万科（000002.SZ）2019中期业绩会：如何活下去、活得好、活得久？

8月20日，万科公布2019年半年度报告。报告显示，上半年万科实现营业收入1,393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。在《财富》杂志发布的“2019年世界500强企业”名单中，万科位列第254位。 值得一提的是，在房地产市场融资环境持续收紧之下，万科依旧保持着稳健的财务状况。截至6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。

8月21日消息，万科举行了2019年中期业绩推介会，出席业绩推介会的有万科总裁祝九胜，执行副总裁张旭、王文金，董秘朱旭。万科董事会主席郁亮未出席。万科董事会主席郁亮曾表示：“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。国内房地产行业重量级选手之间竞争激烈，到了2019年中期，一起来看万科的业绩表现如何。

万科董秘朱旭介绍万科上半年的财务状况

万科上半年营收增长31.5%，归母净利润增长29.8%，营业利润率28.06%。

截至6月底 在建总建面约9867.6万平方米 权益建筑面积约5869.2万平方米，规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米，权益建筑面积约3423.5万平方米。积极参与旧改项目，权益建筑面积合计约341.4万平方米。

朱旭还表示万科在手现金充足，2019上半年净负债率35.04%，保持行业低位。 截至6月末,万科有息负债金额为2,253.2亿元(约为总资产的14.3%),较年初減少人民币3589亿元，截止报告期未,有效交叉货币掉期(CCS)余额为20.91亿美元;报告期内有8.75亿美元针对外币负债签署的远期外汇契约(DF)到期;本期产生汇兑收益约人民币3.1亿元。

2019年上半年，万科实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1,329.9亿元，同比上升32.2%。与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。 上半年，万科共获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

截至6月30日，长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

万科董秘朱旭在万科2019年中期业绩推介会上指出，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。她表示，面对高度不确定性，万科将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上，继续巩固和深化既定工作思路。其中，万科将坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金使用效率；实施清产核资。此外，万科将继续推动组织重建和事人匹配。财报显示，截至6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，短期借款和一年内到期长期负债总计666.5亿元；净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为35.04%。

万科总裁祝九胜接受问答

对于深圳建设中国特色社会主义先行示范区对房地产业的影响，万科总裁祝九胜表示，不敢预测政策，会密切跟踪变化，做出本地企业应有的贡献，积极参与其中。

对于货币市场的变化给房地产企业带来融资压力，朱九胜在万科2019年中期业绩推介会上表示，万科会密切关注货币市场、客户市场和土地市场的变化和关联关系，做出适当调整。他说，“好学生喜欢难题目，万科争当好学生。”学会“敬畏市场，顺势而为，因时而变”。实际上，对于稳定经营的企业来说，资金难度可能没那么大，万科一向比较稳健，未来会根据货币市场的变化，调整状态。

对于是否会加强与平安等险资的合作，朱九胜首先表示非常感谢平安对万科这么多年的支持。他认为，房地产和险资有天然的联系，是高度关联的。房地产要防范过度金融化和杠杆化。不过，随着中短期资金渠道的收紧，险资作为中长期的资金来源，发挥的作用会越来越大。

关于长租公寓的运营，祝九胜表示，万科泊寓成立了专门的事业部。今年长租公寓已经具备了独立成军的条件。长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一。 截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。