6.8万亿欠账要还，一天1.5个地产公司倒下，房价要跌了吗？

作者：猫哥

来源：大猫财经

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一线城市的房子很值钱，这大约是很多人的共识。

如果给这个房子加个定语呢？

比如地铁边上的房子、有“良好发展潜力”的房子、“未来具备一定升值空间”的房子，画面是不是更美好了呢？而且楼盘开发商广州黄金广场房地产开发有限公司，“具备一定实力”。

咦？这一波吹嘘，让猫哥看完有些尴尬，毕竟这个“具备一定实力”的黄金广场房地产公司，在被“尬吹”前，就已经被广州市中院受理破产清算了。

猫哥看了一下，这家所谓的“实力房企”，说大不大，说小不小。

说它不大，1000万的注册资本在房企中算小的，而且其开发的项目有限，被“尬吹”的越秀晋德汇仅一栋188户，它还曾有一个自编号为“广州汇金国际商业大厦”的项目，但之后就再也没有项目的建设消息，倒是在广州越秀规划分局的贪腐案中，作为规划报建审批的涉案项目出现过。

说它不小，“来头不小”，其两个股东都是广州本地房企，股东之一的广州五羊房地产，是广州地方国资100%持有。不过早在2017年，国资就曾以1450万元的价格抛售过其持有的45%的股权，不过没有成功。

这个“实力房企”的它的实力是——“借钱”。

猫哥梳理了一下黄金广场公司的涉诉信息，尤其是借贷信息，真的是把“凭实力欠的钱为什么要还”的逻辑，贯彻的很好。

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都欠谁的钱？

欠金融机构的，招行广州开发区支行早先就已经告过了；欠“准业主”的钱，有的是收了定金、有的是收了房款，但是房子早就被法院轮候查封，怎么可能交房，而该返还的定金、房款，也没钱还；还欠供应商的钱，无论是消防、水务等项目的配套供应商，都欠了款。

最大的债主是个人，因为黄金广场公司的借贷基本上以民间借贷居多，其涉案的本金就已经过亿，有些是和大股东捷城房地产一起借的，有的是为大股东担保，利率比较统一，2%的月利率，合年化24%，恰好是法律认定的高利贷的边缘，这个利率范围内，债权人的利息是受法律保护的。

资金紧张到什么程度呢？

有一个新三板公司竣智文化（837455），其2018年年报中，关于计提坏账的部分，其84%的坏账来自黄金广场公司，36万的策划款，一分没给，全部成为坏账，而这36万，要是想买它开发的房子，也就是10㎡。

公司可以认了坏账，但是投入了血汗钱的投资者可不认，在黄金广场涉及的60多件诉讼中，40多起还未执行。

有本事借，但没本事还，最终惹恼了一位来自香港的大债主，申请对黄金广场公司破产清算。

“借贷-诉讼-执行-失信-破产”，一个流程下来也不过就是几年的功夫。

据媒体梳理，2019年前7个月，破产的房地产公司279家，这个数据是根据人民法院公告网的破产文书认定的，而标准是名称里面含“房地产”。

说实话，这个数字太保守。毕竟，不是所有的房地产公司都会把房地产作为公司名称的构件，以另一热门词汇“置业”为名的破产企业，在前七个月中，就有近百家，就更别提那些不具名的破产房企了。算下来，每天有1.5个地产公司破产。

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一波看下来，死的大多数还是中小房企，而死因也基本类似——资金链断裂，黄金广场公司，只是众多破产中小房企中的一个。

不仅如此，在股市里，有人踩过中弘股份的退市雷、华业资本的“投资骗局”，在私募基金，光信业基金一家，就踩过曾拿下南京地王的京奥港和“中国地产前60强”的颐和地产的违约雷。

