中国海外发展（0688.HK）：增速放缓，应该杀估值吗？

1、公告事件

2019年8月22日，中国海外发展公布半年报。报告指出，物业合约销售额增长28.7%至1942.0亿港元，对应销售面积为922万平方米，增长8.9%。收入上升至933.8亿港元，经营利润上升至366.1亿港元。公司股东应占盈利上升7.4%至249.4亿港元，核心净利润达209.9亿港元，同比增长9.5%。每股基本盈利上升7.4%至2.28港元。

公司在中国内地18个城市和香港新增24幅土地，新增总楼面面积为464万平方米。于六月底，公司土地储备为9175万平方米，银行及其他借贷为港币1399.8亿元，应付票据为港币779.0亿元，持有银行结余及现金港币1120.4亿元。净借贷比率维持于35.0%的行业低水平。公司股东应占权益从2018年底的2834.8亿港元上升6.7%至3023.9亿港元，即每股资产净值为27.60港元。半年股本回报率达到8.5%。拟派发中期股息每股港币45仙，同比增长12.5%。

2、业绩点评

（1）业务介绍

中国海外发展有以下主要业务，包括物业开发、物业投资和其他业务。其中物业发展为最主要业务，占比超过98%，因此物业开发的业绩决定了公司的表现。期内，公司系列公司在中国内地23个城市共有52个项目竣工，竣工的总面积达685万平方米。公司期内投资物业租金收入为港币21.2亿元（2018年同期：港币17.6亿元），同比上升20.5%。公司去年开业或试营项目进入稳定运营，实现租金和出租率稳步上升。其他业务收入为港币4.4亿元（2018年同期：港币5.4亿元），其中酒店和其他商业物业的收入合共为港币2.3亿元（2018年同期：港币2.7亿元）。

截至今年6月底，公司物业发展收入为港币908.2亿元（2018年同期：港币863.0亿元），主要来自济南的华山珑城、成都的云熙和锦江壹号、广州的锦佳华庭、苏州的富士居、南昌的中海阳光玫瑰园、佛山的万锦公馆和新晟公馆、海南的神州半岛等项目销售。

今年上半年，公司于中国内地18个城市和香港合共新增24幅土地，新增总楼面面积为464万平方米，实际权益面积442万平方米，总地价港币751.8亿元，权益地价港币574.1亿元。地块主要分布在香港以及内地1线、1.5线和2线城市。其中1线城市占比16%，1.5线城市占比35%，2线城市占比49%。这些土地所在城市住房需求强劲，未来利用区位的优势，可以再同行中形成较好的竞争力。

前六个月拿地量相对较少，基本在100万平方米左右。到了7月份，拿地量突增，基本赶上了上半年的总和。土地储备增加，为公司后续的发展打下良好的基础。

（2）盈利能力分析

净利润同比增速方面，近几年的表现比较稳定，但是出现了小幅度的下滑。对比同行业，其表现中规中矩。面对政府政策对房地产的管控更加严格，整个行业的增速都受到了一定的影响，在很多地产公司表现为负的净利润增长时，海外发展的表现可圈可点。

近几年公司的业绩都不是很亮眼，不论是总收入同比增长率还是营业利润率都没有跑赢行业平均水平。唯一能庆幸的就是公司一直保持着增长，虽然速度很慢，但起码没有出现明显的倒退情况。今年上半年还是维持的9.5%的股东净利润的成长，表现基本稳定。

 综上，中国海外发展半年业绩表现平平，保持了小幅度的稳定增长。面对政府政策调控，收紧对房地产行业的管理，地产公司整体要应对不小的挑战。公司近几年业绩增速持续放缓，市盈率是6X PE和内地房地产公司估值一样，而且成长性更差，面对现在这个时点投资价值和吸引力较差。