京城无洼地?

作者:子木

来源:子木聊房

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回不去

1998年第一次房改开始,北京就正式成为了中国房地产市场的「带头大哥」。在这里任何风吹草动以及政策层面的「多空」,均会成为全国楼市震荡的预兆。

所以大多数资深房产投资玩家,都会死盯着北京房地产政策。

当北京调控连续放松时,意味着房价开始蓄势大涨,紧接着会轮动到二三四线城市;当北京政策一刀切收紧时,意味着其他城市已经处于被调控的序列之中,要及时收手。

几轮楼市周期下来,北京房价的龙头地位已无可撼动,40多万亿的房产市值比肩沪深A股总市值。这一成绩,颠覆了国外房地产研究者的认知,也让国内无数经济学家颜面扫地。

这些年来,不仅仅是谢国忠、牛刀、易宪容等大空头对北京的房价预测失败,连大多数多头,也惨遭打脸。早期,中国最夸张的多头经济学家曾预测,北京房价会在2030年最高达到20万/平米。

这在当时三环均价只有2万元的北京来说,无疑是稽笑之谈,随后引来全民围攻,被大众定性为神经病,送进了医院。

然而离2030年还有11年的今天,北京海淀的万柳书院,西城区的丰汇园、龙园、中海凯旋等小区房价就已成功突破20万/平米。

是他疯了,还是北京楼市疯了,择或是购房者疯了,大家都说不出来。

但可以确定的是,北京房价永远回不去了。中国最好的市场、企业、学校和医院都在这里,这些资源会继续让不计其数的人挤破脑袋为这个城市埋单。这样看,考虑到通胀因素,北京在2030年,房价达到均价20万也是有可能的。

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蓄能阶段

前几天一篇关于投资策略的文章里,我们研究发现,北京房价一直都处于大涨小跌的行情趋势之中。无论是08年周期,13年周期还是17年周期,三轮房价,每次上涨均一倍有余,而回落仅在15%区间之内。

 北京房价走势

尤其在上轮周期,北京房价达到历史高点6.9万元/平米,后317严政登台亮相,房价迅速跌落至5.9万元/平米。

然而通过近两年的政策压制,你会发现,北京房价没有继续下跌,反而一波接一波回弹,至今达到6.2万/平米高度稳定的状态。 

一位前段时间上车的北京朋友对我说,“这两年被北京房价整怕了,因为很多专家说北京房价泡沫很严重,所以一直在等317政策可以将北京楼市打回原形,然而今年北京小阳春的到来,直接将寄望已久房价下跌的信心彻底击垮,今年3月后周边的同事几乎都恐慌性地买了房。 

这在2019年上半年的数据中表现得异常明显。

据北京住建部数据统计,2019年上半年普通住宅签约达到了16369套,同比上涨110%,这个数值刷新了近三年北京成交新高。而且从上半年商品房销冠榜中可以看到,6.5万/平米以下的房源成交占绝大多数。

这说明限竞房、中低端价格住宅已是当下北京市场的主流,而这背后正是源源不断的「刚性需求」在起作用。 

北京刚需,一直都是支撑北京楼市的主力军,为改善族打基础,为炒房客变现,不断将炒起来的泡沫夯实,还日夜辛劳,将汗水挥洒到这片热土之上。 

但同时,北京刚需是股神奇的力量,这几年北京几乎所有低价地段都被填补了起来。所以前几天,和行内老友讨论北京房产的洼地价值时,一时语塞,竟说不出北京现在哪些地方还存在巨大潜力。

于是我回家把近5年、近10年北京各区的房价走势都找了出来,研究了一番,竟然发现了一些颠覆大众想象的认识。 

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洼地价值

首先我们来了解一下何为洼地? 

在官方解释中,洼地分为两类:一类是价值洼地,一类是价格洼地。 

价值洼地是相对于时间尺度,即相对未来时间尺度不对称的便宜,也就是当前时间点,潜力被低估的地方;而价格洼地是相对于空间尺度,很简单,就是相对周围区域很便宜。 

举个例子,在上轮房价中,当热点城市房价被炒到一定高度后,很多炒房客开始寻觅下一个投资地,其中很多人选择了昆明、沈阳,呼和浩特这类城市,是因为全国很难找到1万以下的省会城市了,这叫做价格洼地;而另一部分人选择了长沙、重庆等1万以下的城市,是因为其经济、人口、产业面都不错,未来有巨大上涨空间,他们就属于价值洼地。 

你会发现,价格洼地和价值洼地均有成长性,但后者的天花板和想象力会更高更广阔一些。 

接下来我们看北京各区5年的涨幅排行。       

首先你一定会很惊讶,在覆盖上一轮周期的5年时间内,延庆房价居然以127.27%的涨幅位列第一,同样房山区、顺义区、怀柔区这样的非热点区域的房价涨幅均排在前十位,而朝阳、海淀这类又有产业又有人口的热门大区却排在了后面。比较反常。

我们带着这个疑问再来观察北京10年以来各城区的房价涨幅排行。       

同样,结果一样,房山、顺义、密云依然在前列,而朝阳海淀处于后位。那么以此来看,朝阳海淀的投资价值不及郊区吗? 

