从苏州居民购房支付力变化看市场回暖之必然性和持续性

作者：CRIC研究

来源：克而瑞地产研究

导 读 

苏州市场意外大火，这样反常的行情背后的内在动因究竟是什么呢？

2019年上半年，在中央层面“房住不炒”的主基调下，地方“因城施策”有收有放，各地楼市呈现出“几家欢乐几家愁”的分化行情，这其中苏州的表现尤为突出，调控层层加码却难掩成交热情，与其他已经趋稳的二线城市形成了鲜明对比。事实上，近三年来，苏州楼市一直保持着相对独立的成交行情，2016-2017年其他二线城市普遍向好的时候，苏州楼市相对沉寂，而今年其他城市表现出热度减退，苏州市场却意外大火，究竟这样反常的行情背后的内在动因究竟是什么呢？

本文我们以苏州市场大热的几个突出表现（新房供求、房价、成交结构、二手房成交、土地市场）作为切入点，分析了其近5年来购买力的变化情况，意图揭示其市场回暖的必然性和持续性。

01

半年内调控政策持续加码

“精准打击”投机、投资等炒房行为

2019年上半年，在房贷利率下调、长三角一体化等政策利好的刺激下，此前持观望态度的改善客群和人才新政带来的刚需客群纷纷进场，市场热度节节升高。面对快速升温的楼市表现，出于保持市场稳定健康发展的目标，苏州政府一年内连续两度升级调控政策，期间由于房价涨幅超预警线被住建部警示后，施政手法更加精准，提出2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，条条法令均针对市场痛点，真正做到了“因城施策”。

5月发布的《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》在力度上多有警告之意，定向调控意图初现，可谓恩威并施。《补充意见》的“威”体现在限售升级，土地报价规则变更，部分区域学位政策变动上，通过对热点板块的一二级市场和热点学位问题进行控制，定向警示了市场上涌入的投资性购房者。与此同时，对人才购房的优待则表现了政府对新增刚需客群的青睐与支持。 

2个月后于7月苏州再次升级调控政策，对投资、投机等炒房行为的定向打击由此前的警告升为制裁。所发政策主要对原有意见结合上半年的市场现状作进一步补充和完善，相较以往更为精准的调控和预判，从二级新房市场的供需两方面同时发力，并且直接从一级土地市场的地价上实行源头控制。

首先，提升了限购门槛：对非苏州市户籍居民新增了在苏州市区、昆山市、太仓市范围内首套房限购要求，即3年内须连续交2年社保；其次，扩大了限售区域：新房限售（限3年）区域从原来苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域扩大到苏州市区范围；二手房限售（限5年）区域苏州工业园区全域扩大到苏州市区范围。最后，调整住宅用地竞买保证金区间，调整为30%～50%，鼓励实行“限房价、限地价”。

02

新房、二手房市场齐升温供求两旺，

地价与房价均创新高

2019上半年苏州火热程度超出市场预期，不仅在各项数据上刷新自身记录，而且在增速上力压新一线整体水平。土拍市场溢价率升至26%下成交楼板价创下历史新高，高溢价地块频出；新房市场供应一转颓势面积同比涨10%的同时成交更为活跃，量价表现齐齐创下新高。此外二手房市场并未受新房市场冲击，二季度月均成交面积超110万平方米。可见，上半年苏州房市的火爆是从地市到楼市、从改善到刚需的全面回暖。

（一）新房供应：一转颓势，2019上半年同比涨10%反超新一线（略） 

（二）新房成交：成交面积同比增43%，供不应求现象持续加剧 

2019年上半年，苏州市场表现已明显热于新一线城市整体水平。一方面，苏州在2018年完成了同比增速的反超，此前2016年和2017年新房成交面积同比增速均弱于新一线城市整体水平；另一方面，在2019年上半年虽然新一线城市整体新房成交面积同比微降，但苏州新房同比增速反而大幅提升。从这两方面可以看出，苏州商品住宅成交表现已显著领跑新一线城市，尤其是在2019年上半年，市场热度可见一斑。 

