今年至少165家房企已破产，关注行业债务兑付风险

来源：路闻卓立

宏观经济下行、融资渠道收紧以及调控政策不断升级使得房地产企业2019年的经营举步维艰。根据人民法院公告网，截至7月21日，今年已有约165家房地产企业宣布破产。光大证券称，政策收紧态势至少持续到四季度，房地产土地购置面积、开发资金来源以及销售下半年都有可能出现下滑风险，房地产开发商行之有效的方式只能“开源节流”。市场要注意防范前期加杠杆拿地的企业，如果内部流动性紧张，外部融资渠道的收紧可能引发债务兑付问题。

房地产行业造富神话已被打破，根据路闻卓立的初步统计，截止到上周末，今年破产房企已经达165家，而2018年大约有210家房企宣布破产，由此可看破产有加速的趋势。这无疑与整个行业处于下行周期有关，销售放缓、融资收紧以及调控政策加码，令房企生存越来越艰难。

图/人民法院官网截图

根据这些房地产行业所属的地区来看，多集中在三四线城市，当然三四线城市存在其特殊性，棚改政策的降温使得其购房需求迅速下降。不过纵览整个房地产行业，5月房地产投资、新开工、销售已经全面降速，6月单月虽然投资、开工小幅超预期，但下行趋势未改，下半年降速仍是市场共识。

近期房企的融资渠道也全面收紧，此前发改委明确对海外举债募集资金的用途做了详细的规定和说明，近期监管层又约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求控制业务增速，提高风险管控水平。

光大证券在房地产下半年展望中称，房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期，前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力，行业还款高峰来临，部分中小型房企信用风险抬升。

公募基金对房地产得相对配置比例也连续两季度下降，19Q2股票市场对房地产行业的标准行业配置比例跌至4.21%，较19Q1下降0.37%，从18Q3超配后本季度首次低配。

凤凰房产CEO 、《中国房地产报》总经理单大伟称，下半年房地产市场可能面临下滑风险，需要高度警惕，以免拖累国民经济平稳增长态势。

上半年，在国际国内复杂经济形势下，国内房地产市场总体表现较好，房价总体走势呈现稳定上涨的趋势，1-6月，百城住宅价格指数月平均环比上涨24%。

但房企在本年购置土地面积累积同比增长率出现急速下跌，远远不及去年同期。2-6月份，本年购置土地面积累计同比分别下降34.1%、33.1%、33.8%、33.2%、27.5%。

图/路闻  来源/wind

3、4月小阳春结束后，房屋销售也持续下滑。1-6月全国商品房销售面积同比下跌1.8%（1-5月-1.6%），6月单月在高基数下录得同比下滑2.2%，较5月跌幅收窄3.3百分点。

图/路闻卓立  来源/wind

2019年监管呈现升级态势，近期在源头上控制房地产融资规模。监管层先是向部分开展房地产业务不审慎的信托公司开出罚单，再于5月份发布了“23号文”。后监管层要求部分信托公司2019年三季度房地产信托规模要较二季度“零增长”。

受此影响，近期房地产信托业务开始降温。从用益信托监测的数据来看，7月14日当周，集合房地产信托成立规模从上周得193.53亿元降至51.33亿元。

中金称，融资端窗口指导旨在为土地市场降温，是政策预期管理的一部分。年初以来不少城市土地市场热度持续提升（上半年中金监测的300城土地溢价率达20%，去年下半年仅9%），地价走高带动未来房价上涨预期抬升。

光大证券称，政策收紧的态势至少持续到四季度，短期内看不到政策放松的趋势，未来可能会根据反馈来进行调整，但总体不会背离调控基调。前期加杠杆的可能会面临资金链紧张的压力，信托融资巨有刚兑属性，如果房企内部流动性腾挪空间较小，那么可能会引发债务的兑付问题，行之有效的措施只能是“开源节流”。

单大伟称，房地产作为国民经济的支柱产业，特别是考虑到今年上半年房地产投资对经济增长的重要作用，如果房地产市场出现快速下降，必将拖累下半年的总体经济表现，因此，相关部门须提高警惕，采取预防措施，预防房地产市场出现快速下滑。