终结高周转,迎来宽货币,房价涨跌几何?

作者:清和  

来源:智本社


“买不起!”

“卖不掉!”

这一僵局,深圳楼市维持了三年,房价横盘了三年。

如今,不少城市,也陷入此局,令人有些看不懂。

中国楼市,一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”,到2008年,中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长,内地百业兴旺,家庭收入普涨。房价,也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后,中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机,对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松,全球主要央行集体行动,推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后,西方世界经济增长低迷,英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹,美国楼市后程发力再创新高,美股更延续十年大牛。

货币盛世之下,百业兴盛的局面被打破,行业分化突出,中国楼市迎来牛市,房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利,互联网及风投疾风吹劲草,但不少实体行业愈加困难。

2015年,是中国楼市,乃至中国经济的关键一年。

这一年,股市暴跌,楼市暴涨。

至今很多人认为,2015年之前的房价,还能够承受,但已是极限。当时,深圳刚需的极限为300万左右。

但是,2015年,深圳房价“一夜间高位翻倍”。深圳房价年初均价在3万以内,接着迎来八连涨,同比涨幅达38%,部分地段超50%,涨幅全国第一。年末就超4万,关内直通6-8万,刚需极限从300万快速提高到500万。

深圳这波“高位翻腾”,终结了大部分工薪族买房的机会。

不过,这只是个开始。

2016年开始,深圳大涨引发连锁反应。从深圳传递到东莞、广州、惠州、中山,接着石家庄、合肥、郑州大涨,然后三四线城市普涨。

2015-2016,注定成为中国房地产的转折年,也是众多中国家庭及三代人命运的转折年。

但是,这波楼市普涨,是在“去杠杆、去库存、去产能”大背景下,为何越“去”越涨?

这是本文探索的第一个问题。

令人费解的是,中国房地产巨头越“去杠杆”越凶猛,碧桂园拿下7000亿,万科6000亿,恒大5000亿,融创、保利4000亿。

最受关注的是,新城控股、中梁控股、泰禾集团、阳光城等“黑马”,逆势操作,疯狂拿地,凶猛加杠杆,追求极致高周转,成功跻身千亿阵营。

这又是为何?

本文从房企的角度,探讨房价上涨之谜,及未来走势。

今年,房地产调控政策“稳字当头”,房地产在中央层面的战略地位下降,调控责任主体下放到地方,采取“一城一策”、“因城施策”。

房地产,战略地位下降,资金面逐渐吃紧,央行“窗口指导”严控资金流向地产。

今年第二季度,监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查。

5月,银保监会发文,强调了针对房地产融资项目进行严格管控,“窗口指导”信托资金流向房企。

受此影响,国内的融资道路几乎被“堵死”,房企只能“曲线”融资,华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等房企纷纷向海外发债融资。

Wind统计显示,2019年以来,房企计划发行的海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高,且已接近2017年全年规模。

不过,发改委很快捕捉到了房企海外发债的井喷现象,立即发布通知强化约束和监管;明确要求房地产企业发行外债,只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

在缩窄信托融资和海外发债这最后两道闸门后,房企的现金流将受到严重挤压,同时激进的高周转模式即将终结。

房企进入严重分化、“强者恒强”的时代。

高周转终结,意味着什么?

接下来,楼市,变数几何?

这是本文探讨的第二个问题。

若不出意外,美联储即将结束持续三年半的加息周期。

这轮全球紧缩力度非常有限,美联储加了250个点就上不去了,全球市场更是“嗑药”上瘾,渴望美联储降息开启宽松闸门。

若美联储降息,全球开启宽松时代,中国跟进的机率较大。

未来,全球货币宽松时代,中国楼市是否如美股,一起继续跟涨?

这是本文探索的第三个问题。

本文逻辑

一、极致高周转,逆势加杠杆,押注棚改货币时代

二、终结高周转,房地产分化,步入楼市缩量时代

三、宽货币在即,政策相机择,开启房价横盘时代

1

极致高周转,逆势加杠杆

押注棚改货币时代

2019年7月16日,作为高周转模式的代表、业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股,在香港敲锣上市。

这家千亿级别的房企,是港交所9年内迎来的规模最大的一家内地地产公司。

中梁,出身于温州的地产公司,堪称业界“黑马”。2016年,中梁的销售规模不过190亿元,到2018年飙升至1015亿元。

三年销售规模翻了5倍有余,令人瞠目结舌!

