京城无洼地？

作者：子木

来源：子木聊房

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回不去

从1998年第一次房改开始，北京就正式成为了中国房地产市场的「带头大哥」。在这里任何风吹草动以及政策层面的「多空」，均会成为全国楼市震荡的预兆。

所以大多数资深房产投资玩家，都会死盯着北京房地产政策。

当北京调控连续放松时，意味着房价开始蓄势大涨，紧接着会轮动到二三四线城市；当北京政策一刀切收紧时，意味着其他城市已经处于被调控的序列之中，要及时收手。

几轮楼市周期下来，北京房价的龙头地位已无可撼动，40多万亿的房产市值比肩沪深A股总市值。这一成绩，颠覆了国外房地产研究者的认知，也让国内无数经济学家颜面扫地。

这些年来，不仅仅是谢国忠、牛刀、易宪容等大空头对北京的房价预测失败，连大多数多头，也惨遭打脸。早期，中国最夸张的多头经济学家曾预测，北京房价会在2030年最高达到20万/平米。

这在当时三环均价只有2万元的北京来说，无疑是稽笑之谈，随后引来全民围攻，被大众定性为神经病，送进了医院。

然而离2030年还有11年的今天，北京海淀的万柳书院，西城区的丰汇园、龙园、中海凯旋等小区房价就已成功突破20万/平米。

是他疯了，还是北京楼市疯了，择或是购房者疯了，大家都说不出来。

但可以确定的是，北京房价永远回不去了。中国最好的市场、企业、学校和医院都在这里，这些资源会继续让不计其数的人挤破脑袋为这个城市埋单。这样看，考虑到通胀因素，北京在2030年，房价达到均价20万也是有可能的。

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蓄能阶段

前几天一篇关于投资策略的文章里，我们研究发现，北京房价一直都处于大涨小跌的行情趋势之中。无论是08年周期，13年周期还是17年周期，三轮房价，每次上涨均一倍有余，而回落仅在15%区间之内。

 北京房价走势

尤其在上轮周期，北京房价达到历史高点6.9万元/平米，后317严政登台亮相，房价迅速跌落至5.9万元/平米。

然而通过近两年的政策压制，你会发现，北京房价没有继续下跌，反而一波接一波回弹，至今达到6.2万/平米高度稳定的状态。 

一位前段时间上车的北京朋友对我说，“这两年被北京房价整怕了，因为很多专家说北京房价泡沫很严重，所以一直在等317政策可以将北京楼市打回原形，然而今年北京小阳春的到来，直接将寄望已久房价下跌的信心彻底击垮，今年3月后周边的同事几乎都恐慌性地买了房。 

这在2019年上半年的数据中表现得异常明显。

据北京住建部数据统计，2019年上半年普通住宅签约达到了16369套，同比上涨110%，这个数值刷新了近三年北京成交新高。而且从上半年商品房销冠榜中可以看到，6.5万/平米以下的房源成交占绝大多数。

这说明限竞房、中低端价格住宅已是当下北京市场的主流，而这背后正是源源不断的「刚性需求」在起作用。 

北京刚需，一直都是支撑北京楼市的主力军，为改善族打基础，为炒房客变现，不断将炒起来的泡沫夯实，还日夜辛劳，将汗水挥洒到这片热土之上。 

但同时，北京刚需是股神奇的力量，这几年北京几乎所有低价地段都被填补了起来。所以前几天，和行内老友讨论北京房产的洼地价值时，一时语塞，竟说不出北京现在哪些地方还存在巨大潜力。

于是我回家把近5年、近10年北京各区的房价走势都找了出来，研究了一番，竟然发现了一些颠覆大众想象的认识。 

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洼地价值

首先我们来了解一下何为洼地？ 

在官方解释中，洼地分为两类：一类是价值洼地，一类是价格洼地。 

价值洼地是相对于时间尺度，即相对未来时间尺度不对称的便宜，也就是当前时间点，潜力被低估的地方；而价格洼地是相对于空间尺度，很简单，就是相对周围区域很便宜。 

举个例子，在上轮房价中，当热点城市房价被炒到一定高度后，很多炒房客开始寻觅下一个投资地，其中很多人选择了昆明、沈阳，呼和浩特这类城市，是因为全国很难找到1万以下的省会城市了，这叫做价格洼地；而另一部分人选择了长沙、重庆等1万以下的城市，是因为其经济、人口、产业面都不错，未来有巨大上涨空间，他们就属于价值洼地。 

你会发现，价格洼地和价值洼地均有成长性，但后者的天花板和想象力会更高更广阔一些。 

接下来我们看北京各区5年的涨幅排行。       

首先你一定会很惊讶，在覆盖上一轮周期的5年时间内，延庆房价居然以127.27%的涨幅位列第一，同样房山区、顺义区、怀柔区这样的非热点区域的房价涨幅均排在前十位，而朝阳、海淀这类又有产业又有人口的热门大区却排在了后面。比较反常。

