千亿金科（000656.SZ）再加速，半年净利大增289%

作者：大摩财经 

来源 ：大摩财经

华南有撑起中国房地产半壁江山的粤系房企，闽南有靠收割地王闻名的闽系房企。氤氲多雨的西南山城重庆在晋升为新一线城市后，也孕育出了一批新的千亿房企。

作为渝派房企代表之一，去年刚刚迈入千亿大关的金科股份（000656.SZ）近日发布了半年报，延续了上一年的好势头。签约销售金额814亿、签约销售面积839万平方米，按今年冲刺的1500亿销售目标计算，上半年已经超额完成。

在规模稳步增长的同时，金科的业绩表现也非常喜人。上半年实现营收261亿、归母净利润25.9亿，同比分别增长68%和289%；毛利率大幅提升7.7个百分点至30.31%，创下了近年来的最佳水平。

这也意味着，在“房住不炒”的总基调下，金科不仅保持了稳健发展的态势，还迎来了发展的“丰收期”。

领跑新千亿军团

规模和业绩的双重增长离不开金科过去两年的稳健发展。

事实上，在过去的一段时间里，金科的规模增速并不明显。数据显示，金科2011年借壳登陆资本市场，当年房地产主业销售不足140亿，在随后的五年里，金科的合同销售金额分别为164亿、208亿、210亿、221亿和319亿，期间同比增长18%、27%、1%、5%和44%。

但在过去的两年，金科的规模呈现现象级增长。2017年、2018年的销售金额分别达到630亿和1188亿，同比分别增长97%和81%。在此带动下，金科逐渐夯实品牌效应，今年上半年实现签约销售金额814亿，签约销售面积839万平方米，同比分别增长36%和20%。

而且在房企整体承压的大环境下，金科的规模化增长仍保持着持续稳定的特征。数据显示，金科上半年预收款项达到940亿，同比增加48.3%，达到总资产的三分之一以上。这部分款项的增长主要受益于本期销售回款的增加，这也意味着，持续增长的回款能力将成为保障金科未来业绩持续释放的重要支撑。

除了规模的稳健发展，金科在土地储备上也呈现现象级增长。

数据显示，金科过去三年新增土储规模分别为613万平方米、1245万平方米和2054万平方米，同比增速均超过60%。

而在2019年房企整体融资收紧的情况下，金科的拿地节奏仍维持在高位。财报显示，上半年，金科新增土地投资项目94个，计容建筑面积1530万平方米，合同投资金额423亿。截至六月末，金科及其所投资的公司在建项目226个，可售面积达到5600万平方米。

根据金科的计划，全年新增可售货值将达到3200亿，预计下半年拿地力度不减。

事实上，金科在下半年已经成功“围猎”。今年七月，新城控股危机爆发后不得不卖子求生，而金科正是这场风波的赢家之一。截至目前，金科已经部分或全部接盘新城抛售的8个项目。

值得称道的是，即使金科不断加大土地储备，在今年上半年仍保持了债务结构的持续优化。

财报显示，截至六月底，金科短债289.7亿。表面上看似似乎债务规模仍然庞大，但金科手头持有的货币资金高达309亿，可以完全覆盖短债。同时，EBITDA利息保障倍数达到1.78，较上年同期增加48.33%。

在此期间，金科的总资产规模同比增长46%至2720亿，资产负债率83.86%，与上年同期相比下降接近1个百分点；净负债率同比下降11.9%。若扣除预收账款后资产负债率降至49%，较上年同期下降2个百分点。

此外，上半年金科还完成2018年现金红利派发，每10股派发现金红利3.6元，股息率高达5.58%，股息率位列A股同行业前列。

从深耕川渝到走向全国

金科从重庆起家，作为金科的大本营，重庆为金科提供了重要的弹药保障。数据显示，2018年金科在重庆市场签约销售额达到400多亿，市场占有率高达8.79%。

2019年金科仍在加大对重庆市场的布局。上半年新增土地投资项目94个，重庆项目占了14个，累计计容建筑面积180万平方米，占全部新增面积的11.8%。值得一提的是，金科在新增的重庆项目中所占的权益比例较高，多数为100%持股，最少持有比例也达到50%。

但随着盘子扩大，金科逐步开始从川渝迈步全国。2017年，金科提出“三圈一带”“八大城市群”的区域发展战略，以“二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，逐步退出四线城市”为导向，持续增加核心城市布局。截至今年上半年，已进驻全国23个省、直辖市、自治区，八大城市群战略布局基本完成。

核心城市战略不仅避免了单一市场波动带来的风险，而且带动金科地产项目的毛利大幅增长。

数据显示，今年上半年金科整体毛利率同比跳升7.8个百分点至30.3%，创2015年以来新高；房地产销售业务的毛利率也较去年同期增长7.54个百分点至29.76%，均价达到9702元/平方米，同比增长超过16%。

非地产业务弯道超车

2018年底，金科正式对外宣布销售规模突破1000亿的同时，也首次公开了其“四位一体”的发展战略。即在做好民生地产开发和生活服务主业的同时，加大科技产业投资运营和文化旅游康养的布局，以地产主业延伸出产业“生态圈”，为客户提供全生命周期的美好生活。

事实上，金科的生活服务业务已经初具规模。2019年上半年新增合同管理面积3500万平方米，累计合同管理面积达2.39亿平方米，服务业态涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等。在金科的规划中，今年全年计划新增合同管理面积5000万平方米。

多维的产品也为金科的生活服务业务带来了丰厚回报。今年上半年，金科实现收入12亿，同比增长84%；净利润1.59亿，同比增长约260%。

值得一提的是，近两年房企物业服务分拆上市已经成为一种趋势。碧桂园、新城控股、雅居乐、银城国际等多家头部房企和中小型房企纷纷将物业板块分拆打入资本市场。以此来看，位居中国物业服务十强公司的金科服务也有分拆上市的可能。

而在另一条战线上，金科围绕国家科技产业走向，重点发力科技产业投资运营板块，聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据等特色产业，致力于产业园区的投资、建设、孵化和运营，已经取得了不俗的成绩。数据显示，目前金科开发和运营产业园区面积超1200万平方米，入园企业超过2000家，其中500强企业、千人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%，入园企业年总产值超千亿。

除此之外，金科还选择了“文旅+地产”作为多元化发展的出路。作为新的入局者，金科在文化旅游康养方面大手笔下注。今年四月，金科与成都置信签订战略合作协议，组建成立金科置信集团。未来三年，围绕文旅、康养、产业、新商业领域四大板块，金科集团对金科置信的累计投资将超过200亿。八月，金科又携手澳洲威秀集团，拟规划全国样板项目，引入国际超级文旅IP，打造世界级旅游度假区。

金科去年首次迈入千亿阵营，拿到房地产下半场竞争的门票。事实上，无论是生活服务、科技产业还是文化旅游都是金科从地产主业延伸出的产业新生态。

中国的房地产市场已经进入触及行业天花板的阶段，在清晰明确的战略指引下，多元业务的共同发力，有望促进金科打造新的增长极，在房企竞争的下半场占据不容忽视的优势地位。