这三年,正是中国房价普涨的三年。

此轮普涨,逼近大部分家庭的购买极限,换来的是中国房企的暴利时代。

所谓“洞若观火”,从房企的角度,透视楼市这三年的离奇涨势。

土地和货币的控制者,是楼市的最大供给者,根本性地决定了楼市的走势。

房企,是楼市供给的执行者。房企的供给动力、规模及结构,决定了房价的涨跌。

2016年,中国全面启动“供给侧改革”,全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段,楼市调控升级,市场走势扑朔迷离。

这一政策转向,房地产的供给与需求,出现关键转变。

先来看供给端。

去产能、去库存、去杠杆,对房地产供给来说,至少意味着两大变化:

一是供给端产能过剩,需要快速出清。

二是房地产企业“喜提”货币的年代结束,资本面紧缩,融资成本大增。

此时,房地产企业,会怎么做?

2015-2016年,是中国房企的战略年。房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。他们的豪赌,影响着中国众多家庭的命运。

通常,库存高企,货币紧缩,融资成本增加,房企都会去库存、压缩产能,快速“回血”。

确实,近些年,不少小地产商融资成本大增,部分陷入流动性危机。

2016年,资管业务监管政策密集出台,过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后,小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄,融资成本攀升。

但是,中型地产商和部分地产巨头,却采取了相反的策略。中型地产商,如中梁、泰禾、阳光城等,逆势加杠杆,玩转高周转,虎口夺食,狼吞虎咽,试图快速跻身全国性大型地产梯队。

为什么这些中型地产商选择逆势而行?

我们看看,当时的房地产公司到底发生了什么,业内高层是如何判断的。

以典型的中梁控股为例。

2015年,是中梁控股的“战略年”。

当年,中梁的签约销售额不过86亿。这个规模,只相当于当时深圳一个大型房地产项目的销售额。

这一年,中梁制定五年战略规划,当时面临方向选择的问题。中梁创始人杨剑做了一个非常重要的判断:未来中国房地产将面临洗牌,马太效应会不断放大,集中度将加速提升,“强者恒强”的格局日益明显。

“跑步进入行业前30,否则死掉”,这是当时很多中型地产商的共识。

随着去杠杆、去产能、去库存加速,资管监管加强,融资成本越来越高,资金越来越紧张,中型地产商焦虑感倍增,甚至面临“生与死”的两难选择:

要不逐渐收缩,控制成本和现金流,甘愿做地方小企业;

要不快速跻身前30强,依靠规模与银行形成利益共同体。

这是一种“大而不倒”的底层商业逻辑。

房地产,本质是金融项目。

大多数地产商,都深谙“欠小钱是孙子,欠大钱是大爷”的资本之道。

求生欲刺激中型地产商“野蛮生长”,但如何才能跻身前30强?如何才能迈过千亿大关?

房地产,是一个地方性极强的行业。大多数地产公司只能“偏安一隅”,凭借当地政商资源,固守本土,辐射片区。

深圳本土房企鸿荣源、星河、卓越、佳兆业、绿景、中洲、宝能、龙光、茂业、宏发“近水楼台先得月”,强如之前的万达地产进入深圳也屡屡碰壁。

像深圳京基、卓越、佳兆业等掉进“米缸”里的地产商,倒没有如此强烈的危机感。出生在中小城市的地产商,则亟需攻城略地,拿下一座座堡垒。

但是,一线城市,攻不进去。

于是,中小城市,尤其是三四线城市,成了中型地产商扩张的目标。

中梁等中型地产商,大多模仿“碧桂园模式”,极度推崇高周转,向全国三四线城市扩张。

高周转模式,开始是万科提出来的,即万科5986高周转模式:拿地5个月即动工,9个月销售,第一个月售出八成,六成产品必须是住宅。

后来,因担心施工安全及房屋质量,万科放弃了高周转模式。但是,碧桂园继承了这一模式,并将其发挥到了极致。

碧桂园的高周转被业内称为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。

为什么万科担心风险逐渐刹车时,碧桂园、恒大地产垄断,还要冒险搏命扩张,将高周转玩到极致?