另外相比往年，苏州新房市场成交表现火热，超2018年同期达43%。苏州市场新房成交面积此前已连续3年保持低增长甚至负增长，此间累计的购房需求受市场回暖所激发推动成交面积超预期上涨。体现在成交同比增速上便是同比增速自2017年到达底部后便持续回升，2018年同比增速虽然还在负区间但相较前值已大幅回升，跌幅收窄了29个百分点。到了2019年上半年受人才新政与长三角一体化政策利好，购房需求集中爆发新房成交面积同比2018年上半年大涨43%。

综合苏州新房供应变动情况来看，市场活跃持续供不应求。即使2019年供应面积积极放量，但是上半年供小于求的状态始终保持，供求比持续减小。一季度和二季度供应面积与成交面积的差额均在90万平方米以上，虽二季度年中推盘量增强，但供求比仍保持在0.8以下，可见购房者购房情绪强烈且持续。

（三）房价：调控加码难抑房价上涨，2019上半年同比涨幅11%高位维持 

众所周知，2019年4-5月，住建部连续对涨幅过大的城市预警提示，此后苏州曾紧急召开座谈会，明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，并针对时下痛点定向加码了包括热点板块限售、地市限价等调控政策。但从2019年上半年房价同比涨幅来看，苏州的房价趋高已成为不争的事实。 

苏州新房房价涨幅持续扩大且力压新一线城市整体房价增速水平。自2017年起，新一线城市整体房价涨幅已从高点逐年回落，而苏州房价涨幅却从7%的相对低点逐年扩大，至2019年上半年达到11%反超新一线城市整体房价涨幅。这主要是由于随着苏州市内低价项目逐渐结束消化完毕，高价项目陆续入市促使房价结构化上涨。

据CRIC监测，2019年6月苏州商品住宅成交均价达21245元/平方米，虽然环比下降了3%，但同比仍增长9%。整体2019年上半年苏州月度房价涨幅基本都保持在11%上下，并且从房价走势上来看房价有加速上扬的趋势。分区域来看，姑苏、园区均突破3.5万元/平方米，相城区领涨，房价同比涨幅高达26%。

（四）成交结构：刚改客群加速进场致90-120平面积段占比持续扩大 

从新房成交结构来看，纯刚需占比减少，刚改面积段占比加大。底部90平方米以下成交份额持续减少，2019年上半年降至14%。这部分所对应纯刚需客群并未消失而是转入二手房市场消化需求。成交主力依旧集中在90-144平方米面积段，但值得注意的是，受到政策（房贷利率下调、长三角一体化、人才引进）利好刺激，以自住为主的刚改客群加速进场，90-120平方米面积段放量占比扩大。

（五）二手房：自4月起持续放量，月成交超110万平，以刚需客群为主导（略） 

（六）土地市场：持续回暖，成交楼板价累创新高，高溢价地块频出（略）

03

购买力变化：户籍人口激增，

房价收入比趋稳为楼市“回暖” 提供动力

当前苏州楼市的大热表面上来看是土拍市场的传导作用强化了人们对后市的预期，而归根结底，居民购买力的稳步提升，刚需和改善需求的持续释放才是刺激市场“回暖”的核心动力，本章我们将从人口增长、居民存贷款情况、收入水平、购房能力等几个维度展开分析，旨在通过购买力的年度变化来揭示行情涨跌的深层原因。 

（一）人口增长：人才新政驱动下，连续3年户籍人口增长维持10万以上 

纵观苏州历年来的人口变化情况，户籍人口由2013年的654万人增长至2018年的704万人，5年间增长了近50万人，尤其是近三年人口增长量维持高位，主要得益于苏州在“抢人大战”中的突出表现，落户门槛降低（本科40周岁以下，有社保），加之购房还有额外的优惠（公积金贷款额度最高可放宽至限额4倍，购房最低20%折扣奖励），从而促进了外来人才的积极落户。从其常住人口的变化情况来看，虽然增量也有逐年递增的态势，但增幅却不如户籍人口显著，也反映出短期的落户人数增加尚未转化成实际的生产力。

