卢俊：16年高位买房的副作用，开始了

来源：真叫卢俊

最近有个朋友留言给我，大概这样的内容

16年的时候在X滩买了套老破小，5.3万入的手，17年的时候到了6万，但是随着市场的下行，如今挂牌价格已经到了5.1万，如今租金抵不上房贷，已经不知道什么时候出手以什么样的价格出手

我看得这样的消息，其实是最无奈的，在2016年高位的时候购买老破小，差不多这一轮楼市里最差时间点购买的最差物业了

但是以往很多人闭着眼睛买房都没关系的核心原因是因为整个楼市大势强劲，所以总能盖掉各种问题。

而时至今日我们可以看到，在一个错的时间买下错误的产品，那么面对的下场就是：亏本。

这是如今楼市折射的现状，整个行业流动性降低之后，房价的稳定也就决定了，你在购买时刻的错误不会被房价所掩盖住，随着时间的推移慢慢的对外释放

今天和大家聊聊，16年高位买房的一些副作用，各位可以看看这些因素自己身上是否存在，以及自己是否在16年选择了买房

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首先，老破小成为了如今这一轮楼市周期里最不待见的一种产物，曾经写过两篇关于不要碰老破小的文章，之后没想到还会被diss，归根到底也是因为过去的楼市区域掩盖了问题，也掩盖了部分心智

其他的不展开来说了，有兴趣的可以点击今天推送最后的关于不要碰老破小的链接，这里只说一点

就是老破小一头面对二手市场老破小比重太高可替代性太强，另一头还要提防租赁市场的需求分流，再加上整个资产维度的价值得不到兑现

几乎是如今所有房地产资产需求和居住需求同时被抛弃的这么一个状态

而这样的状态在未来只会进一步放大，所以如果有人还在劝说你要买老破小，那么请朋友们认真看清他的脸

第二个副作用针对的是16年选择投资买房的朋友们

楼市流派里曾经有一个派别非常支持透支买房，就是信用卡来回套好几张凑钱买。这么做的底气是什么，其实就是看中了两点，第一房价一直在涨，第二房子套钱极其容易

换句话来说，哪怕现金流断了还不出来了，把房子卖了就好，这么一来一回的过程中自己还能赚点钱

那现在这两点支撑点全部都没了，第一房价没有短线上涨的背景，第二，现在卖房周期拉长，不可能非常快的卖房，甚至降价对于成交周期的改变也并不大

而这个时候，如果你的现金流断了，那么你面对的问题可能会比想象中要更大。仔细想想如果16年你买的投资的房子房贷要2万但是房租只有6000，那么你要面对的情况就是，你每个月要贴14000的个人收入进去，是每个月的14000

换句话来说，扛的过程中房产的负债部分一直存在，需要一直贴现去支撑。这样的过程让很多本来准备咬牙坚持的人断了很多的念头

所以说如今买房真的是一个人的综合实力，靠胆买房的时代已经过去了，靠胆致富的人，希望未来你不会成为韭菜

02

以上是16年买房人群中问题最大的两类，希望你不是其中之一

另外还有两类问题不太大，但是或多或少会在未来各位的购买过程中产生影响。

第一种是选择在2016年用光房票的这么一群人，未来的流动性会加大的降低他们再投资的可能

换句话来说很有可能未来家庭的资产就会固化。类似于今年年初翠湖天地这种大抄底的可能性不太在他们身上发生

2016-2017这两年，楼市里进入的最大一个新鲜血液就是90后中产，而之所以他们可以称之为中产是因为家庭给到他们的赋能

所以这也导致了在他们没有很好个人收入和稳定现金流的时候就投身楼市市场

这并没什么不好，但是因为整体家族式购买的可能性较大（爸妈出首付），直接导致90后的置换的可能性比85后要低很多。

如果一步到位买了房子那还好，如果一不小心购买了过渡性的两房甚至一房，那再想换的门槛会比想象中要更大

另一类是16年购买一手房的朋友，说真的，这一年的开发商都不太靠谱，特别是那些快周转的企业。不是因为他们有没有能力做好产品，而是那个世道让他们没有能力关注在产品层面

维权的案例就不说了，大家看到不少，最怕的是这样的产品未来流入到二手房市场的竞争力开始下滑

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另外，这一年高位买房的用户，大概率面对着如今不论是长三角一体化以及粤港澳大规划的时候，都会和这样的机会失之交臂吧。

16年前后中国城市格局也恰好经历改变，16年之前依然在城市之间各自为营的状态，城市发生的好不好看自己根基。而16年之后发生的，是红利倾斜和联动性改变。

在这些趋势下，不同城市的未来肯定是不同的，所以提前布局异地城市作为投资释放的朋友，可能现在回过头来看也不是特别好的选择

04

总而言之，言而总之，以前我们觉得小问题的问题，或者不介意的事情，未来可能都会一一浮现，三年周期后的2019年到未来，会逐步兑现

而且没有意外的话，短线内也不会出现改变，而且还有可能会被放大，因为楼市在政策层面还有两个异类尚未发威

第一个时候租售并举的贯彻程度，第二个就是房产税的落地程度。这两件事会让各种小错误放大的更加明显，所以如果各位在2016年之后购房有过错误，抓紧时间调整

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所以给大家几个建议，全部是一家之言

1、老破小，快速出货，不要纠结不要想不通，也不要等着所谓的旧改会给社区带来本质性改变，这类产品的最大问题就是来自不同维度的可替代品太多。手上有多少套就出多少套

2、如果出不掉以及各种原因不能卖，给老破小装修翻新，然后出租掉，争取切入到高端租赁市场，增强老破小的租金水平，加强现金流

3、未来买房，不是用足杠杆，而是用足房票。而这里说的用足房票不是说花光房票，而是每一张房票都尽可能买最好的房子。

户型尽可能的大，社区尽可能的好，地段尽可能的还有概念，我知道这么说很贪心，但是楼市未来就是拼的综合能力，光便宜吃遍天的可能性不在了

4、任何一套房子做好长期持有的准备，任何一套房子永远要有plan B。

如今买房各种诉求尽可能的要综合，比如说哪怕你自住，你也要考虑到投资的逻辑；哪怕是指望他资产增值，也要看下租赁市场是否能够稳定租金；哪怕本来就没准备卖掉，你也想好万一你缺钱这套房子能不能快速变现。

这种情况下的房子存在么，我告诉你一定存在的，楼市进入到买卖更加均衡的状态下，优劣房子的分层会更加明显。

但是前提是什么，第一你要能看懂，第二你要有现金流+房票随时的stand by，其中第二点更加重要

5、最后说几个不要：

不要买过渡性产品，不要买小开发商，不要买老破小，不要轻易用房贷，不要买陌生城市，不要相信一夜暴富，不要想着能占到小便宜，不要把自己现金流逼太紧

不要高看自己，也不要小看行业

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我还是地产人的时候，地产业内有这么一句话，现在我送给所有的购房者

市场不论经历几个轮回几个大势，当势头来的时候，最重要的是你在桌面上，并且手里还有筹码