其实,碧桂园、恒大,与地方性中型房企,本质上一样,都属于“穷人家的孩子”,采用的都是剑走偏锋的野蛮扩张模式。

碧桂园、恒大虽然成长于广州,当年号称“华南五虎”,但却不是“树大根深”。

另外“三虎”富力、雅居乐、合生创展才是华南房企的经典代表,其中富力更是“地产贵族”。王健林遭遇“滑铁卢”时,请富力出手,才险度难关。

地产界的“穷人家的孩子”与“富人家的孩子”,发展模式完全不同。

由于中国商品房最早起源于深圳、广州,本土地产商坐拥天时地利人和,把控政商关系,可以拿到核心地段,属于“富人家的孩子”,养尊处优,不必外面折腾。

合生创展早期开发的广州华景新城、广州骏景花园、广州暨南花园,以及粤泰股份的荔港南湾,都是明星楼盘。

再如深圳十大地产,都是潮汕帮的天下,其中万科属于“根正苗红”,后被潮汕帮“敲门”。

其中,深圳“黄氏家族”早早在布吉大芬村片区买下大片土地,早期开发了“茂业城”及“茂业字样”的楼盘。1994年黄世再就在福田CBD规划区买下一片,建起了大中华。黄氏的茂业百货,也地处东门繁华商圈。

卓越世纪被誉为CBD之王,坐拥此地,奈何奔波。京基集团,在深圳拆迁城中村就够赚大发,随便一两个项目,比一般房企的全年全国销售规模还多。

万科更是根正苗红,王总早已不搞“GDP崇拜”,找不到新方向,“野蛮人”又来敲门,家务事繁多,无心冒险扩张,龙头拱手相让也无妨。

这些“富人家的孩子”可以“稳坐钓鱼台”,管控项目少,金额大,风险小。

但是,碧桂园和恒大则不同。碧桂园,属于城市“郊区的孩子”。

碧桂园老家在顺德,第一个楼盘是顺德碧桂园,在碧江两边的农地上建立起来的。

这个楼盘,地处于广州番禺与顺德交界处。小区被碧江分割为两半,一边属于顺德的房产证,一边则是广州的房产证。时至今日,顺德碧桂园,都是极为偏僻之地。

碧桂园,还开发新塘碧桂园、华南碧桂园,一个在增城,一个在番禺,都属于广州的“边疆”。

恒大同理,在广东地产商眼里,许家印属于“外地人”。

所以,碧桂园、恒大,野心膨胀,跃跃欲试,大肆向三四线城市扩张,试图把万科拉下马,坐到头把交椅。

这样,碧桂园,就成了很多中型地产商、小型地产商,追逐的标杆。

“走出去”战略,与本土战略完全不同。本土战略追求质量、单价,但“走出去”战略强调四处开花、规模取胜、速战速决、借力打力,采用“大、快、合”的高周转模式。

这种模式,必须满足几个条件:

一是避重就轻,攻击三四线城市的非核心地段;

二是轻资产运作,降低财务杠杆,加大合作杠杆,采取跟投模式、合股模式;

三是与当地人合作,快速拿地,快速融资,快速开发,快速预售,快速回笼资金。

于是,碧桂园、恒大以及中梁等中型地产商,大笔押注三四线城市,在神州大地上攻城拔寨、开疆拓土。

从2016年开始,中梁短短三年拿下403块土地。招股书显示,2016-2018年,中梁分别拿到63块、119块、221块地,其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。

拿下地后,中梁奉行“456”高周转,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资。“快进快出、小步快跑、低开高走”,中梁,也被业内称为“三四线城市收割机”。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告,2017年,500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16,到2018年又下降至0.13,为最近六年的低值。

这时,规模就是战略,高周转就是手段。

高周转,本质上是资金周转率高,利用最少的时间,最低的资金成本,把规模做到最大。

所以,高周转,就是规模,规模是一种生存战略。

在买方市场中,高周转带来的大规模供给,并未打击房价,相反房地产市场规模更加膨胀,三四线城市楼盘遍地开花,各地房价普涨。

规模之大,利润之高,甚至大大超出了地产商的想象。

中梁在2015年制定战略时,预计2025年实现千亿规模,挺进地产前30强。然后,这个目标,却在短短三年后的2018年提前实现,甚至跃升为地产前20强。一个区域董事长一年千万级别的奖金,连他们自己都觉得不可思议。

然而,这一切,都是以中国三四线城市房价普涨、家庭收入透支为代价的。

为什么在“去库存、去产能”的背景下,地产商还大搞高周转,供应大规模房源,这不是与政策背道而驰吗?这不是违背市场规律吗?

