龙头房企销售普遍下滑，当代置业（01107.HK）中期溢利为何大增47%？

8月14日晚，当代置业（01107.HK）发布2019年发布中期业绩报告，财报显示，公司上半年实现收入70.27亿元，同比增长44.6%；公司拥有人应占利润溢5.31亿元，同比增长47%。基本每股收益16.5分，拟每股派息3.29分。

（图片来源：公司公告）

截止今日收盘，股价报收1.09港元，最新成交额312.42万，最新总市值30.71亿港元。公司曾在8月2日发布盈利预告，绩后股价并没有出现波动。值得注意的是，公司股价从4月10日以来，一直处于下跌状态，累计跌幅约为20%。

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当代置业成立于2000年1月，于2013年7月挂牌香港交易所。目前，公司业务分为物业销售、物业投资、酒店经营、房地产代理服务等。

具体来看此次业绩报告，数据显示，物业销售为公司主要收入来源，实现营收67.93亿元，同比增长43.2%，在总营收中的占比为96.67%。目前，公司交付物业总建筑面积为60.7万平方米和611个车位，平均交付销售价格分别为1.1万/平方米/、10.3万/个。其它业务占比较小。

（图片来源：公司公告）

该公司同期毛利率同比上升7个百分点至26.5%，公司表示，系期内交房集中在二线城市，物业销售毛利率增加所致。回顾近几年数据，整体而言，这一指标处于下跌状态，其中2016年表现最差。

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此外，公司资产负债同比上升1.4个百分点至492亿元，近三年资产负债率高达83%以上，并且有上升趋势。

（图片来源：iFinD）

据相关分析人士表示，此次收入和利润大增，一方面是源于2017年底公司总未结转销售131亿元，而且连同首4个月合约销售，合计近200亿元，据公司介绍，这些未结转销售额基本在2019年确认。

另一方面受益于2018年实现已售预收款169亿元，这些收入在2019年爆发，截止目前，公司已售应收款到期日1年以下4.89亿元，同比下降13.7%，1至2年6854万元，同比增长45.2%。 

（图片来源：公司公告）

此外，当代置业于今年上半年共获取8个新项目，新增总建筑面积达约189万平方米，这在一定程度上推动合约销售上升。据资料显示，上半年公司合约销售约为166.68亿元，同比增长24.8%，平均售价1.06万/平方米；物业销售全口径回款额约为155.3亿元，整体回款率达90%以上。

不过，值得一提的是，当代置业7月份合约销售额同比下跌3.18%至26.05亿元。

因此，此次营收与利润双双增长，很大一部分是由于2017年、2018年未结转销售以及预付款所致。

房地产调控全方位收紧，房企销售下滑

7月以来，各种房地产收紧政策密集出台，除监管部门收紧房企融资外，仅一周时间内，就有苏州、洛阳、呼和浩特、大连、合肥等多个房价、地价波动较大城市接连加码楼市调控，还有开封取消限售被叫停，大连等多个热点城市房贷利率也再次出现上调趋势。

7月30日，中央政治局会议再次重申“房住不炒”，并且首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，为下半年房地产调控定调。

随后，央行再次“点名”房地产，称其占用过多信贷资源，要求收紧规范房地产融资。

面对资金环境收紧，越来越多的房企依靠发行海外债来维持企业运营，数据显示，2019年上半年房企海外债发行总量达到3138.9亿元，同比增长30%；净融资规模1783.2亿元，同比增长20.4%。

在海外债融资中，以再融资用途（借新还旧）的债券金额为例，占比已由2016年的16.9%提高到2019年上半年的49.5%。2020年、2021年还将分别同比增长29.25%、12.5%至2753亿元、3097亿元。

与此同时，海外债利率正在水涨船高。2019年上半年票面利率高于7%的债券占比约75%，远高于2014年以来的年份，而且今年以来，人民币汇率在6.7~7的区间还是为近几年高点，房企海外债券偿还还要面临汇率波动的风险。

克而瑞认为，在房地产调控政策从紧执行、信贷政策适度收紧的作用下，短期内房地产市场调整警报已经拉响，市场向下拐点已至。

此外，根据数据显示，进入7月，头部房企的销售下滑仍在延续。Top 10房企7月的权益销售额全部低于6月，而且下跌的幅度还不小，平均下降了28%；绿地和华润更是超过50%的断崖式下跌。

并且，今年上半年排名前三的大房企：万科、恒大、碧桂园的合约销售额增速首度迎来了下滑。

碧桂园上半年合约销售额3895.4亿元。和去年同期相比下降了约230亿元，下降幅度约为5.56%；权益金额同比下滑约0.56%。

恒大2019年上半年合约销售额同比下滑7.06%，为2825.4亿元；权益金额为2687亿元，同样同比下滑约7.06%。

万科权益金额从2018年上半年的2121.1亿元到今年上半年的2009.6亿元，下降5.26%。

作为遍布整个中国各级城市的三大龙头房企，它们销售的下滑实则暗示了整个房地产市场的不景气。

那么，在房地产调控全方位收紧的情况下，当代置业未来还想动不动保持40-50%的同比增速想必会很困难，因为规模未结转款不可能持续。行业寒冬大背景下，各大房企大概率会一起受冻，并想各种办法“活下去”才是王道。