是什么因素推高了美国大都市区房价？

作者： 束加沛 

来源：华夏幸福产业研究院

前言

美国地广人稀，土地私有制，绝大部分区域一栋房子的价格相当于一个人6年的收入，而且还是一个独栋别墅，但是少数区域房价很贵，一方面是这些区域经济较好，人口稠密，另外一方面，这些区域往往有着严格的规划，虽然土地是私有的，但是在土地上建造房屋的类型、高度、大小和密度等都会受到规划的影响。

美国房价收入比分布图  数据来源: JCHS 

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规划对于美国房价影响极其显著

美国的规划主要分为两个层次，在州一级是总规，由州议会制定，而具体的落实则依靠当地的规划委员会或者立法机构制定和修改的区划（zoning）。一般来说，总规是一个方向性的指引，而区划是对具体某块土地的开发规定和使用限制。

图1和图2分别是近十年美国各个州房价和区划，以及土地使用限制法规的散点图，纵轴是排除通胀影响后的平均房价，横轴是新增的区划/土地使用限制法规数量，图中的点代表美国各州的平均房价和新增区划数量。从图1和图2可以非常明显的发现，区划和土地限制（land-use regulation）越多的地方房价越高，两者的线性关系显著。

图1. 美国2000~2009年期间新增区划数量和房价散点图

图2. 美国2000~2010年期间

新增土地使用限制法规数量和房价散点图

规划从两个方面导致房价上涨，一是区划和土地限制减少了供给，导致房价上涨；二是区划规定了房屋最小占地面积和绿化等条件，决定了社区的档次，制定了房价下限。

此外，美国的规划和土地限制密度在不同的州是不同的，尽管整体上来说房价比较适中，但是少数地区购房和租房负担仍然比较沉重，这些地区往往是规划管制极其严重的区域。加州是最典型的例子，1970年前加州房价和美国平均值类似，此后规划限制在加州不断升级，房价随即开始起飞，此后一直领涨全国。

图3. 美国和加州房屋价格指数

  数据来源：Bloomberg

但是加州的人口和人均收入的变化并不支撑房价的一路高升，虽然人均收入一直高于美国的平均水平，但是高度有限，从80年代到现在基本是原地踏步。加州的人口增长也在90年代基本结束，此后占全国比重长期非常稳定的保持在12%。收入增长和人口增长这两个房地产的需求侧的因素变化不大，高房价是供给侧造成的。

图4. 美国和加州房屋价格指数

   数据来源：Wind

加州的区划管制和环保管制是美国最为严格的，这导致加州的私人住宅营建许可占比常年低于其人口占比，如图5所示。规划管制导致供给减少，从而导致营建许可减少（美国新建住房需要营建许可），从而造成房价显著高于美国平均水平。

图5. 加州私人住宅营建许可与人口占比

    数据来源：Wind

02

 美国的规划如何运行？

上面数据和分析显示了规划管控抬升了房价，但是这个机制是如何实现的其实更加重要。在州议会制定的总规框架下，地方规划委员会/立法机构负责制定和修改区划。一个典型的区划将所在区域（municipal，相当于镇）再切分成不同的板块（zone），在不同板块有着不同的开发限制或者要求，从建筑类型到建筑风格，从限高到绿化情况，如图6所示。

图6. 区划的制定及内容

总体上来说，区划体现的是本地居民的意愿，区划的精神往往是可持续发展和保障社区安全和保障公共服务质量，但是实际的操作是通过房屋占地最小面积限制、禁止公寓开发（只允许新建独栋别墅）减少住宅供给，保证新建住房价格较高，保持和提升社区档次。此外，控制人口密度，保持公共服务水平也是区划的重要作用。

以教育为例，美国中小学的教育经费高度依赖当地的房地产税，房地产税是房价乘以这个区域的税率，如果新建的住宅单套价格较低（占地面积小/公寓/供给过多），在入学人数不变的情况下，教育经费会出现短缺，结果可能是教学质量下降和房地产税税率上升。区划通过制定新增住宅占地面积的下限，间接制定了新增住宅的价格下限，防止了公共服务陷入恶化，维护了房主的利益（但是损害了潜在购房者利益）。