以上说的是供给端,这个问题我们要从需求端来解答。

2016年,中国房地产推行去杠杆、去库存的同时,也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化,是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷,去杠杆,管控资管,目的是从供给端,即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是,棚改货币化,目的是从需求端,即政策性银行供应一笔贷款,让三四线城市的棚改户,消化当地房产库存。

2015-2017年,货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%,在新开工数量没有增加的情况下,棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加,三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平,占销售面积的14.8%和18%;当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此,房产库存降下来了,但是房价上涨了,地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说,这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求,与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看,三四线城市的棚改货币化,确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商,吃下了最后一块大肥肉。

复盘过去近五年的楼市,库存下降,产能和价格上涨,杠杆结构和竞争烈度发生变化,房企强者恒强,家庭杠杆增加。

2

终结高周转,房地产分化

步入楼市缩量时代

高周转,也意味着高风险。

当核心地段被垄断时,“穷人家的孩子”只能剑走偏锋,冒险求存。恒大在2008年差点翻车,许家印赴港求援得以度过难关。去年,碧桂园也在施工安全上遭遇危机。中梁高歌猛进的2017年,徐州首个楼盘刚开业,在建工地便发生施工平台滑塌,造成5死1伤。

很多地产商,都试图采用高周转模式以拿到“前30强”的安全门票。但是,多忌惮于风险失控,或无力推动全国布局及项目操盘。

如此极致高周转,是否违背建筑规律,存在质量隐患,还有待专业人士考证。

所谓“一叶知秋”,如今终结高周转,不仅意味着生命风险系数下降,而且意味着一切都发生改变。

对于中国房地产来说,高周转,意味着规模、成本、价格以及质量。

终结高周转,至少产生三大影响:

一是房地产供应量减少,房地产的战略地位会大幅度下滑,楼市进入缩量时代。

高周转,相当于高杠杆批发模式,短期内为楼市提供大规模房源。

终结高周转,意味着房地产项目量下降,市场上的房源减少,供给量下降。

以深圳为例,如今深圳的土地极为稀缺,整个城市的房地产周转率比较低。玩高周转的碧桂园、恒大、中梁来深圳都玩不转,因为每个项目开发成本极高,又无更多匹配的项目跟进。所以,本土玩家,都是“富人家的孩子”。

这样的结果是,深圳的新房房源极少,每月上市销售的新房倒着手指都能够数得过来。

前段时间,深圳政府宣布不再公布楼价信息。其解释是,由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。

6月,深圳还举行了一场“史诗级”土地拍卖。一天拍了5块地,土地供应量为20年之最,但依然“狼多肉少”,一地难求。

这是继深圳2018年12月之后,深圳半年来首次出让居住用地。

固守深圳的本土地产企业面临“土地荒”。中海地产,曾经是福田CBD的拓荒者,如今却面临在深圳无房可卖的境地。在这次深圳拍卖会上,中海地产孤注一掷,也拿下了一块地。

万科郁亮前段时间说:“未来仅靠房地产业务成为500强非常困难。”

终结高周转,房地产,这个行业的规模整体下降,这个行业之于国家的战略地位也会下降。或许,后者更为根本。

二是房企分化加剧,债务压力增大,真正进入“强者恒强”的时代。

周转率是碧桂园、恒大、中梁等房地产企业的生命。如果周转率下降,回款金额也会下降,融资成本会进一步提升,资金压力大增。

过去几年,一些地产商为了跻身前三十强,大力加杠杆,其中以合作杠杆、无息杠杆为主,财务杠杆为辅。

通常,房企规模越大,融资成本越低;周转率越高,融资成本越低。在高周转时代,大房企可以获得不少无息贷款。

从2015年开始,中型房企、大型房企快速加杠杆,小型房企杠杆率比较平稳。

但是到了2016年,随着去杠杆政策执行,大型房企的杠杆率逐渐下降。这主要得益于大型房企在高周转下,拥有大量无息贷款的支持——短期快速还款,银行给大型房企提供无息贷款。碧桂园是获得无息贷款的典型代表。

