一个外地人对上海几条没废话的价值判断

最懂上海的人,一定是上海人,但是对上海变化比较敏感的人,还是上海人么。

作者:卢俊

来源:真叫卢俊

最懂上海的人,一定是上海人,但是对上海变化比较敏感的人,还是上海人么。

我觉得不一定。前段时间找了一个在上海生活了20年的非上海人聊天,

他是一个理工科的男生,日常思考非常理性,但也非常直线条。在2008年之前就买够了足够的房产,后面十年一套房子也没买

但是因为手里持有物业,而且比较均衡的遍布上海的不同区域,所以他对不同地段的价值改变比较有感觉

这一次聊天,他和我说了说他眼中的上海地段价值转移逻辑

很多我觉得挺有道理,也很有意思,虽然有点有点争议,但是内容还是和大家分享一下

 

01

以前上海属于典型的环线论,越在中心的价格越贵,然后往外依次递减。所以以前上海的价值高地就是人民广场和陆家嘴的位置。上海以前的市中心特别小,就是内环

那么对于郊区怎么处理,或者说怎么扶持郊区的经济发展,以前有两种模式,第一种是郊区给地

所以郊区的房子是最多的,这个模式也对,房子盖了才有可能有人去住,然后那个地方才能热闹的起来

第二种是给税收政策,知道那些企业不会在郊区办公,但是税收落在郊区也是挺好的,所以你看以前崇明的返税政策是最好的,金山的返税政策是最好的,大概就是这么一个逻辑

整个格局就是内部靠地段,外部靠政策,所以因为内外两种不太一样的发展逻辑,直接导致所有的交界的地方,或者人群比较混杂的地方,整个地段价值是比较低的

比较典型的,比如曹家渡,比如上海火车站,比如嘉定的江桥,包括普陀的真如都是这样,价格总是比周边要低

因为人群结构复杂之后,违建就比较多,人群流动比较多,产业和商业氛围也就比较弱

这样的价值论断支撑了上海2000年-2010年左右的价值锚点,我定义叫原生式发展

所有的政策都是比较撒胡椒面式的大家都差不多,无非中心和郊区的区别,各自发展怎么样要看自己的能力


02

后来的慢慢的我发现有几个变化,这个变化代表着上海的发展方向,但这也上海地段价值的演变带来了第二个标准

当然本质上这样的发展代表着之前的模式进入了瓶颈,后面需要转型

市中心我们先不说,因为本来地方就不大,重点看郊区的。

最近大家都在聊自贸区,自贸区的基本就是税收低贸易强,自贸区在上海这次是第二次的落位,第一次是金桥外高桥的区域

我们可以想想为什么以前广撒网的返税模式,这次在自贸区阶段要具体到某一些板块

其实背后的用意很简单,简单的一句话来说:有实际产业才有实际政策支持

以前那种注册地和办公地不在一个地方的影子公司,本质上没有给地方经济带来实质性的提升,且产业的聚合性没有发挥出来,从而导致越核心的位置越贵,城市发展不均衡

现在定向,不论是金桥还是临港,都已经可以比较统一的按照规划的初衷去发展,对于郊区的板块带动的意义要胜过之前

第二种,也是很明显,以前人多人乱的地方是价格洼地,现在人多的地方反而成为价格高点

最典型的代表就是大虹桥。很多时候人多人杂并不是坏事,但是之前发展不好是因为对于区域内没有合理的规划任其自然发展,从而恶性循环

你从大虹桥的模式可以看出,规划走在人群之前,这样的良性循环就大了很多,你看如今整个大虹桥的发展,本质上等于再造一个中心

当然火车站和上海南站已经没有可能了,未来浦东机场还是记得期待的,特别是东站起来之后,同样也是规划走在人群之前的样板

而藏在这两个政策背后的还有一个定位,很多人会忽视,叫区域自治

什么意思,郊区发展的足够好的地方,有能力保持相对独立的自治权,这样的权利下方本质上是为了更好的激发地方的经济潜能

最直观的感受就是浦东,且不说现在给到浦东明确的自治权了,哪怕是在以前,整个上海落户最难的时候,浦东对于外来人口导入以及优秀人才的额扶持依然是最大的

这个片区因为外来人口而生,因此也知道什么样的人才对于地方会更好

其实不仅仅是浦东,松江也是如此

不知道大家有没有感受到松江的变化,很多人眼里已经不再属于郊区了。佘山虽然走下高冷的神坛,但是泗泾九亭等区域的发展使得整个松江更加接地气。

另外很重要的一点,松江应该郊区里第一个有联动外部城市的板块了,G60这一条高速几乎是在松江的一己之力下推动的,而这一条科创走廊未来很有可能会影响上海的未来

 

