九龙仓置业（1997.HK）股价继续回调，能买吗？

1、事件公告

2019年8月6日，九龙仓置业发布了上半年中期业绩公告。公告指出，需求及市况自年初以来显著转弱；基础净利率取得3%增长，投资物业重估盈余减少65%，集团盈利减少31%到19亿8900万港元；股息（以核心基础净盈利65%计算）为1.1港元，增加5%；净现金流入30亿港币，是负债净额减少到364亿港元（负债比率为16%）。即使净利润增速下滑31%，公司股价当天并没有下跌，但是自从今年5月份以来九龙仓置业的股价下跌了近25%，市场似乎已经先知先觉。

2、业绩解读

九龙仓置业主要经营物业投资、物业开发、酒店、投资及其他业务。其中物业投资占比87%，为主要业务。根据2019年市场估值，海港城和时代广场估值分别为1770亿和592亿港元，两者占物业投资总额的91%，可见集团的物业投资主要集中在这两个商场。

最近四年，集团营业收入有小幅度的缩水。公司中期报告显示，固总资产以及相应的负债规模都处在一个比较稳定的数量上。2019年上半年，总资产同比增加1.2%，总负债同比减少1.2%，净资产增加1.8%，最近几年九龙仓集团都没有进行大规模的市场扩张。

尽管相关零售市场低迷，九龙仓置业2019年上半年实现了稳定增长。集团核心基础净利润为52亿港元，增长3%，上升动力主要来自于海港城零售和办公楼租赁收入的增长。中期每股分红1.1港元，占核心基础净利率的65%，同比增加5%。

如果零售恶化，房屋占用成本可能进一步上升。海港城和时代广场2019年上半年零售分别下滑1%和4%，香港零售同期内下滑了2.6%，两者的零售业绩变动基本处于整体平均水平。续租额为8亿港元，增加17%。房屋占用成本率，港湾城为20%，时代广场为21%，较2018年有小幅的增加。如果下半年零售无法好转，房屋占用成本会进一步上升。

在经济和政治不稳定的环境下，集团的零售和租赁形势不容乐观。近几个月，中美贸易战持续升级，人民币贬值，香港地区动乱，管理层对香港的零售的展望比以前保守很多。2014-2016年，是香港零售下行周期，港湾城零售收入超出香港整个零售业8-16%。但是在最近几个月，港湾城和时代广场都没能在零售中继续保持优势，两个商场从今年6月份开始就受到了负面的影响。目前公司PE是9X，明显高于行业平均水平，没有业绩增长来消化高估值恐怕会进一步杀估值，所以短期内，九龙仓下半年的业绩也会承压。