但是,在去杠杆之下,中型房企却逆势快速加杠杆,力度之大令人咂舌。如今,中型房企的杠杆率普遍超过大型房企和小型房企。

如果高周转终结,无息贷款会大幅度减少,大型房企和中型房企都会面临一定的压力。

第二种是合作杠杆——主要来自项目合作方、投资公司以及员工跟投。

近年,泰禾、阳光城、中梁、新城控股、中海地产、世茂地产、保利地产合作杠杆快速增加。中型房企在三四线城市扩张,大量使用合作杠杆。

2010年,大、中、小型房企的合作杠杆分别为0.19、0.24、0.16,但如今中型房企的合作杠杆率已经超过大型房企。

所以,预计,房地产企业会因此出现严重的分化、集中度上升:

第一梯队:前十强、2000亿以上规模的房企巨头,虽然面临资金压力,但是出于利益共同体的考虑,银行依然会提供授信支持,只是无息贷款会减少、资金周转率下降。

今年上半年,拿地超过百亿的企业超过43家,其中碧桂园、万科、融创、保利、新城,均超过了500亿元。

大型房企,拿到了“保险门票”,属于“强者恒强”

第二梯队:前30强、1000-2000亿规模的大中型企业面临压力和分化。

抱着“大而不倒”的商业底层思维,冲到前30强,拿到“保险门票”,但并不意味着,前30强就绝对“保险”。

长期与银行贷款合作的房企抗压能力较强,而中梁主要以信托、资管为融资渠道,面临较大的债务压力。

未来,房地产规模可能会下降,有些企业可能守不住千亿大关。规模一旦缩小,“大而不倒”的逻辑自然就消失了。

随着信托和外债同时收紧,未来房企的投资会有所下降。

一些中型房企利用信托、资管融资为主,而不是传统银行。它们没有与银行深度捆绑成利益共同体,其资金压力、债务负担会大幅度上升。

以中梁为例。在高周转模式下,中梁可以用小资金撬动大项目、多项目。不仅要求拿地快、开发快,更重要的是去化率快。如果项目开盘去化率低于70%-80%要被公司罚款。

在高周转的推动下,每一个项目就像接力跑,从拿地到销售,一环套一环,一个项目接一个项目,资金快速滚动。据测算,12个月内预计实现560%的投资收益率。

中梁的资金,主要来自信托、资管——一个叫忠信资本的资本运作平台,而非银行信贷。

中梁招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期,其中一笔利率高达13.83%。

2016年至2018年,中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿,由于信托利率较高,三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%,远远高于银行贷款利息。

2015年,中梁在制定战略时,将未来五年的负债率控制在行业中性水平的77%。但是,随着项目大规模扩张,公司负债率也水涨船高:2015年为1335%、2016年为1790%、2017年为339%、2018年为58%。

犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线,说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。

在7月之前,全国地产30强中,中梁是唯一一家未上市的地产公司。此次赴港上市,中梁最迫切的目的是,偿还信托贷款。

第三梯队:1000亿以下的中小型房企,可能面临融资困难、拿地不起、无房可卖的局面。

土地稀缺,拍卖价格高企,普通小房企无力争夺。包商银行事件出现,村镇银行放贷将收紧,小型房企的融资难度进一步增加。

三是高周转终结,楼市规模压缩,房价横盘概率增大。

如今房地产行业正好处于补库存的阶段,政府控制土地供应,土地拍卖价格上涨概率更大。

因此,虽然土地供给减少,但是政府土地财政收入不会减少太多,土地财政还有着落——购地成本上涨,房价横盘,意味着房企的利润率要下滑。

以这次深圳史诗级的土地拍卖为例,80多家房地产公司,缴纳的保证金就高达1000亿元,全场举牌343次,皆以最高限价成交,成交总价高达224亿。

可能进一步助推房价上涨。

终结高周转,土地供应稀缺,房源减少,对房价起较强的支撑作用。

这次五宗居住用地,其中,尖岗山地块,由广州越秀地产拍得,总价59.08亿元,实际可售楼面地价达6.68万/㎡;龙华上塘地块,由龙光地产拍得,总价65.85亿元,实际可售楼面地价达6.7万/㎡。

房源减少,是否会造成房价上涨?

今年的楼市调控政策,以“稳”字当先,“稳”反应在价格上就是不涨不跌,或不大涨大跌。从政策诉求来看,楼市价格倾向于横盘。

如果高周转继续,那就意味着在供给端,房源继续大规模上市,这不符合以“稳”为主的调控基调。

所以,终结高周转,表面上是手段干预,本质上是结果干预——支持“稳房价”的政策目标。

3

宽货币在即,政策相机择

开启房价横盘时代

为什么在此时终结高周转?