在美国的政治体制下——Homevoter就应运而生。Homevoter指一个区域（往往是优质独栋别墅住宅区）的自住房房主积极参与政治和选举活动，包括议员的选举，或者自己进入相关的委员会，参与到区划的制定和修改当中。房主积极参与区划的目的是为了提升自己住房的市场价格，避免财产损失。这种活动相当于邻避运动的一种升级，房主不仅可以通过政治活动避免诸如垃圾场等不利的设施对自己住房价格的冲击，还可以通过区划减少供给或者对新建住宅的档次进行要求来提升自己的房屋价值。Homevoter实质上是房主运用选举权和立法权来实现自己的经济利益，这就是美国政治另外一个源远流长的源头——依附制度。福山的《政治秩序和政治衰败》非常的详细的讨论了这个概念。

当然，区划也绝非可以单单用依附制度去解释，区划背后也有非常现实的因素。我们知道，限贷是一种非常有效控制房价上涨的方法，通过限制需求，从而打压房价。所以贷款的有无对于房价影响是巨大的。美国同样有着类似限贷的情况，联邦住房管理局（FHA）的一个极为重要的功能是提供较低利率的贷款，但是有一系列发放条件，除了房屋的建筑质量这种硬标准外，还有一些关于社区的软条件，如图7所示，这些条件继承了此前保险公司的区划标准，权重最高的几项都指向了同一种类型的社区——100%的美国本土白人中产阶级，有色人种的混居将显著降低评分，使得该区域难以获得低息贷款。

图7. 联邦住房管理局信贷标准及影响

1970年后，平权运动的发展使得种族歧视减少，但是阶层的歧视并没有减少，通过限制独栋最小占地面积、禁止公寓开发等等措施可以保持区域房屋的高单价，实现阶层隔离。对于开发商和房主而言，如果房子不符合联邦住房管理局的信贷标准，房价会显著下降，所以开发者和持有者都非常有动力维护这种隔离，不断制定和更新区划。

03

区划产生了哪些后果，如何看待区划？

首先，区划缩减了供给，抬升了美国部分区域的房价，同时也放大了这些区域房价的波动。其次，区划促进了郊区化，是美国当下独栋别墅为主的住房结构的重要原因。第三，区划加剧了阶层隔离，放大了美国的不平等，区划的背后是公共服务的分割与阶级的隔离。

几乎美国所有的规划和区划都会写明是为了社区安全、可持续发展与公共服务而进行。但是分析这样一个权力运行的机制时，更需要看的是谁能左右权力运行的方向，这些主导者的利益是什么，他们如何制定和修改权力运行方向。在美国区划中，房主是影响区划的主导者，对于房主而言，维护公共服务和公共资源不被稀释，保持社区品质和房价是核心诉求；房主是通过一人一票的政治制度从选举和区域的公投参与到权力中。这样导致大部分的区划服务了房主的利益，抬升了区域房价。开发商如果想获得超额收益，需要修改区划，需要在其他方面为房主的利益作出让步。

卢梭在《论人类不平等的起源和基础》中写到“人类之间存在这两种不平等，其一为生理上的不平等，有自然确定，年龄，健康，体力，智力，另外一种为精神上或政治上的不平等，因为其依赖于某种习俗”。

区划是美国政体下的必然产物，是经济和政治制度的体现。区划产生负面效应有隔离、加剧阶层和种族分化等等。美国政府在克林顿到小布什时期也有一系列政策进行扭转，某些政策可以称得上非常积极，但作用短期有效，反而产生了意想不到的后果——次贷危机。我们将在后续的文章中进行讨论。

参考资料：

1.Quigley, J. M., & Raphael, S. (2005). Regulation and the high cost of housing in California. American Economic Review, 95(2), 323-328.

2.Center, J., & STUDIES, H. (2019). The state of the nation’s housing.

3.Center, J., & STUDIES, H. (2018). The state of the nation’s housing.

4.Calder, V. (2017). Zoning, Land-Use Planning, and Housing Affordability. Cato Institute Policy Analysis, (823).

5.Glaeser, E. L., & Gyourko, J. (2002). The impact of zoning on housing affordability (No. w8835). National Bureau of Economic Research.

6.Fischel, W. A. (2009). The homevoter hypothesis. Harvard University Press.

7.Taylor, M. (2015). California’s high housing costs: Causes and consequences. Sacramento, CA: Legislative Analyst’s Office.