钱的问题，还是房的问题，还是房价的问题？

都有。

房企缺钱，到了2019年，更缺，资金需求太大。

一方面，房子得盖，钱得往里投，高周转遭人诟病，但大家又不得不高周转，周转起来才能构起一个完整的资金链，经不起停工。

而另一方面，还债的压力大，2019年开始，房企陆续进入偿债高峰。根据恒大研究院任泽平团队的测算数据，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额是20.29万亿，将在2019-2021年集中到期，每年到期规模分别为6.79万亿、6.61万亿和5.41万亿。

自己能抓的，先抓起来，卖资产的卖资产，泰禾、新城控股、华侨城等公司，卖公司、卖项目、卖地，甩包袱来回笼资金；也有促销售促回款的，富力地产最近就在狠抓销售任务，“以完成销售目标为第一优先级”，而且“2019年下半年原则上暂停拿地动作”，资金压力可见一斑。

房企找钱是各显其能，国内的债券先发起来，各类资产证券化搞起来，银行、信托等金融机构对房企来了一波援助，再不济，还可以海外发债。

高利率也阻挡不住房企的求生欲。

明发集团和泰禾集团的发债利率，已经达到了15%，而当代置业上半年先后发行的两笔海外债，一笔1.5亿美元，一笔2亿美元，利率都是15.5%，成为亚洲公开债券发行票面利率之最，业内人士讲，如果考虑人民币和美元的涨跌因素，实际利率可能超过20%。

攀不上金融机构的中小房企，还有民间借贷，反正法律已经规定好了利率水平；合法的做不了，还有非法集资呢。

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但，房住不炒，记住了吗？房价太高，监管心里也是有点数的。

每到各种数据出来之后，谁又涨了，涨了多少，大家有目共睹，接下来要做什么，基本上都是规定动作了。

苏州、西安、呼和浩特，房价连涨让它们一直在聚光灯之下，上一次榜，点一次名，调一次政策。

西安的五年社保看齐京沪，呼和浩特先从二手房中介的自律自查开始，苏州狠点，三个月调控了4次，限购需要连续社保，限售最高提到了5年，范围提升到了6个区，前一天发政策，第二天执行，几乎没有缓冲的时间。而“涨幅新贵”大连，对房价直接设置了“涨跌停板”，与隔壁丹东此前的“房价涨停板”规定“每月环比涨幅不超过0.6%”不同的是，大连不允许涨只许跌，但跌幅不能超过5%。

中原地产研究中心统计数据显示，7月份单月的调控，已经超过40次。而这其中还有“大胆”的开封，在这样的形势下还“取消限售”，后果自然和当初的衡阳的“取消限价”一样，政策执行没有超过十二时辰。

最管用的还是金融手段。

一方面，房企融资的渠道收紧，别借那么多钱，防范金融风险的同时，也在降低市场的热度；而另一方面，买房的成本也在上升，房贷利率就像松紧带，调节起来也是好用的很。

热门城市的首套房贷利率也在上调，南京在5月份开始，已经调了三次了，从基准利率上浮8%到上浮10%，再到上浮15%，7月已经到了上浮20%，而苏州上浮23%，青岛也上浮了15%。而全国各个城市用起来也不费劲，也不过是向银行发一纸通知的事情。

社科院的报告指出，2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。一线城市房价整体微跌，准一线及二线城市房价涨速进一步下降，三四线城市房价涨跌互现。

稳，是监管目标，也是市场需要，苦了的可能就是在调控政策中，资金链紧张的房企们了。

房企倒了，也不必拍手称快，毕竟有些金融投资投向了这些房企，而破产房企留下来的烂尾楼，更是一堆大麻烦，买进去就是被套住，最可怕的是说不定什么时候就会遇到。

借给它们钱和买它们的房，都是 一件高风险的事情。

两天前，政治局会议定调下半年的房地产走势：房地产不作为短期刺激手段。

这也意味着，房地产企业的日子将越来越难。他们手里的房产，可能有捡漏的机会，更可能是大坑。很多人期待的房价下跌，已经有人做出了预测，你会出手吗？