今年的中央政府工作报告,下调了房地产的地位,调控政策以稳为主,将调控责任主体下放到了地方。

这里释放出的信息量很大【2】(详见《2019政府工作报告之房地产解读:政策调整、房价走势及判断逻辑)。

从国家层面来说,房地产托举经济以及造富的历史使命完成了。算一笔账,房价继续上涨,给社会增加的隐性成本及风险,要大于经济收入。

从外部来说,中国与美国的贸易关系不稳定,中国正在快速开放金融市场,若房价继续上涨,金融市场开放,国际资金流动,会加剧楼市和债务风险,反过来掣肘中国的开放政策和货币政策。

从内部来说,房地产对经济的作用正在下降,边际收益率逐渐降低,同时社会负面效应逐渐显现,尤其是高债务风险、抑制消费、投资挤出以及社会情绪。

同时,政府计划推出房地产税,推动财政税收政策改革,从增量向存量转变。若房价太高,则不利于财政税收改革。

所以,房地产之于国家战略的地位,必须降下来。房企的规模、能量以及社会影响力,也必须降到不影响大局的位置上。房地产商,需要向韬光养晦、闷声发大财的东方智慧回归。此后,红丹丹的奖章,房地产商拿到手软的机会就少了。

所以,终结高周转,降低土地和房产货币供应,压缩楼市供给,促使房地产“瘦身”、房地产商“低调”。

从地方来说,规模压缩,房价下跌,同样不划算,且风险大。

所以,房价横盘,土地供应减少,但土地拍卖单价上涨,可以保障地方土地财政不会下滑太多,同时将楼市调控权下放到地方。如此,房价横盘,就成了上下统一的共识,也是有产者与无产者双方都更能够接受的平衡。

其实,2008年,全球房产及金融市场,走上货币化之路后,高房价、高股价都没有退路。

如今,中国股票,与美国股市的逻辑类似,只能以时间换空间,通过经济增长和收入增加来化解高债务、高杠杆、高泡沫的风险。

预计,今年下半年,美联储大概率会结束加息周期,降息可能性增加。全球主要国家央行迫不及待地等待美联储的“靴子落地”,渴望开启货币宽松时代。

货币宽松时代,房价是否会上涨?

美联储这轮加息,与中国去杠杆、紧信贷是同步的。但是,美联储与中国央行,这轮紧缩政策的力度都不足。

主要原因是2008年之后的宽货币过度凶猛,推高了杠杆、负债率及资产泡沫,从而限制了加息空间。

如今,美联储左右为难、骑虎难下,加到250个基点就上不去了,担心拉爆美股,抽干实体经济。

美联储迫于美国政府、金融界、实业界乃至全球经济主体的压力,不得不考虑金融风险,结束加息周期,再次放纵世人的“货币欲望”。

自2008年金融危机之后,西方世界显然进入了一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

但是,这种依靠货币维持的梦幻生活,根本违背了边际报酬递减规律,因而不可持续。

若货币持续超发,债务率不断攀升,货币政策的操作空间越来越窄,利率调整的幅度越来越小,直到货币跌入“流动性陷阱”,经济滑入“低增长陷阱”。

可惜的是,美联储主席鲍威尔,不是当年的保罗·沃尔克,他缺乏“与世界为敌”的英雄气魄以及力挽狂澜的才华。

若美国经济不出意外,此轮宽松周期可能会比较温和。美联储会对美股泡沫继续膨胀小心翼翼,担心下一轮加息周期,动弹一下手指就雪崩。

同样,中国若跟进宽松政策,也会严控房价继续上涨,限制资金大量流入楼市。

若把美股与中国楼市,加入中美贸易博弈之中,就变得更加丰富【3】(详见《中房与美债 | 货币之下,其实难副》)。若美股“肿瘤”在宽松周期中失控,那么相等于助中国一臂之力。若能控制好房价,中国可放开手脚、大胆博弈。

