【业绩会直击】首创置业(2868.HK):资本助力,构建多元化生态业务

北京老牌房企首创置业(2868.HK)在香港港丽酒店举办2019年中期业绩会。执行董事,总裁钟北辰先生,副总裁,财务总监范书斌先生及董事会秘书秦怡女士出席了发布会。

今次发布会,管理层介绍了2019年上半年集团业绩情况、核心财务数据和指标、下半年业务展望。

第一部分 业绩回顾:

1、业务亮点:

2019年上半年,首创置业销售额和签约面积再创新高。签约面积162.7万平方米,同比增长19.4%;签约人民币金额405.4亿元,同比增长12.4%,全年的800亿目标完成已经过半。公司及子公司(集团)营业收入为104.8亿元(人民币,单位下同),同比增长47.2%;营业利润为21.8亿元,同比增长41.6%;归属母公司净利润11.9亿元,同比增长61.2%。董事会决议2019年中期不派发股息。

2、投资情况:

拿地:聚焦三大核心城市圈以及潜力型强二线单核城市,综合运用一二级联动,基金平台拿地、合作开发等模式,低成本获取优质资源,新获13个二级开发项目,总建筑面积184.3万平方米,总投资额度171.3亿元,平均土地溢价16.9%。住宅业务首次进入苏州、东莞、厦门

一二级联动项目合计土地投资额67.4亿元,占比39.3%,总建筑面积53.3万平方米。其中,石景山西黄村项目属于北京核心区优质项目,紧邻西五环,靠近地铁六号线以及多条城市主干道,周边有优质教育资源,成熟商圈、优越的自然环境。

周转速度:落实“快周转”,高品质供货、新开项目快速去化、有效盘活存量资产、全面升级首创制造2020运营体系。自销全面开拓内外部管道,实现自销签约129亿元。

通过提升项目去化率,确保回款工程节点等多项举措,加速销售回款,最终实现签约金额再创新高,销售回款大幅增长。

商业地产:新开业北京房山奥特莱斯二期和济南奥特莱斯,截止目前奥特莱斯业务累计布局17城,开业10家,布局和开业项目数量继续稳居行业双第一。已开业项目在业绩期内实现销售额36.4亿,同比增长54%,客流量1864万人次,同比增长103%。房山奥特莱斯开业首日收入达到5,000万元。

发展物业:本集团以及合营公司,联营公司实现竣工落成总建筑面积147.0万平方米。

增强资管能力:面对高科技地产,文创,长租公寓,打造可持续盈利模式,积极探索主业与资源系统发展。长租公寓已开业项目接近租满,朝阳十八里店集体用地长租公寓项目顺利开工。首创高科平台已经锁定宁波种子项目,有望撬动周边地块一二级开发。

第二部分 财务表现

公司坚持以有质量增长为经营方针,主要财务指标实现了大幅增长。公司营业收入为104.8亿元,同比增长47.2%;归母净利润11.9亿元,同比增长61.2%。上半年公司毛利率达到38.4%,较去年同期增长5%。公司的区域聚焦战略优势逐渐显现,毛利率保持了高位水平,尤其是核心地区,毛利率可以高达40%。截止到2019年上半年,公司在手现金374亿元,较去年年底增长了66.0%。期间,公司加强了回款力度,财务情况稳健安全。

截止到2019年中期,公司总资产1954亿元,净资产421亿元。流动性良好,偿债能力充分:流动比率约为2.20,较2018年底的2.16稳中有增。凭借稳健财务表现和国企背景保持多元融资渠道畅通,目前存量融资成本5.53%,处于行业低位。上半年发行境内公司债等各类债权融资工具74亿,创多项市场发行利率新低。货币资金374亿元,有息负债共计1015亿元;长期贷款及债券为人民币773亿元。资产负债率(总负债/总资产)约为78%。启动供股计划,获得股东大会高票通过,已经提交证监会审查。

第三部分公司上半年经营亮点,下半年展望

1、上半年经营亮点:

集团销售因城施策,积极落实“快周转”策略。2019年上半年,集团签约金额405亿元,同比上升12.4%,再创新高,全年目标完成过半。此外,2019年上半年,公司土地投资总金额171亿元,总建筑面积184万平米。住宅业务首次进入苏州、东莞和厦门。综合运营一二级联动,并购,基金等多种方式拿地,新获13个二级开发项目,184.3万平方米,总投资额度171.3亿元,平均土地溢价16.9%。公司土地储备面积1309万平方米,总货值超过3100亿元,三大核心城市圈投资额占比81.3%。土地成本方面,销售物业平均土地成本1.28万/平米,显著低于销售物业平均售价2.43万/平米。

集团战略聚焦三大核心城市圈效果显著,合计实现签约金额360.0亿元,同比增长23.9%,占比近90%。其中北京地区继续保持大本营地位,上半年实现签约金额215亿元,占比53%。会计区间内,上海天阅滨江项目、昆山悦都项目等开盘去化率达到100%,实现签约面积50亿元。

