禹洲地产(1628.HK)：派息丰厚凸显投资价值 “千亿征程”更近一步

8月26日晚间，禹洲地产股份有限公司（01628.HK）发布2019年中期业绩，财报数据表现亮眼。在宏观环境承压，房地产政策趋紧的背景下，禹洲地产逆势高增长，交出了一份靓丽的中报。

1、合约销售高增长 实现全年目标无压力

禹洲地产主要通过物业开发分部、物业投资分部、物业管理分部、酒店经营分部以及其他分部开展房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理等业务。公司收入来源主要为物业开发，往年该分部收入占比均在97%以上。

今年上半年，禹洲地产实现合约销售金额284.74亿元，同比上升32.47%，公司全年目标为670亿，当前已经完成全年目标的42.5%。考虑到下半年金九银十的到来，房地产热络行情之下，结合公司下半年的推盘节奏以及800亿的供货量，下半年阶段公司仅需完成50%的去化，即可达成全年目标。相信今年公司的销售也将有望超预期。

2、盈利能力持续表现 利润结转确定性强

房企收入的确认来源于过去一到两年公司合约销售的结转，从过往公司合约销售增长表现来看，禹洲地产一直表现出高增长的姿态。过去三年公司合约销售增速分别为66%、74%、39%，年复合增长率达到55%。虽然2018年增速有所下滑，但考虑到彼时市场处在高强度政策调控的状态下，尤其是公司重点布局的长三角一、二线城市，受到限价等因素影响导致公司有意推迟了推盘，不过这无疑也为后续利润的强劲释放埋下了伏笔。

今年上半年公司业绩稳定增长，实现收入116.37亿元，同比增长26%，创下历史新高；实现归母净利润16.39亿元，同比增长23%；归母核心利润13.97亿元，同比上升21%。利润高增长的同时，公司的经营效率亦持续表现，公司毛利率、净利率继续维持在行业较高水平，其中上半年公司净利率达16%，核心利润率达12%。

3、丰厚土储支撑千亿目标完成

土储作为房地产企业的核心经营要素直接影响着未来的发展，近年来禹洲地产在土储上持续发力，表现卓越。

今年上半年公司相继在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取14幅优质地块，权益归属总建面达153万平方米，平均楼面价11106元每平方米。值得一提的是 ，所纳地块中有9幅地块还是在第一季度土地市场尚未升温的时候以底价或低溢价率摘牌。公司低成本的在优质经济区域纳储，在助推规模增长的同时，也为公司后续利润进一步释放带来了更多期待。

截止今年上半年，禹洲地产的土储达到1918万平方米，总计138个项目分别分布于六大都市圈共30个城市，平均楼面成本约为5580元每平方米。按区域来看，其中长三角区域、海西经济区、环渤海区域、粤港澳大湾区、华中地区都市圈分别占比约为64.07%、34.72%、0.52%、0.35%及0.34%。另外按城市等级划分，一线城市占比达80%，二线城市占比达20%。

庞大且质素优良的土储为未来三到四年的发展带来了强劲的支持。就在8月27日中期业绩会上，公司董事局主席林龙安还表示，当前货值已经超 3400亿元，按照货值计算，这些土储超过八成位于一二线城市。目前，公司在建面积已经突破1000万平方米，为下半年乃至明年的推盘提供源源不断的供货。

由此来看，在可观的土储及在建规模下，公司进军千亿俱乐部，已经是临门一脚。

4、财务表现稳健 现金流充裕

在保持业绩、土储高增长的同时，禹洲地产亦维持在健康安全的财务状态。截至2019年6月30日，公司净负债率为72.7%，虽较去年末有所上升，但仍处在行业安全水平。

期末，公司现金及现金等价物和受限制现金合计为389.26亿元，较去年末提升约32.95%，充裕的现金流足够抵抗短期偿债风险。此外公司继续保持融资成本优势，上半年加权平均融资成本为7.47%，虽有所小幅走高，不过考虑到整个市场融资趋紧利率走俏的行业形势，且已发业绩的规模较大的房企的融资成本也处于相同范围，禹洲对于融资成本的管控能力依然值得信赖。

5、结语

伴随房地产迈入白银时代，行业集中度提升成为趋势，众多房企加速向头部迈进，当前禹洲凭借过往优异的经营表现已经顺利站在了千亿俱乐部的门口，在庞大的土储及持续推进的销售业绩加持下，公司进军千亿指日可待。而凭借拿到头部房企门票的优势，公司后续在拿地、融资等各方面也都将更具优势，行业马太效应下，禹洲地产还将在行业跑出更为强势的姿态。

当前公司亦在多元化业态上发力，商业地产已经开始持续提供稳定的现金流，此外引进央企华侨城作为战略股东，拓展文旅板块，持续加码布局多元业务生态，禹洲地产在当房地产下半场已经做足了准备，未来也将有望引领行业转型迈向高质量发展。

回归到投资层面，此次中期业绩会上，禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓先生特别提到，禹洲上市10年来，每股已累计派息2.62港元，相当于IPO价格2.7港元的97%，这一派息为股东提供持续丰厚的回报，"当时投了一股的禹洲地产股票，现在等于拿了1.44股在手，再考虑到分红已经把本金拿回来了，所以整体来看，可以说我们是对得起股东的，我们也愿意与股东和投资者分享公司发展的成果"。而正值公司25周年暨上市十周年，公司更是继续大手笔回馈股东，拟派中期股息每股12港仙，并加派上市十周年特别股息每股3港仙，合计派息同比增长62.1%，派息率高达46.81%。

截止目前公司的市盈率不到四倍，股息率在10%左右的水平，结合当前市场环境来看，作为进可攻退可守的优质投资标的，禹洲地产的投资价值凸显，而从长远而言，公司即将迈入千亿阵营，凭借优异的经营表现后续也将有望刺激资本市场，迎来新一轮的价值重估，长远投资价值值得期待。

25岁风华正茂的禹洲地产，当前已经是中国地产江湖里的重要一极，过去高质量的发展已经见证了它的实力，未来作为千亿房企一员，其还将持续在行业中跑出新的精彩。