与美联储相比,中国控制资产价格的手段或许更加直接、有效——货币、人口以及调控政策,可相机选择。

我们知道,影响房价的三个关键因素,货币、土地以及人口,政府控制了两个半。

政府调节土地和货币供应,基本上可以控制房价。

深圳房源奇缺,虽然房价如此之高、排队摇号如此之难、限购政策如此之紧,但新房一出,一抢而空。这就是控制土地供应,取得奇效。这也是“买不起”的原因。

当然,深圳二手房市场出现“卖不出”的情况。所谓“卖不出”,本质上是价格博弈陷入僵局。卖方不愿意降价或大降价,买方不愿意或没能力高价接盘。

价格,是最重要的一种市场信息,也是一种激励机制,更是一种完美的分配机制【4】。

在完全竞争市场中,基于收益最大化的博弈,会促使买房者与买房者达成交易价格。但是,房地产并不是一个完全竞争市场,而是一个典型的政策市——其价格,受土地、货币供给政策,以及人口、调控政策,深度影响。

未来,即使在宽货币的时代,全面宽信贷的可能性也不大。棚改货币化渐入尾声,货币在房价调节中的地位会下降。

三四线城市,棚改货币化,吸收了大量购买力,剩余空间不足。棚改的投资边际收益率在递减,不支持房价上涨。只是房价下跌和上涨压力较大的城市,更可能受到央行“窗口指导”、信贷“窗口指导”的干预。

不过,依然要注意,一二线城市的结构性棚改,对房价的推动作用。

以深圳白石洲为例,白石洲城中村是很多深漂的第一站。这个片区有2500余栋农民房,包含5万套出租房,容纳超过15万打工者。

这次白石洲旧改启动,诞生了1878个亿万富翁,但是15万打工者则需要另寻栖身之所。周边天鹅堡、波托菲诺纯水岸的房价为14万,房租过万,绝大部分打工者只能搬到上下沙、桃源村、珠光村等,或到关外。

如此,这些地方的房租也会相应上涨,学位更加紧张,房价隐性上涨的压力较大。

这就是结构性棚改,对房价的助涨作用。

人口政策方面,房价成了现代“避孕药”,这代年轻人有些“不行”。不过,地方政府正在开放户籍制度,通过人口迁徙、集中的方式,创造更多的楼市需求,进一步支持“稳房价”。

人口正流入的城市,房价下跌的压力比较小。如深圳,一年新增人口50万,这批年轻人,其中一部分带着父母的资金来深买房安家。

2018年深圳新房成交不到3万套,成交均价五万四(包括关外及新区),成交价与成交量都与上一年持平。50万新增长人口,以及身上带着全国的资金,消化如此少量的新盘没有任何压力。

人口迁移,最重要的不是短期购买力,而是增加长期购房预期。人口持续流入,租房市场升温,可以稳住楼市投资或投机者,从而起到托举价格的作用。

反过来,一些城市人口净流出,人口规模缩减,这类收缩型城市房价下跌的可能性较大。房价下跌,土地财政压力大,政府会加大人口迁移的力度,更可能率先放开限购、限售,以及放松调控政策。

7月,继菏泽太原后 第三个城市开封取消“限售”。不过,从宣布取消“限售令”到撤回文件,历时不到1天,开封楼市如同做了一趟“过山车”。

在此之前,与开封同是三线城市的衡阳,也在宣布取消“限价令”后,不到一天,就紧急撤回。

实际上,随着棚改货币化收尾,三四线城市没有“货币红利”,接盘压力增加,楼市呈现疲态,政策“松绑”的可能性正在扩大。

所以,在货币宽松时代,货币、土地供应,以及人口、调控政策不一定会支持房价上涨,但倾向于支持房价横盘。如今政策责任主体落到各城市手中,各城市会以“相机选择”的方式,维持房价平稳。

高周转时代,宽货币时代开启,但房价大涨的时代结束,接下来是整体横盘、局部分化的时代。

这一横盘,或许是五年,亦或是十年。人们开始需要重新适应这个有些陌生的时代。

地产商,明面上去地产化、去规模化、去暴利化,台下谋求低调转型。

前些年王健林“因祸得福”,壮士断腕,甩卖万达地产项目,号称成功转型。如今恒大、宝能似乎都对新能源及无人驾驶汽车感兴趣——这是一个与地产同等规模级别的市场。

房价横盘时代,假如货币年增长率8%,房产(房产租房收入)相当于在缩水。对于“错过了”的八零九零后们,这是追上房价、成功买房的最好机会。只是你需要跑赢货币这位“博尔特”。

祝君好运!

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