“坐四望三”，保利地产（600048.SH）上半年签下2526亿元

作者：蔡真

来源：风云地产界

这家龙头央企的成绩单颇为亮眼。

在头部集中、行业“寒冬”之中，龙头房企的成绩单备受关注。8月12日，总资产9330亿元的央企巨头保利地产（600048.SH）发布中期业绩报告。

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利润负债皆亮眼

报告期内，公司实现归母净利润近99.55亿元，同比增长幅度53.28%。实现营业总收入711.14亿元，同比增长19.49%。报告期内，共实现签约金额2526亿元，同比增长17.33%，居行业前四；实现签约面积1636.47万平方米，同比增长12.56%。

值得注意的是，公司房地产结算毛利率达到40.96%，综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%，三项数据均处于地产行业的高位。

（来源：东方证券）

净利润的大幅上升，除了毛利率上涨，还有所占项目权益比例提升的因素。今年上半年，公司少数股东损益占比为23.2%，比2018年全年数据下降了4.5个百分点。

（来源：东方证券）

去化率和负债情况也有亮眼表现。

报告期内，保利地产实现销售回笼 2168亿元，回笼率达86%。资产负债率79.27%基本保持稳定，净负债率76.64%较2018年末降低4个百分点，这个负债率水平在房企里并不算高。账面有息负债 2710 亿元，有息负债综合成本约 4.99%，较去年末下降4个基本点。

（来源：东方证券）

报告期末，公司短期借款约30亿元，一年内到期非流动负债约437亿元，现金及等价物余额为1225亿元，覆盖短期债务无压力。经营活动产生的现金流量净额也由去年同期的-96亿元变为+162亿元。

此外公司发行 5 亿美元债和中期票据15 亿元，利率分别为3.875%和3.60%，资金成本较低，同时获批公司债券 150 亿元，融资空间充足。

房子周转加快，保利地产的“三费”有所上涨。报告显示，公司的财务费用23.3亿元，销售费用19.8亿元，都同比上升了超30%.

此外，保利似乎也有充足的存货和在售项目保证下半年的增速。

截至报告期末，公司拥有待开发面积7618万平方米，其中一二线城市4614 万平方米，占比60%以上。报告期内，公司新开工面积2894万平方米，竣工面积 1167 万平方米，分别同比增长 22.69%和 53.29%。

2012年之后，保利再未进入地产前三甲的位置。今年大环境收紧，碧恒万“御三家”的增速放缓，保利凭借央企的稳健与融资优势，剑指5000亿规模。

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保利物业等候上市

就在保利地产发布中报前夕，8月7日，其全资子公司保利物业发展向港交所提交招股书。

根据IPO文件，保利物业2018年营收仅次于绿城物业和碧桂园服务，算上还未上市的行业龙头万科物业，保利物业暂排第四。如果敲钟成功，这会是港股市场即将迎来的第14家物业公司。

数据显示，截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积达3.71亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，业务覆盖住宅社区、商业及写字楼和一些公共物业。

保利物业总部位于广州，在中国拥有逾250家附属公司及分公司。保利物业在招股书中称，其在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中，则排名第一。

近三年保利物业的总收入分别为25亿元、32亿元和42亿元，稳步上升。三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是公司最重要的收入来源，2019年前4个月，物业管理业务的收入从2018年同期的8.76亿元增加至12.11亿元，占总营收的比例为70.5%。

与同行相似，保利物业最大的客户是其母公司保利发展控股集团，即保利地产。不过保利物业对其的依赖程度正在降低。2016年至2018年各期，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%，2019年前4个月则降至84.2%。

2019年，保利率先提出了“大物业”概念，这意味着，物业将由社区服务扩大到城市服务。

据《21世纪经济报道》报道，当前市场中，和保利物业有类似想法的还有万科物业、碧桂园物业、龙湖物业等，但挟央企国资优势，以及背靠大股东中国保利集团，保利物业有更多的资本在全域服务中胜出。这也是保利物业在招股书里提到的自身优势。

不过，公司的利润率偏低遭到部分人质疑。

2016-2018年，保利物业的毛利率分别为16.70%、17.90%、20.10%；净利率分别为5.80%、6.90%、7.90%。

再看同为央企的中海物业，2016-2018年，中海物业的毛利率分别为24.80%、23.90、20.43%；净利率分别为10.28%、12.76%、13.35%。保利物业的净利率远不及中海物业，和2018年雅生活、碧桂园服务、彩生活等超过30%的毛利率更无法相比。

不过目前香港资本市场对于物业板块态度谨慎，整体环境处于寒冬，加之利润率偏低，保利物业的上市前景其实不被一些市场人士看好。

背靠大树，保利物业或为“万亿集团”再添上市平台。你看好保利地产和保利物业的前景吗？评论区告诉我们吧。