朗诗回归地产 顺流还是逆流

轻资产转型失利

短暂“告别”地产一年半后，朗诗绿色集团（0106.HK）终于又二次更名，迎回了“地产”。

8月19日，朗诗绿色集团宣布将把公司英文名称由“Landsea Green Group”改为“Landsea Green Properties”，中文名称则由现在的“朗诗绿色集团”改为“朗诗绿色地产”。有意思的是，“朗诗绿色集团”正是2018年初由“朗诗绿色地产”更名而来，也就是说，朗诗将名字又改回来了。

这是朗诗剥离非地产开发主业后的预料中之举。

朗诗是起家于南京的知名地产开发商，由前政府官员田明创办于2001年，主打绿色环保差异化策略，深耕长三角市场，2013年以“朗诗绿色地产”之名借壳在港上市，近几年一直位列房企百强。

但朗诗一直被视为房企中的一股“清流”，与主流房企相比显得特立独行。2015年之后，二线房企纷纷激进扩张销售规模时，朗诗逆向实施“轻资产”战略转型，重点转向长租公寓、养老服务、绿色金融等多元化“轻”业务。2018年初，为体现战略升级转型，朗诗改名为朗诗绿色集团。

但朗诗的轻资产转型却难言顺利，特别是长租公寓等非地产开发业务的亏损拖累了报表业绩，朗诗赚钱的地产业务却在二线房企迈进千亿门槛的激进扩张竞赛中表现落后，2018年仅完成380亿销售额，在房企百强中的排名由2014年的51位跌至2018年的68位，2019年上半年掉队至80位。

这让朗诗在资本市场的表现一直低迷，至今市值徘徊在40亿港元左右，股价更低于1港元是地产股里少有的“仙股”，在香港内房股里表现垫底。

面对不利形势，朗诗今年初就宣布回归地产主业，六月将长租公寓、设计等非地产开发业务统统剥离至母公司朗诗控股集团，本次更名回“朗诗绿色地产”则是给资本市场的更明确信号。

房企纷纷去地产化的当下，朗诗重拾地产主业，表面看来是再次“逆流”，但实际上却是二线房企对多元化反思之后的必然之举：要找到比房地产更赚钱的行业，真的很难。

重启扩张

朗诗再次更名的同时公布了最新的半年报。

朗诗是在今年六月刚刚剥离非地产开发业务，因此上半年财报除了观察最近半年重新回归地产主业的动作，也仍然能够看出之前轻资产转型给朗诗带来的影响。

今年上半年，朗诗实现营收20.9亿，净利4.6亿，同比分别增长3.6%和25%。净利润率增加3.8个百分点至22%。净利润和净利润率的提升主要由于联营公司交付的开发项目毛利率较高。事实上，联营公司贡献了朗诗绝大部分净利（3.9亿），占全部净利的85%。

截至六月底，朗诗拥有项目储备1659万平米，可售面积672万平米，预计可售货值1220亿。朗诗的项目多为合作开发项目，按权益计算应占项目储备487万平米，可售面积165万平米，预计可售货值340亿。以此计算，朗诗股东在各项目中应占权益在20%-30%之间。

事实上，朗诗近年来为追求轻资产运营，一直在降低联营项目权益。2014年之前，朗诗操盘的项目多为百分之百持股，2015年后逐渐引入外部企业共同开发，股东占有权益逐年下降。从2015年的70%左右，已降至如今的不足30%。

与此相对应的是，虽然营收和净利双双增长，但归属股东的净利仅有2.6亿，同比减少6.43%。

朗诗在2016年进军长租公寓“朗诗寓”，并逐渐加重投入比例。但看上去很美的长租公寓需要长期投入，短期盈利很难。2017年和2018年，朗诗的长租公寓业务收入分别为828万和1.25亿，两年总亏损合计达到2.34亿。

公开数据显示，今年上半年朗诗寓已拓展房源达到4万间，已开1.5万间，在全部品牌中排在第四位。但相比上一年，拓展房源并无进展，已开房源半年仅增长2000间，相比去年速度明显放缓。

今年六月，包括长租公寓在内的多个非地产开发业务已经剥离给朗诗控股集团。财报显示，这些剥离业务今年上半年营收、利润双降，营收仅有1.5亿，相比去年底下滑44%；税前亏损扩大至1.1亿，同比增长78%。

尽管朗诗战略转型多年，地产开发仍是仍是朗诗最主要的收入来源，今年上半年地产开发收入17.5亿，占总收入的83.7%。管理服务收入及租金收入分别为3.3亿和0.14亿，分别占15.7%和0.7%。

但房企纷纷冲击千亿目标的格局下，朗诗至今仍未迈进400亿门槛。今年上半年市场不利形势下，朗诗销售额勉强突破百亿，签约销售额同比下滑超过三分之一。

值得一提的是，朗诗今年上半年的业绩主要依靠美国业务支撑。虽然上半年美国项目的合约销售仅有19.7亿，但当期美国的收入高达15亿，占当期总营收的76%。

朗诗正在加大美国项目的比重。报告期内，朗诗在美国凤凰城、钱德勒等地共获取8个项目，新增可售面积25万平米，预计可售货值29亿。截至六月底位于美国的开发中项目46.3亿，占全部项目的48.4%。

今年七月，朗诗还收购了美国Pinnacle West Homes公司，进入美国亚利桑那州住宅市场。

财报显示，今年上半年朗诗新增16个项目，除美国项目外，另有8个项目位于中国境内。近几年，朗诗已很少出现在土拍现场，2017年新增货值仅有350亿，在全部房企中排在第61位，2018年则已退出房企新增货值top100。但在今年上半年，朗诗又开始重新出现在土拍市场。

朗诗的重新扩张必然带来债务扩张。今年上半年，朗诗净负债率由去年末的34%上升至57.2%，有息负债75.5亿。目前朗诗手头持有现金46亿，对短债覆盖比为216%。

朗诗重回地产开发主业，但在千亿规模分野渐趋明朗之后，是否还能加速追赶昔日对手，仍需观察。