地产政策何处去-格隆汇

如果说“因城施策”是当下房地产政策放松的上限，那么，“房住不炒”就是房地产政策的底线。尽管存在放松空间，但是，真正利用“因城施策”政策放松地产的地方政府并不会太多，开封市的犹疑正是体现了放松背后的阻力——冒失的放松很难避免触碰“房住不炒”的政治红线。

作者：沧海一土狗

来源：沧海一土狗

最近房地产市场又出了不少新闻，主要有以下几个，

1、苏州市推出房地产新政策：进一步收紧限售、限购政策，市区新房满3年后方可转让，二手房满5年后方可转让；

2、为了提振市场信心，开封市准备取消三年限售的规定，但是，很快开封市政府就发出通知说，“开封住建局没有对市场进行充分的调研和论证，对政策变化可能产生的影响缺乏充分的预判和评估”，随即撤销了决定；

3、央行发布了最新的《区域金融运行报告（2019）》，指出居民杠杆率水平对消费增长的负面影响值得关注。

计量分析结果表明，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。
——中国人民银行

4、发改委发布778号文，收紧地产融资，该文指出，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

这几件事都指向一个房地产政策信号——房地产政策收紧，至少不会放松。

令人意外的地方

我们都知道，由于内忧外患，今年经济下行压力比较大，而且，从现在到2020年底，是全面建成小康社会的决胜期，可是建成小康社会的一个根本标志就是人均国内生产总值超过3000 美元。为了完成这一重要目标，经济增长还是要有一个必要最低限度的。

图一：房地产的支柱作用

并且，房地产投资在GDP中又占很大一部分比重——固定资产投资大约占GDP的三分之一，房地产投资大概占固定资产投资的三分之一。今年以来，在制造业投资增速快速下滑，基建增速维持低位的情况下，增速维持高位的地产投资确确实实支撑起了固定资产投资增速。

在这种情况下，政府却发出了收紧地产政策的信号，的确有些让人意外。

情理之中的地方

土地所有权属于政府，政府向开发商或土地使用者批租土地，开发商或使用者通过承租批准期限内的土地使用权。
——土地批租制度

众所周知，大陆目前的土地出让制度是借鉴得香港的土地批租制度。在经济发展的初期，这套制度的确带来巨大的好处——政府垄断土地供应，获得大量的土地出让金（土地财政），快速积累经济发展的资本；但是，随着经济的发展，这套制度的弊端也越来越明显——土地要素供应缺乏弹性，积压了其他生产要素的供应。

图二：香港的“棺材房”

如果说高房价的问题仅仅局限在经济领域，政府尚可接受这种痛苦，但是，最近香港的一系列风波已经明确地警告了香港土地模式的危险——高房价带来的民生问题已经成了滋生社会不稳定因素的土壤。对大陆而言，香港的风波算是一次压力测试，它明确地展示了一个结果，如果不解决高房价的问题，最后很有可能触碰乃至突破政治底线。这或许是促使中央下决心继续遏制房价的一个重要因素。

先发展后治理行不行？

有人会说，我们知道高房价模式的末期会有很严重的问题，但是，我们可以先靠土地财政发展后靠增加土地供应解决房价问题啊。

然而，我们的老师——香港也靠实际行动回答了我们：此路不通。1997年10月8日，香港特别行政区成立100天，特首董建华在香港立法院宣读了其上任以来的首份施政报告——《共创香港新纪元》。著名的“八万五”政策就是出自这篇报告。根据该政策，政府计划供应充足的住宅用地，每年兴建八万五个单位，来平抑楼价。初衷是好的，但是后面的故事大家也都知道了，亚洲金融危机来了，香港楼价暴跌，为了维护香港的金融稳定，香港政府决定救市——从1998年起停止卖地9个月。