（二）居民存贷款：“收不抵支”，房贷驱动下居民杠杆率持续走高至108% 

综合苏州居民的存、贷款情况，首先从增速上来看，住户部门存款余额同比增速大体保持平稳，基本呈现出“一年高一年低”的趋势，不过增速基本都保持在10%以内，2018年实现了超预期增长，达到了12.27%。与之形成鲜明对比的是，住户部门贷款余额同比增速在2014-2016年持续走高，2016年达到阶段性高点38.27%，此后逐年回落，2018年降至15.31%，不过值得关注的是，无论住户部门存、贷款余额同比增速如何变化，贷款增速始终大于存款增速，一方面源于银行持续的低利率对储户的吸引力十分有限，另一方面楼市的火热让居民购房预期显著增强，房贷也成为居民贷款重要的组成部分。

而从居民的杠杆率变化来看，“收不抵支”的现象则更为明显，从下图中我们不难看出2014年前居民杠杆率大体保持稳定，维持在63%左右，步入2015年以来开启了快速上升模式，2017年住户部门贷款余额便显著超过存款余额，居民杠杆率达103%，2018年更是升至108%，“高杠杆”体现出房价高企背景下，苏州居民的购房压力显著提升，而且也侧面展现出金融风险不断累积，房市存在价格泡沫等问题。

（三）居民收入：稳步增长，城镇居民可支配收入年均增幅8%且波动上行 

居民收入的稳步增长为苏州购房需求的爆发提供了源源不断的动力，纵观2015年以来苏州城镇居民人均可支配收入的变化情况，绝对量上稳步增长，从2015年的50390元上升至63481元，每年增长率基本都高达8%左右，整体趋势小幅上行。

考量到城镇居民人均可支配收入统计人群较广，因而我们也参考了城镇非私营单位就业人员平均工资，总体来看上涨趋势更为明显，2015-2018年增长了2.3万元，3年复合增长率为9.7%，不得不说，居民收入的稳步增加一方面与本地产业升级，经济发展驱动密不可分；另一方面随着近年来苏州对高新科技人才的激励政策逐步落地，人口结构不断优化，也客观上拉升了苏州整体的平均工资水平。

（四）购房能力：因“控房价”近2年房价收入比趋稳，促进购房需求稳步释放 

随着房价的攀升，苏州的购房难度在2016年有了跨越式增长，房价收入比由7.83年上升至9.58年，此后随着中央“房住不炒”定调，“控房价”等一系列政策出台，苏州的房价增幅明显放缓，因而房价收入比小幅回落至9.51年，2018年整体维稳。不得不说，调控政策的介入平抑了市场的投资、投机需求，使得刚需和改善类自住需求得到了稳步释放，也是促使此轮行情“回暖”的重要驱动力之一。

此外，为了全方位考量苏州居民的购房能力，我们以三种方法测算了居民可购商品住宅面积，一是7年收入和现有存款余额作为购房总价测算面积；二是以现有存款作为首付，居民可购买的住房面积；三是以现有工资即人均可支配收入的一半作为每月月供，倒推出居民可购买的住房面积。

观察上图，我们大体可以得出如下结论： 

一是居民可购商品住宅面积年度变化与房价收入比的变化趋势基本类似，3条曲线在2016-2018年都保持了基本持平的态势，说明居民购房能力在这两年基本趋稳，可以说“不增”对于苏州购房者而言便是好消息，也正因为如此，刚需和改善类的购房需求才能源源不断的释放。 

二是在苏州普遍存在还得起月供却付不出首付的窘境，从这3条曲线的对比情况来看，居民的月供购房能力最高，其次为7年存款购房能力，最后为首付购房能力，可购买的住宅面积依次递减，一方面源于目前银行储蓄利率相对偏低，居民理财途径较为多元，银行存款实难反映居民真正的储蓄能力，数据可能偏低；另一方面，也说明了现有的购买力存在一定程度的透支，年轻人依靠自身很难购房，基本需要集合老少三代的力量，而一些缺乏长辈助力的年轻人的购房能力还有待时间的积累。

