近期调控政策密集调整 国内房地产市场要降温了?

房企融资热情较高,但5月以来融资环境边际收紧。

作者:路思远金融市场部市场研究处
来源:金融街廿五

根据国家统计局数据,房地产开发投资1-5月房地产开发投资完成额同比由上月的11.9%降至11.2%,结束了连续4个月的上升态势;同期商品房销售面积同比下降1.6%,降幅比1-4月份扩大1.3个百分点,也在3、4月持续收窄后再度扩大。同时,5月份70个大中城市商品住宅销售价格一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或回落,同比涨幅更是一二三线城市均与上月相同或回落,再考虑到近期西安、苏州等多城纷纷加码或准备加码房地产调控政策,媒体纷纷说,国内房地产市场降温了。实际情况如何,本文试图进行分析。

1.冷静看待某些数据变化

首先是投资增速,不论从历史比较和横向比较看,当前房地产开发增速均处于2016年本轮调控启动以来的高位。2016年中国房地产市场经历了疯狂的一年,房地产投资增速也在2015年底触底(1.0%)反弹。直至当年9月30日,伴随北京市住建委等部门出台“930新政”,更多城市随后加入调控大军,自此以来,全国房地产市场政策环境的基调基本上以紧为主。

图1:房地产开发投资增速高于整体投资增速

资料来源:WIND

但实际上房地产开发增速并没有自此降温,而是一直处于震荡向上的态势,目前在12%附近,而且开始持续高于整体投资增速,起到事实上的“托底”经济作用,在外部压力加大、内部尚未找到新增长动力的背景下,房地产的“支柱”作用仍将持续存在。考虑到基数因素和季节性因素,观察短期的增速意义并不大。虽然从单独月份看,有时环比收窄、有时环比扩张,但总体是稳定增长并且增速中枢持续上行。

另外,关于官方的新房和二手房房价统计数据。新房网签价格可以根据政策要求被控制在某个范围内,但开发商往往通过精装修、车库、电商费等方式变相抬价,或者采用高价房和低价房搭配来实现房价平衡;二手房交易中也普遍存在“阴阳合同”即网签价远低于实际价的情况。因此,相较这些官方统计数据,更可以去关注一些中介机构统计的市场微观行为数据。例如根据对北京链家销售数据的观察,4-5月成交量在3月的季节性回暖后的确出现明显缩水,但新增房源、带看量和挂牌均价仍然维持相对高位,从微观行为看,市场供需暂时还不能说显著降温,议价空间增大,但成交价格还未明显回落。

2.土地市场3-4月火热,近两月又降温,但溢价率暂时稳定

根据财政部公布数据,1-5月国有土地使用权出让收入下降6%,但自4月起,降幅开始逐步收窄,说明4、5月全国的土地出让收入增速整体是有较大回升的。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》,也反映了今年上半年城市土地市场逐步升温的态势,楼面成交均价上半年同比上扬近两成,反映房地产开发商补仓意愿整体较强,对后市看好。但新的变化趋势值得关注:

一季度的土地市场整体是下行态势,供需两端都疲弱,其中有部分春节因素的干扰。300个城市土地供应面积同比减少7%;成交面积同比减少14%;土地出让金8281亿元,同比减少16%;成交楼面均价同比下降3%,其中住宅类用地成交均价同比上涨4.9%;平均溢价率13%,同比下降6个百分点,其中住宅类用地平均溢价率15%,同比下降8个百分点。

但进入3-4月,全国土地市场开始显著回暖,反映在数据上,4月300个城市土地供应面积同比增加6%;成交面积同比增加6%;土地出让金4007亿元,同比增加48%;成交楼面均价同比增加31%,其中住宅类用地成交均价同比上涨25%;平均溢价率25%,同比增加7个百分点,其中住宅类用地平均溢价率28%,同比增长6个百分点。

5月增长势头虽然有所放缓,但也延续了供需两端环比均增长的趋势。5月300个城市土地供应面积同比增加2%,环比也继续增加9%;成交面积同比减少4%,但环比均继续增加8%;土地出让金4915亿元,同比增加52%;成交楼面均价同比增加48%,其中住宅类用地成交均价同比上涨30%;平均溢价率20%,较去年同期下降7个百分点,其中住宅类用地平均溢价率23%,较去年同期下降7个百分点。溢价率的下降,是土地市场有所降温的一个信号。

进入6月,土地市场热度进一步降温。5月300个城市土地供应面积同比、环比分别减少5%和1%,供地力度减小;成交面积同比、环比分别减少8%和20%;土地出让金4816亿元,同比增幅收窄至33%、环比开始减少4%。但价格方面总体稳定,成交楼面均价同比增幅收窄至38%,其中住宅类用地成交均价同比上涨维持在31%;平均溢价率20%,较去年同期上涨4个百分点,其中住宅类用地平均溢价率22%,较去年同期上涨3个百分点。考虑到溢价率依然坚挺,近两月土地市场热度虽有所下降,但暂不能说明开发商的预期已经扭转,仍需观察融资收紧和调控强化的持续性。

3.房企融资热情较高,但5月以来融资环境边际收紧

年初以来,房地产整体融资环境整体回暖。1-5月,房地产开发资金来源中,国内贷款、自筹资金和其他资金分别占比16.1%、30.4%和53.4%。其中国内贷款平稳增长,信托和美元债是亮点,对销售回款的依赖在逐步增加。房企融资热情比较高,侧面反映了房地产市场并没有显著降温,但融资环境已开始边际收紧,会抑制后期房企投资预期。其中:

首先,房地产开发贷款余额增速在2016年政策收紧后迅速收窄,在2017年一季度降至7.4%的低点,随后逐步回升,至2018年均保持在20%上方,但下半年开始减慢,不过截至2019年一季度,依旧维持18.9%的相对高位。从增量看,1-5月房地产开发贷款累计同比增速5.5%,今年以来持续回升,并摆脱了负增态势。但在“房住不炒”的从紧调控下,银行贷款渠道不会有较大改善,而且目前房企在拿地环节已很难得到银行资金支持。

其次,在房地产信贷政策或维持现状或持续收紧的大背景下,年初房地产信托市场回暖明显,在房企融资上发挥了重要作用。1-5月,集合房地产信托发行规模达3944.74亿元,同比上涨13.9%,发行规模占所有集合信托产品总额的40.1%,较去年同期上市1.8个百分点。5月17日银保监会发布23号文,对信托公司开展房地产业务等提出严格要求。但根据用益信托统计,今年5月,集合信托成立规模1400.65亿元,同比提升3.31%,其中投向房地产领域594.32亿元,同比提升23.75%、环比逆势上升2.96%,占比42.43%,依旧保持年初以来的较快增长,可以说在集合信托市场整体降温的环境下,房地产却受到信托资金的“独宠”。一是监管升级尚未完全体现在5月数据中,二是房地产信托是信托公司重要收入来源之一,短期内也不可能完全萎缩,不过肯定会受到一定影响。

再次,房地产美元债发行也比较火热。今年1-5月,房企美元债发行额近400亿美元,约占去年全年发行额525亿美元的八成。6月13日发改委发布666号文,规定部分城投公司海外发债将只能借新还旧,不排除类似的做法未来会复制到地产美元债上。从数据来看,5月美元债市场的确明显缩量(5月房企美元债发行额仅约22.5亿美元),同季节性因素和监管收紧均有关系。

在这种背景下,房地产开发资金越发依赖销售回款。其他资金中的定金及预收款、个人按揭贷款占比由2014年的36%持续攀升至今年1-5月的49%。根据人民银行公布数据,居民户中长期人民币贷款(主要为住房按揭贷款)今年以来保持月均4500亿元的高速增长,而2016-2018年的均值分别为4733亿元、4417亿元和4125亿元,仅次于2016年的高峰期。而根据社科院国家资产负债表研究中心的统计数据,2019年一季度中国居民部门杠杆率约为54.3%,较上年末上升1.1个百分点,其中个人住房贷款占居民贷款的比重约为54%,如果考虑绕道违规进入的信用贷、消费贷等资金,比重将更高。但是居民加杠杆的空间越来越小。特别是目前就业持续恶化,工资收入受到抑制,叠加P2P暴雷、杠杆局部破裂,居民部门的杠杆已越来越“加不上去”,对于房企资金来源是重要的潜在不利因素,相应连同汽车、家电、手机在内的消费也一并表现萎靡。

图2:居民部门负债率持续走高

资料来源:WIND

4.中国房地产具有自身的社会因素,“房住不炒”仍需时间来实现

4月中央政治局会议重申坚持“房住不炒”,这也是房地产调控的长期目标。但就目前而言,在中国房地产仍不是以使用价值为绝对主导的消费品,相应其价格也不仅由供求决定。一方面,从文化传统而言,中国人比较安土重迁、讲究安身立命,并且重视不动产的积累和传承,相应对于房地产购买和长期持有的需求比较强烈,“丈母娘经济”并非仅是玩笑之说;另一方面,在缺乏多元化优质投资标的的金融环境中,房地产仍然是居民的一种主要投资品,根据西南财经大学《2018中国城市家庭财富健康报告》,住房资产在中国居民家庭总资产中占比为77.7%,远高于发达国家(美国仅有34.6%)。上述因素都导致中国的购房者对于房价长期抱有上涨预期,房地产价格易涨难跌,也就出现住房销售面积下降,但价格没有下跌、甚至还在上涨的局面。而房价的刚性,也就使得房地产开发商的拿地、投资意愿难以在短期内降温。此外注意到,首套、二套房贷利率自去年底以来一直是持续回落,而历史经验显示,居民购房对于房贷利率非常敏感,如果房地产贷款政策没有明显转向,利率的下行将会刺激后续居民购房热情。

图3:房贷利率和住宅销售的反比关系较为明显

资料来源:WIND

综上,当前国内房地产市场的融资端及上游土地市场在5、6月出现了收紧和降温的苗头,但总体热度仍处于较高水平,考虑到房地产在中国的特殊属性,预期的扭转仍需要时间的积累和政策的持续作用。正是由于意识到居民和企业资产的“房地产化”,对我国居民消费和实体企业投资产生了较大的挤出效应,在国内经济下行压力加大、外部风险增多的背景下,本轮房地产调控一直没有放松,国内监管层近期也密集发声,重申“房住不炒”。例如6月13日第十一届陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清直言:“全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为……历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价”。此言出自在任的金融决策者,显然是政府金融监管部门向市场发出的一个重要的信号。预计下半年在调控政策资金来源从紧的情况下,房地产投资将有所回落,拉动投资的主要力量将来自于基建领域。

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