新开业北京房山奥特莱斯二期和济南奥特莱斯,截止目前奥特莱斯业务累计布局17城,开业10家,布局和开业项目数量继续稳居行业双第一。已开业项目在业绩期内实现销售额36.4%,同比增长54%,客流量1864万人次,同比增长103%。其中房山奥特莱斯二期开业首日销售额超过5000万。

公司文创业务坚持轻资产模式,于北京,杭州共落地六个项目,资产运营能力大幅提升。长租业务方面,已开业业务接近满租,朝阳十八里店集体用地长租公寓项目顺利开工,上海宝山项目成功实现管理出租。高科技产业地产方面,快速锁定了宁波种子项目。公司已经建立起股权,债权,基金三级金融体系,于今年上半年取得了较大的经营成果。

2、下半年展望:

公司下半年的经营计划,确保全年人民币800亿元的签约目标实现。全力推进供股计划,力争实现核心股本突破;充分利用信用优势与资本运作优势,确保各项融资渠道畅通并积极拓展新渠道,巩固融资成本优势。推进多层次激励机制建设,继续深化落实项目跟投机制“奋进者计划”,扩大项目覆盖范围,深度绑定股东、管理层与员工的利益。

快周转,依托“首创制造2020”锤炼核心产品,确保全年人民币800亿元的签约目标实现。

抓回款:强化销售回款考核激励,创新方式盘活存量资产;

稳投资:继续聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区及潜力型强二线单核城市。坚持多渠道差异化获取土储。

响应国家政策,快速推进文创、高科技产业和长租公寓等创新业务落地,寻求新的利润增长点。文创与产业地产轻重并举;长租公寓做强做优“和园”长租公寓品牌。 

全力推进供股计划,力争实现核心股本突破;充分利用信用优势与资本运作优势,确保各项融资渠道畅通并积极拓展新渠道,巩固融资成本优势。

推进多层次激励机制建设,继续深化落实项目跟投机制“奋进者计划”,扩大项目覆盖范围,深度绑定股东、管理层与员工的利益。

第四部分 业绩会问答

 

Q1:3个城市核心区以外,公司对城市布局怎么考虑?一级土地开发规划建筑面积2800万,转化进度如何?未来三年能完成多少?供股等待证监会审批的大致时间怎样?能否在年内完成?

A1:投资区域:最近两年围绕北京天津,华东,粤港澳大湾区。新增城市包括东莞苏州佛山都是比较强的二线城市。我们没有做战略投资转移,但是强二线三线我们的覆盖正在加强。华东目前我们投资深度比较高,在三大核心区我们也持续进行投资。一二级联动:上半年3个项目(北京天津)这事一级土地开发上的优势,二级开发我们具有一定的优势,是其他合作伙伴来竞争时考虑的。我们现在获取率60%,与其他开发商相比还是比较高。这是差异化获取的比较大资源。供股:已经和证监会提交申请 已经给出第一轮反馈意见,正在回复反馈意见,我们希望供股在今年能完成。证监会审批完成之后,根据市场情况、资金需求,来安排供股实施进度。

Q2:融资:国内融资收紧,公司关于下半年和整个之后融资情况变化展望?公司基金平台(首金资本设立)部分经营上面亮点?

A2:5月以来,出台密集金融调控政策,尤其对房地产融资。总体来看,首创融资品种受监管影响小。本次监管主要针对的是违规融资、高杠杆经营行为,包括非标融资。公司非标融资比例15%左右,我们保证是标准、低成本融资。政策对公司冲击有限。公司还会继续保证融资畅通。我们是国内合作银行的白名单客户,我们也是总行的战略客户,作为国企信用背景也占有优势。

首金资本:公司探索房地产+金融模式,去年设立这个平台截至上半年完成投资120亿元左右,上半年投资主动管理5项,算上资产合作项目总共有10个项目左右。

Q3:毛利率提高很好,通过什么措施达到目标?下半年能否超额完成销售目标?三大核心区销售情况如何?据我们所知,粤港澳大湾区不错。

A3:我们一定会尽所有努力完成800亿销售规模目标,对于下半年400亿元我们还是非常有信心的。现在布局的区域也是不管深度还是广度都理想,能够产生大量现金流,销售没有阻力(华东 京津冀 粤港澳) 下半年完成任务有信心。 能维持25%以上毛利率全年。通过加强周转速度、加强项目价格水平,保证质量控制成本,形成快速周转快速结利,这些举措都是稳定住毛利率水平。虽然下半年市场可能有波动,我们有信心完成全年任务。

Q4:中期没有分红,全年分红政策如何?供股和派息政策是否有关?

A4:分红从03年上市都是30%-40%,未来将维持这个分红政策。供股对分红政策会有影响,但我们还是会持续30%-40%派息比率。

Q5:美元债对冲方案?对北京和京津冀周边城市政策预判?

A5:美元债确实有这个计划,准备报给发改委审批,目前没有变化,也会根据市场情况做一些调整。我们外币借债都有外汇管理,近期汇率波动对我们的影响在可控范围内。

京津冀政策:我们在京津冀投资比较稳定,土地一级转二级三个项目都在北京地区,天津上个月在津南地区还进行了投资。我们对京津冀一体化充满信心,经济整体发展、共赢局面有信心,我们一直在持续投资,也都获得了相应的回报。

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