO中国在上半年净利却同比大降近五成，究其原因，是去年其他收入异常所致。

据中报披露，该公司前年与独立第三方签订协议出售其持有的凌空SOHO项目，而这项交易于去年完成交割。凌空SOHO项目的出售净利为9.88亿元，该项所得计入去年中报，而今年上半年无此类交易发生，由此导致净利润同比大降。

若剔除已售项目租金收入的影响，2018年上半年该公司营业额为7.95亿元，今年同期实现8.89亿元，同比增约11.8%。同样的是，剔除项目整售产生的非经常性利润，则2018年上半年公司权益股东应占净利润约为4.06亿元，而今年同期为5.65亿元，上升明显。

这样看来，SOHO中国今年中期净利大降近五成，并不能体现中国写字楼租赁市场不景气，甚至或应认为，写字楼租赁市场整体向好，但事实真的如此吗？

写字楼租赁市场承压明显

今年上半年，我国经济面临下行压力，大国之间贸易磋商的反复、汇率的波动、市场信用风险的增加，诸多因素让我国的许多企业受到了不小的挑战。企业经营发展的需求和动力传导至写字楼租赁市场，该行业景气程度不言而喻。

在中报里，该公司援引戴德梁行市场研究报告表示，2019年上半年，北京甲级办公楼的空置率略有上升，二季度末的平均租金较年初有所下降；而上海核心商圈办公楼的空置率上升更为明显，平均租金的降幅亦大于北京市场。

这样看来，写字楼租赁市场在今年上半年承压明显。不过SOHO中国表示，得益于核心的资产位置和先进的物业管理，其在北京、上海所持成熟物业的租金在2019年上半年均有所上涨，空置率低于北京及上海市场的平均水平。

该公司还披露，今年上半年，其运营稳定的投资物业平均出租率达到约94%，而二月开始招租的古北SOHO亦约达到45%。而位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO也将于今年三季度竣工开业，该公司认为其将大幅提升SOHO中国自持物业的可租建筑面积，并贡献更多的租金收入。

但另一方面，该公司近几年却在陆续出售旗下的商业项目，不过这些被出售的项目大多数位于上海：

2014年2月，以52.32亿出售SOHO静安广场和SOHO海伦广场给金融街控股；

2014年9月，以30.5亿出售上海凌空SOHO一半项目给携程网；

2015年9月，宣布退出上海外滩金融中心项目，以84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团（00656.HK）出售名下外滩项目的全部股权；

2016年7月，以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场；

2017年6月，以35.73亿出售上海虹口SOHO给吉宝置业等，并将凌空SOHO整售；

据报道，该公司旗下的光华路SOHO二期、SOHO天山广场其亦有意出售。

潘石屹在2012年宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，公司的业务重点就放在了租赁业务上。而SOHO中国近年来却出现上述诸般动作，令人心生疑问，是单纯的自身经营层面调整，还是春江水暖鸭先知，体现其对整体写字楼租赁市场的看空？