03

当然,可能你会说,讲了那么多还是要靠政策。但是你仔细看其实不少地方已经有类似公司运作的模式,这就是上海城市发展科学的地方

比如说兼并重组,几乎所有的其他地方都是学的上海。最典型的就是浦东对南汇的兼并收购以及静安对闸北的兼并收购

收购的逻辑也和上市公司重组一模一样:有钱的和有地的合作。在一个不缺人的城市里,有钱和有地几乎就可以撬动下一轮的城市发展引擎

这种模式如今在上海也发展出来一个加配版,就是长三角示范区,三个地方的三个区域组合成了一个示范区

虽然没有公开宣称这是一次兼并收购,但是模式会很像,未来区域内的人口流动会非常的密集

第二种我叫教育资源的重组,这事更低调,但是确实真的有效,一直在执行这个政策的地方就是青浦

任何一个版块想要转型和升级,实践告诉我们教育资源是绕不过去的一个关卡,古北和联洋就是这么过来的

正是因为看到了这样区域,青浦这几年是极尽全力的用土地的方式换得好的私立教育资源,青浦的人口升级以及居住氛围的浓郁,一半的功劳要归功于对教育资源持续性的投入。

这个价格在未来还会持续性的放大

最后关于交通呢,交通也是很重要的,但是交通真正能够引爆的还是地铁,嘉定11号线就曾经这么做过。

当然现在大家可以看到再做跨城地铁已经很难了,但是城际铁路如今正在上海快速的发展,不论是通到太仓的嘉闵线还是通到嘉善的沪嘉线,这两条线串联的地方,未来也是价格引爆点

 

04

好,说了那么多想说什么呢

重点就是告诉大家,如今上海的地段价值已经和过去完全不一样了,不同区域都有不同的发展,以及不同的地方,政府管理能力强不强,政策执行程度以及重点也都不同,我们再用简单的环线论或者因为边上卖多少所以我们卖多少的逻辑已经完全走不通了

近郊和远郊的发展,以前靠哪个离市中心近,现在靠不同的地方政府远见如何,格局如何以及政策实施的力度如何

当然整体来说还是有一些规律性可以总结的,有几个我个人的观点和大家分享

1、上海未来就是东西发展,东边负责对外负责出口负责产业负责老外,西边负责对内,负责长三角,负责人群联动,负责全中国

2、几个郊区位置,我比较看好的地方有青浦、松江、浦东,这些都很棒,地方政府的能力很强,奉贤如果努力一把也还可以。个人觉得宝山够呛、金山够呛,嘉定一般

当然,哪怕是一个区域,内部的价值错层也同样存在,这个观点也只是我个人的观点

 

05

那对于上海的中心区呢,文章从头到尾都没有聊到

对于上海的核心区当然很好,但是我希望大家明白一个现象,就是对于一线城市的更新从棚改调整为旧改,不知道各位是否明白这里什么含义

我的理解就是旧改也就意味着以后市中心的老破小不会拆迁了,永远存在。而老破小存在最大的意义,就是给一个国际化大城市引入外来年轻人最后的居住跳板,这一点在上海深圳会表达的更加明显

未来不论如何一个城市的商品房不论出租还是购买,让异地年轻人承受的难度是越来越大了,单位城市发展公共租赁房源的同时,依然要保持在市中心足量且廉价的租赁地方。

过去10年的深圳为什么那么多年轻人敢去,因为深圳的城中村住在里面真心便宜,也就真心会有奇迹

上海会保留这样的弹性空间,换句话来说,旧改在我眼里就是老公房加个电梯而已。

换句话来说哦老破小会真正意义上成为不动产,流动功能也会变弱,而且土著也会陆续迁移到其他区域

这一块的地产价值会变弱,因为不论产品还是使用者都是购买力比较弱的群体

那上海以什么为界限,我认为就是内环,内环会更像这样一个地方

 

06

差不多是这样的内容,对于很多的判断比较直接推论也比较粗暴,但也比较干脆的给出了一个方向。

很多时候我们对一件事情的看不懂,就是因为干扰的因素太多,我们去到每个售楼处,里面说的关于交通商业教育配套各种都差不多

对一个地方一个城市有没有自己的判断比较重要

这是一个外来理工男的认知,也是他眼中的上海。不论如何希望你对一个城市也能够有自己的判断

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