此言差矣,其实这就是排行榜的「基数效应」。例如一场考试成绩发布了,A同学之前考60分,现在考了80分,而B同学之前考了85分,现在考了95分,前者的涨幅肯定比后者的大,但实际意义呢,后者的绝对价值一定会比前者高。 

你会发现,无论是东西城还是海淀朝阳,他们的「房价差值」都处于最先的位置,例如2009年-2019年,朝阳涨幅低为300%,但每平米涨价4.81万元,一套100平米的房子,纯赚481万,而房山区虽然涨幅高,达到420.59%,但是每平米涨价2.86万元,纯赚286万。 

所以在涨幅对比上,只能对比同一基数的区域。

东、西城和朝阳、海淀就属于北京房价的第一梯队。而在这其中,无论是之前5年还是10年,西城区的涨幅均是最高的,其次是东城区、海淀和朝阳。 

其中影响因素最大的,莫过于教育。西城学区房当今中国最「奢侈」的房子,东城区、海淀紧随其后,这让教育资源相对薄弱的朝阳棋输一筹。

当然,未来北京教育是否还是这么高度集中化不好说,在成长性来讲,我更推荐买海淀和朝阳4-5环的房子,这个地带属于北京的核心资产,产业强劲,高净值人口集聚,而且房子要比东西城更新一些。 

我们再来看除四大热点城区的第二个梯队。

其中通州无疑是首屈一指的价值洼地,2009-2019年,房价涨幅达到427.06%,位列榜首,2014-2019年,房价涨幅达到90.64%,位列第二。

增长性自然不用多说,而且目前的通州,洼地价值还未透支结束,在前段时间北京政府搬迁之后,未来会有一大波企业入驻通州,尤其是运河商务区,未来的房价可比肩海淀。 

再者就是6号线、八通线地铁以及未来可能开通的平谷线、S6,还有靠近亦庄经济开发区的台湖地段,周边房产的价值未来还会继续上升一个梯队。目前中央正在加速剥离北京和首都的概念,而通州作为北京的主要承载,未来会享受到不计其数的政策利好。 

其次是昌平区,10年涨幅处于中位,5年涨幅排名第4位,说明前期大家不看好,但后期有较高的增长性,其实昌平一直都是我比较看好的中级价值洼地,因为承接了海淀高新产业人口的居住需求。海淀人群有一个特征:高学历,高收入,对日常生活消费及生活品质追求一般,但对买房却是情有独钟。为了孩子能上到好的小学,能把一辈子的功力奉献出去。

尤其当腾讯、小米等高新企业悉数落地之后,昌平区的房价一度攀升,未来海淀创新价值不灭,昌平房价必然会再上一个台阶。 

像房山、顺义、密云这类城市,就属于典型的「价格洼地」,其中房山表现最好,目前均价在3.5万元/平米左右,也在承接海淀区外溢主的都市白领,未来还有一定的增值空间;而密云10年涨幅第4,近5年涨幅却处于倒数第4,说明其需求已经无法支撑其真实价值,属于低级价值地段。 

这里还要着重说一下门头沟地区。因为长安西延线大桥马上开通,再加上S1地铁线的运营,未来门口沟的价格洼地效应会被激发,房价涨幅在下一个5年一定会超越隔壁的石景山区。 

另外对于北京来说,还有一个价值洼地就是亦庄经济开发区。亦庄在当年京东总部搬入后迎来一大波高涨走势,但是未来还有更多的500强企业和日资、台资企业在跟进搬往亦庄,未来亦庄地铁和配套跟上来后会有很大的发展,洼地价值虽被填平,但是未来可期的发展性值得关注。属于中级价值区。

如果按照目前北京的发展形势来说,长远价值洼地还有北三县、固安等卫星城,一个是在通州发达后的利差效应,一个则是新机场启动后对周边房价强力带动。这些地方的房价曾经被炒爆过,但低层实际需求依然存在。只要政策一放开,立马迎来一波大牛市。

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总结 

最后,大家可以发现一个规律,无论是5年涨幅还是10年涨幅,北京除了边远郊区以外,主要城区的增长空间都处于一个高度恒定的状态,即无论是买3环、4环、5环甚至是6环,多年以后,均可得到非常好的房产投资回报。 

所以对于北京刚需来讲,在目前的状态下,可以根据手头的资金入手可购买的价值洼地区域,随着城市红利房价上涨,几年之,一轮接一轮往城内置换。切忌不要妄图等待北京房价大跌从而寻找抄底机会,有这个想法的人无疑都付出了惨重的代价。

北京房产就是一支蓝筹股,原来是未来依然是,你5年前买了一套100平米的房子,买在通州涨了200万,海淀300万,房山164万,这个数值相当于一个小中产家庭5年的收入。

所以某种意义上讲,北京就是中国永远的价值洼地!

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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