彩生活(1778.HK)：净利2.4亿+23%，坚持社区服务平台转型

机构：天风证券

2019H1 彩生活服务收入 18.11 亿元，同比增长 3.1%，其中，物业管理服 务收入 15.11 亿元，占比 83.43%（同比-0.11pct），同比增长 3.0%；增值服 务收入 2.00 亿元，占比 11.04%（-1.03pct），同比减少 5.6%；工程服务收入 1.00 亿元，占比 5.52%（+1.14pct），同比增长 29.5%。

物业管理服务收入 15.11 亿元，同比增长 3.0%。

物业管理服务主要包括：(i)以酬金制为小区提供服务；(ii)以包干制为小区 提供服务；(iii)为物业发展商提供预售服务；及(iv)向地区物业管理公司提供 顾问服务。具体来看：

包干制物业管理服务收入 12.95 亿元，占（物业管理服务）71.5%，同比增 加 7.6%，主要由于 2019 年收购北京达尔文及于 2018 年下半年收购杭州卓 盛和柳州中实等物业以及部分此前由本集团提供交付前服务的项目陆续竣 工交付转为包干制物业管理项目，导致本期产生收益的总建筑面积增加；

交付前服务收入 1.15 亿元，占 6.4%，同比减少 35.3%，主要由于部分由公 司提供交付前服务的项目于期内竣工交付转为包干制物业管理项目；

截至 2019H1，集团平台服务面积达到 12.06 亿平方米（包括合约管理总 建筑积、合作面积及同盟面积），具体来看：

合约管理总建筑面积达到 5.635 亿平方米，管理和咨询服务合约的小区达 到 2824 个，分别同比增长约 16.4%和 10.5%。其中，2019 年 6 月 30 日已 经产生收益的合约管理总建筑面积达到 3.645 亿平方米、小区数量达到 2295 个。管理项目遍布中国 277 个城市，实现合约总建筑面积快速扩张。

合作面积达到 3.920 亿平方米，同比增长 58.5%，主要由于彩生活适时提出 了平台输出战略，通过向合作伙伴提供平台服务，使在线平台可以服务于 更多非本集团管理的小及家庭。

19H1 彩生活毛利 5.9 亿，同比减少 4.83pct，毛利率从 2018H1 的 35.3%减 少 2.7pct 至 32.55%。

平台化转型成果显著。随着智慧小区建设的深入推进，彩生活正在转变为 一个由技术主导的平台化企业，积极运用互联网带来的新兴技术、深化大 数据、人工智能等技术应用，注重智能设备的投入，并以此推动管理效率 的提升，为管理的小区提供更优质服务体验。公司于总部建立了强大的数 据化「云」系统，强化「端」的服务承接能力，减少对「管」的职能与范 围的依赖，来组织有效的小区服务。

构建社区新零售模式。彩惠人生将新零售模式与缴纳物业管理费的场景结 合，将业主、电商平台和物业企业三方结合起来。业主通过彩惠人生在零 售方进行消费后可以获得物业费减免，获得真正的实惠；电商平台获得了 更加高效的社区新渠道；物业企业解决了收物业费的问题，可以提高物业 费收缴率。2019 年彩惠人生取得了突破性进展，与京东、百果园、58 到 家等电商平台合作，累计成交 62.2 万单，同比增长 91.1%，累计成交金额 1.21 亿元，同比增长 323.2%。

风险提示：核心人员流失，与京东、360 合作不及预期，增值业务发展低 于预期