我们带着这个疑问再来观察北京10年以来各城区的房价涨幅排行。       

同样，结果一样，房山、顺义、密云依然在前列，而朝阳海淀处于后位。那么以此来看，朝阳海淀的投资价值不及郊区吗？ 

此言差矣，其实这就是排行榜的「基数效应」。例如一场考试成绩发布了，A同学之前考60分，现在考了80分，而B同学之前考了85分，现在考了95分，前者的涨幅肯定比后者的大，但实际意义呢，后者的绝对价值一定会比前者高。 

你会发现，无论是东西城还是海淀朝阳，他们的「房价差值」都处于最先的位置，例如2009年-2019年，朝阳涨幅低为300%，但每平米涨价4.81万元，一套100平米的房子，纯赚481万，而房山区虽然涨幅高，达到420.59%，但是每平米涨价2.86万元，纯赚286万。 

所以在涨幅对比上，只能对比同一基数的区域。

东、西城和朝阳、海淀就属于北京房价的第一梯队。而在这其中，无论是之前5年还是10年，西城区的涨幅均是最高的，其次是东城区、海淀和朝阳。 

其中影响因素最大的，莫过于教育。西城学区房当今中国最「奢侈」的房子，东城区、海淀紧随其后，这让教育资源相对薄弱的朝阳棋输一筹。

当然，未来北京教育是否还是这么高度集中化不好说，在成长性来讲，我更推荐买海淀和朝阳4-5环的房子，这个地带属于北京的核心资产，产业强劲，高净值人口集聚，而且房子要比东西城更新一些。 

我们再来看除四大热点城区的第二个梯队。

其中通州无疑是首屈一指的价值洼地，2009-2019年，房价涨幅达到427.06%，位列榜首，2014-2019年，房价涨幅达到90.64%，位列第二。

增长性自然不用多说，而且目前的通州，洼地价值还未透支结束，在前段时间北京政府搬迁之后，未来会有一大波企业入驻通州，尤其是运河商务区，未来的房价可比肩海淀。 

再者就是6号线、八通线地铁以及未来可能开通的平谷线、S6，还有靠近亦庄经济开发区的台湖地段，周边房产的价值未来还会继续上升一个梯队。目前中央正在加速剥离北京和首都的概念，而通州作为北京的主要承载，未来会享受到不计其数的政策利好。 

其次是昌平区，10年涨幅处于中位，5年涨幅排名第4位，说明前期大家不看好，但后期有较高的增长性，其实昌平一直都是我比较看好的中级价值洼地，因为承接了海淀高新产业人口的居住需求。海淀人群有一个特征：高学历，高收入，对日常生活消费及生活品质追求一般，但对买房却是情有独钟。为了孩子能上到好的小学，能把一辈子的功力奉献出去。

尤其当腾讯、小米等高新企业悉数落地之后，昌平区的房价一度攀升，未来海淀创新价值不灭，昌平房价必然会再上一个台阶。 

像房山、顺义、密云这类城市，就属于典型的「价格洼地」，其中房山表现最好，目前均价在3.5万元/平米左右，也在承接海淀区外溢主的都市白领，未来还有一定的增值空间；而密云10年涨幅第4，近5年涨幅却处于倒数第4，说明其需求已经无法支撑其真实价值，属于低级价值地段。 

这里还要着重说一下门头沟地区。因为长安西延线大桥马上开通，再加上S1地铁线的运营，未来门口沟的价格洼地效应会被激发，房价涨幅在下一个5年一定会超越隔壁的石景山区。 

另外对于北京来说，还有一个价值洼地就是亦庄经济开发区。亦庄在当年京东总部搬入后迎来一大波高涨走势，但是未来还有更多的500强企业和日资、台资企业在跟进搬往亦庄，未来亦庄地铁和配套跟上来后会有很大的发展，洼地价值虽被填平，但是未来可期的发展性值得关注。属于中级价值区。

如果按照目前北京的发展形势来说，长远价值洼地还有北三县、固安等卫星城，一个是在通州发达后的利差效应，一个则是新机场启动后对周边房价强力带动。这些地方的房价曾经被炒爆过，但低层实际需求依然存在。只要政策一放开，立马迎来一波大牛市。

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总结 

最后，大家可以发现一个规律，无论是5年涨幅还是10年涨幅，北京除了边远郊区以外，主要城区的增长空间都处于一个高度恒定的状态，即无论是买3环、4环、5环甚至是6环，多年以后，均可得到非常好的房产投资回报。 

所以对于北京刚需来讲，在目前的状态下，可以根据手头的资金入手可购买的价值洼地区域，随着城市红利房价上涨，几年之后，一轮接一轮往城内置换。切忌不要妄图等待北京房价大跌从而寻找抄底机会，有这个想法的人无疑都付出了惨重的代价。

北京房产就是一支蓝筹股，原来是未来依然是，你5年前买了一套100平米的房子，买在通州涨了200万，海淀300万，房山164万，这个数值相当于一个小中产家庭5年的收入。

所以某种意义上讲，北京就是中国永远的价值洼地！