20城房价下跌！楼市寒冬已至？

作者：老船长 

来源： 米筐投资

当下的房地产市场，可能真的要变天了。

昨天（8月15日），国家统计局公布了7月份70个大中城市的房价变化情况，值得详细说一下。

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新房涨幅第一——平顶山

先来看一下70个城市的新房涨幅变化情况。

笔者将国家统计局的数据打乱，按照涨幅重新排名得出上图。

其中：

1）7月新房环比上涨的城市，共有60个，相较6月份的63个，有所下降。另外，7个城市持平（6月2个），3个下跌（6月5个）。

2）新房环比涨幅第一名——平顶山，环比上涨1.6%。

又是一个意想不到的城市，又是一个河南的城市夺下第一。在5月、6月的榜单上，洛阳分别以1.7%、2.5%的环比涨幅连续两个月位居全国第一。

随之而来的，是调控政策。7月底，洛阳开始执行限价，在售房源价格不得超过2019年4月签约均价，网签也得以暂停。于是，在7月的这份榜单里，洛阳的新房环比涨幅已经回落到了0.5%，直接跌出了40名开外。

以“枪打出头鸟”的态势来看，若新房持续上涨，下一个调控加码的，或许就是平顶山。

3）相较6月，7月的新房环比涨幅有所回调。70个城市总体环比涨幅0.6%，与上月相同，涨幅没有扩大的趋势。

4）一线城市新房环比涨幅扩大。4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。

5）31个二线城市新房环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；35个三线城市新房环比上涨0.7%，与上月相同。

6）新房价格环比下跌的，只有上海、天津、南充三个城市。

再来看新房的同比涨幅。

其中：

1）70个城市的新房价格，总体上同比升9.7%，低于6月升幅10.3%，已经创下年内新低，“房住不炒”严控下，楼市整体降温趋势明显。

2）新房涨幅第一的，依旧是西安，同比上涨25.3%。另外三个涨幅超过20%的，是大理、呼和浩特、秦皇岛，都属于二、三线城市。

3）涨幅超过10%的，有30个城市。除广州外，29个城市都属于二三线城市。

2

20城二手房下跌！

相比较新房，二手房的数据，更能代表真实交易。

其中：

1）70个城市中，二手房环比上涨的有48个，2个城市持平，20个城市下跌。

2）二手房环比涨幅第一——洛阳，环比上涨1.5%。新房涨幅被打压下来，但洛阳的二手房市场，依旧火热。

3）4个一线城市的二手房价格环比上涨0.3%，较6月持平。其中：上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京则下降0.3%。

4）31个二线城市二手房环比上涨0.4%，涨幅比6月扩大0.1个百分点；35个三线城市二手房环比上涨0.7%，涨幅与6月相同。

5）环比涨幅超过1%的有8个城市，除洛阳外，还有宁波、厦门、包头、无锡、西宁、太原、合肥。

6）二手房环比下跌的城市，达到20个，降温的信号明显。但20个城市跌幅都不大，环比下跌最多的是青岛和遵义，跌幅为0.6%。

7）下跌的20个城市中，只有北京一个一线城市；像天津、武汉、郑州、长沙、贵阳、青岛等近来火热的强二线城市，也在其中。

再来看二手房的同比涨幅情况。

其中：

1）70个城市中，二手房同比上涨的有67个，其余3个为下跌。

2）一线城市二手房同比涨幅0.2%，与6月相同，保持稳定；二线城市同比上涨6.7%，涨幅比6月回落0.9个百分点；三线城市同比上涨7.1%，涨幅比6月回落0.8个百分点。

3）二手房同比涨幅第一，为呼和浩特，也是唯一一个涨幅超过20%的城市。

4）同比涨幅超过10%的，还有12个城市。包括大理、西宁、洛阳、西安等，均属于二三线城市。

5）4个一线城市中，也各有分化。北京同比下跌0.5%，广州下跌1.4%；上海则上涨0.2%，深圳上涨2.6%。

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楼市下半场到来

7月份的数据，整体态势就是“稳中有降”。尤其是二手房的下跌城市范围，迅速扩大。

而再看近来房地产领域发生的种种，可以确定在2016年发动的这波上涨周期后，当下已步入周期底部。

比如调控政策，今年4月份后，高层加大了调控力度。尤其是7月，单月全国房地产调控政策次数高达56次。

而在7月底的政治局会议上，高层再次强调“房住不炒”，并提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

比如宏观数据，1-7月全国房地产开发投资同比增速降至10.6%，房屋新开工面积同比增长9.5%，亦低于前值10.1%，商品房销售面积降幅略收窄至1.3%，三个主要数据都不理想。

△7月全国房地产投资增速

比如融资，目前已经到了开发商资金链最紧张的时刻。

5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

6月初又传出一些不断创造地王的基金房企，例如旭辉、融创和中铁建等企业又被重点监控。

7月，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大，约谈警示中融信托、中航信托等10家信托企业，要求未备案项目一律暂停，符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停。

8月初，中国银保监会下发通知，将在北京、苏州、郑州、济南等32个城市的银行机构开展房地产业务专项检查，检查内容包括信贷资金被挪用流向房地产、银行理财资金投向房地产非标资产的情况等。

开发商的融资成本，迅速上升。国内的融资渠道基本被卡死，只能求助于高成本的境外债券融资。

△开发商融资成本不断上升

融资受限，在另一项关乎开发商生死的指标——拿地，也在收紧。7月底，有报道称广州富力下发文件，要求各地区公司2019年下半年原则上暂停拿地。

而在7月曝出的“上半年270多家房企破产”的消息，再次印证了中小房企的凛冬将至。

房价的“稳”字当头、房企的收缩战线，都已明确的告诉你，楼市下半场真正到来。

但没人知晓，这场寒冬，还要持续多久。