融创进入爆发周期 孙宏斌高筑墙缓称王

头部房企领跑者

八月以来，房企逐步进入今年的中报季，在一众大小房企中，头部房企们的表现尤为亮眼。

8月22日早间，融创中国（01918.HK）公布了今年上半年的成绩单。实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；同比上升0.5个百分点，毛利润193.5亿，同比增长67.9%；公司拥有人应占利润102.9亿，同比上涨61.7%。

这也意味着，在上半年房地产市场整体增速收窄的背景下，融创以增收又增利的成绩继续领跑。

而在规模增速上，融创及其联属公司上半年实现合同销售面积1472万平方米，合同销售金额2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。

虽然距离融创今年初定下的5500亿销售目标仍有一段距离，但从以往的经验来看，融创的销售业绩在下半年往往有一个爆发期，而今年下半年可售货值超过5700亿，完成目标的压力不大。

终端市场领跑同行

自2010年上市以来，融创在终端市场上始终领跑同行，2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%。

2019年融创市场优势仍存。今年上半年国内楼市在开局前三月的小阳春行情之后再度回稳，波动曲线变得更为平缓，市场交易量仍旧高位横盘。根据国家统计局数据，1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%。

对比全行业，在“房住不炒”的总基调下，融创以极强的品牌优势和产品竞争力，录得高于行业水平的合同销售增长。上半年实现合同销售面积1472万平方米，合同销售金额2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。而且月度数据非常稳健，每月同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间。

对于市场走势，融创中国董事局主席孙宏斌在22日的发布会上表示，未来市场走势仍将分化，一二线城市库存不多的，限价与二手房价格也倒挂，所以市场受到影响不会太大，但三四线城市的影响会比较大，因为这些地方价格过去大涨了一轮，且供应量也很大。

而融创在房企竞争的下半场具有极强的土储优势。数据显示，融创下半年拥有可售资源5722亿，超过80%位于一二线城市。

融创优质土储带来的稳定性也得到了投行的肯定。德意志银行预计，得益于大量优质的土地储备，融创有能力实现20%以上的销售增长，将高于其他大型房企同期约10%-15%左右的预计增速。

流动性充裕短债无忧

从过往数据来看，2016-2018年，融创的并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%，均处于快速增长通道。

而在今年上半年，在连续多年合同销售金额快速提升之基础上，融创已进入利润释放的重要阶段。

数据显示，上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营融创收入，上半年融创附属融创、合营融创及联营融创的总收入合计为1293亿元，同比大幅增加82%，公司拥有人应占权益收入1005亿元，同比增长71%。

同时，伴随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除，融创毛利率逐渐回归，较上年同期的24.7%增加了0.5个百分点至25.2%。而在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下，融创毛利润再创新高。报告期内，录得毛利润193.5亿，同比增长67.9%；公司拥有人应占利润102.9亿，同比增长61.7%。无论毛利润还是净利润增长幅度，均在一线房企中名列前茅。

与此同时，融创不断优化资本结构，在保证现金流充足的基础上提升市场份额和经营绩效。截至六月末，融创总资产8703亿，较上年末增加21%；所有者权益797亿，较上年末增加9%；现金余额1380亿，较上年末增加15%；现金余额覆盖下半年到期有息负债超过3.1倍，短债无忧。

在保持流动性宽松的同时，按融创的计划，下半年将继续加速销售、释放经营现金流、严控土地投资，预计净负债率在2019年底将显著下降。

融创行政总裁汪孟德表示，未来融创主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长，且融创凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资，这方面的优势将在很长时间内持续。

土储布局优势突出

对房企来说，土地储备犹如粮仓。融创超强的纳储能力、对于购地窗口期的精准把握，早已得到行业及资本市场的高度认可。

从今年上半年的拿地节奏来看，融创在1-4月市场低位合理补充土地，并在5月市场高位后控制拿地节奏、规避拿贵地风险。前4月，融创所获取的核心城市及区域的土地平均溢价率仅为21%；而5月之后，仅增持了少量极为优质的土地资源。

而对于下半年的计划，孙宏斌在业绩会上表示，按照现在的调控政策，融资端收紧将会常态化，此举是严格控制资金往房地产涌，在这个逻辑下，后市会受到比较大的影响，土地价格会下行，商品房销售也受冲击，购房者预期趋于稳定。

 基于此，融创将延续谨慎拿地的策略，严控拿地标准，只会在极少有优质项目上才会出手。

不过虽然融创今年在拿地节奏上有所放缓，但在并购实力上，融创依旧优秀。

目前，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。

值得一提的是，上半年全国各线城市市场走势明显分化，一二线城市市场需求依旧坚挺，市场热度明显好于去年同期，成交量同比有所提升。而融创始终坚持在强经济支撑的一二线及强三线城市投资布局，有效规避了弱三线及以下量级城市的市场回调风险。

截至8月22日，融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿，确权土地储备面积2.13亿平方米，货值超过83%位于一二线城市，面积超过60%通过并购方式获取；土地平均成本仅为4307元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，融创可运作的利润空间较为丰厚。

事实上，多年来融创的纳储能力和土储价值已得到市场和行业的充分认可。摩根士丹利曾发布报告称：融创土地储备货值充裕，且大部分位于一二线城市，优质充足的土储使得融创后续获取土地时十分从容，尤其在土地市场过热时能够规避风险。

文旅板块异军突起

在地产领域的绝对优势确立之后，融创对于人们新的需求、对于融创发展远景，有着更长远地思索，“地产+”正是基于经济社会发展趋势所作出的理性抉择——坚守地产绝对主业，并开拓延伸业务，为中国家庭提供美好生活体验——这也是融创努力的方向。

今年年初，融创完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局，即作为“中国高端精品生活创领者”的融创地产，作为“品质生活服务专家”的融创服务，作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅，以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。

2018年初成立的融创文旅公司，在成功整合了万达文旅团队后，形成了从设计、建造到运营的完整架构，并在今年广州、无锡两大文旅城超预期开业中，快速完成团队整合。

今年六月，广州、无锡两大文旅城精彩开业。广州融创茂开业首日客流量达30万人次，开业七周累计客流量达328万人次，开业出租率100%；广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次，收入平均周增长率17%，客流量平均周增长率19%。无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，开业出租率100%；无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次，其中水世界收入平均周增长率57%，累计达1686万元。这些数据足以证明融创文旅经受住了市场的考验。

相对于同行，融创文旅具有高起点布局、产品区位稀缺的特点，项目大都布局在国内一二线核心城市，无论是人口基础还是交通便捷性，都难以被同行复制。

截至目前，融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。而融创文旅在短期内将迎来新的增长。

按照融创的规划，今年下半年将新开昆明融创文旅城，明后两年预计将再新开4座，全国将实现12座融创文旅城的协同架构。汪孟德认为，虽然文旅项目在融创才刚刚起步，但随着时间的推移，收入贡献将逐渐扩大，成为助力公司核心地产业务的重要力量。

事实上，文旅板块已经与融创旗下的文化板块和物业板块逐步产生协同效应。具体来看，文化板块制作的内容可以在文旅项目落地；物业板块以此接管了大面积的非住项目；而对于主业地产板块来说，文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力，提前锁定回报期。

可以说，通过长期投入和运营，文旅将成为融创未来发展的新价值增长点，长期价值会在未来逐步体现。