04

刚需、刚改持续释放是支撑苏州楼市“回暖”的核心动力

就当前苏州楼市的发展情况来看，一二手市场持续放量，土拍大热，房价高位维持已是不争的事实，未来在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，不排除调控升级的可能，究竟政策走向短期内会对苏州市场产生怎样的影响，长三角一体化规划的落地会为苏州带来哪些新的机会点？中长期来看苏州的新房成交又将呈现出哪些新的特点呢？针对以上种种疑问，我们给出如下结论： 

（一）“精准打击”不排除调控升级可能，旨在稳地价、稳房价、稳预期（略） 

（二）调控升级后需求锐减致一二手成交转淡，房企拿地态度日趋谨慎（略）

（三）一体化规划落地利好苏州，产业升级、人才新政持续导入高素质人才 

结合苏州此前发布的《产业升级三年行动计划（2018——2020年）》，2018年已取得了明显成效，全年地区生产总值达到1.86万亿元，增长6.8%；进出口总额创历史新高，达3541亿美元；规上工业增加值7400多亿元；服务业占比50.8%，“321”产业结构继续巩固；建设用地的地均GDP达到了46万元每亩。 

而当前苏州的产业升级也主要分为“加减乘除”四步实施：加法指发展先导产业，打造现代产业名城。涵盖范围包括新一代显示、生物医药、软件和信息服务、集成电路、新能源、新材料等多个领域，旨在打造一批千亿级优势产业集群。减法为淘汰落后产能，为新兴产业腾出空间。坚决淘汰一批高污染、高风险企业，突出抓好“散乱污”企业专项整治，在生态环境治理和修复中培育壮大大环保产业、大健康产业、大旅游产业和大文化产业，推进生态环境治理与战略性新兴产业深度融合。乘除法为加快融入长三角一体化，优化营商环境。5月中共中央政治局会议正式将“长三角一体化”概念上升为国家战略，苏州作为长三角核心城市之一，也是规划落地的直接利好城市，目前苏州正着力打造“四区一中心”，即国家战略实施示范区、自主可控制造体系先行区、协同创新和成果转化集聚区、国家历史文化保护样板区以及协同上海共同打造综合交通枢纽中心。 

我们认为，伴随苏州产业升级提速，其在“抢人大战”中的优势也会更为显著，事实上产业升级和人才新政二者相辅相成，都是为了提升苏州整体的经济发展速度和人口吸附力，这些都有助于为本地楼市提供源源不断的需求和购买力支撑。 

（四）“控房价”背景下，苏州房价收入比仍有小幅微降可能，购房压力适中 

当前苏州的“控房价”政策还是较为严苛的，要求2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，叠加不断升级的“限购”、“限售”政策，对于投资、投机需求的打击不言而喻。可以预期，未来在较长的一段时间内，苏州房价收入比仍有小幅微降的可能，主要是基于人们不断上涨的工资收入和相对稳定的房价，加之对于外来引入的人才还有优先选房和购房补贴等双重激励措施，整体而言，苏州居民的购房压力相对适中，仍有部分刚需和刚改需求有待进一步释放。 

（五）刚需和刚改主导市场，决定90-120平米三房产品需求比重继续上升 

从苏州居民的购房偏好来看，90-120平米二房和100-140平米三房占据了整体成交的“半壁江山”，对比2018年，占比增长最为显著的当属90-120平米二房和三房，涨幅基本都在6.8pts，基于此可以推断，购房主力群体集中在刚需和刚改客户。 

预判未来，我们认为这样的趋势还将延续，高性价比户型诸如90-120平米三房设计将备受购房者青睐，一方面源于房价高位维持，充裕购买力客群消耗完毕后难免会涌现出更多的刚需客群，也将导致居住“小型化”趋势更为显著；另一方面三房的设计基本满足了三口之家“一步到位”的需求，户型的功能性也相对完善。