地产行业报告:继续看好2H地产!长期看企业红利将继续提升

全年销售仍有望创历史新高

作者:涂说君 

来源:涂说天下

投资要点:

微观基本面:上市房企1H销售表现优异,销售目标完成率突出。1)A股21家房企中2019年1-6月销售同比实现正增长的有14家,同比增速在30%-40%的有7家。H股22家典型房企中销售同比实现正增长的有20家,建发国际销售增速最高,达到120%;销售同比增速在70%-80%的有1家,销售同比增速在30%-40%的有5家,销售同比增速在20%-30%的有5家。2)A股21家典型房企中公布销售目标的有7家,有1家全年销售目标完成率超过50%,销售目标完成率在40%-50%的有4家。H股22家典型房企中公布销售目标的有11家,销售目标完成率超过50%的有2家,有7家销售完成率在40%-50%。

行业基本面:1)全年销售仍有望创历史新高。我们假设2019年7-12月同比无增长的情况下对投资、开工、销售指标进行了拟合,拟合数显示2019年开发投资增速为5.1%,新开工增速为4.6%,销售额增速为2.5%。因此我们认为,2019年房地产的开发投资、新开工增速不会出现断崖式下跌,而销售额有望同比保持小幅正增长,创历史新高。2)行业流动性以增量和节奏调控为主。二季度以来,地产融资政策出现边际收紧。我们认为,对于地产融资政策的边际收紧主要是针对部分城市土地市场较为火热的反应,从地价源头进行管控,进而保持房价平稳运行。目前海外量化宽松加大、美国降息预期渐浓,在此背景下若国内流动性进一步收紧有可能会引发货币外流。因此,当前对地产的流动性进行把控主要以控制增量和投放节奏为主。

部分H股地产公司估值高于A股,估值空间逐步打开A股典型房企2019年PE大致在6.8XPE,股息率约3.70%;H股典型房企2019年PE大致在5.5XPE,股息率约3.87%。无论是A股还是H股的房企估值水平差异均比较大。其中A股中大悦城控股估值水平最高;招商蛇口、北辰实业、万科A属于A股地产中估值较高的公司,对应2019年PE水平超过8倍。港股中的龙湖集团2019年PE略超8倍,而华润置地、中国金茂属于H股地产中估值相对高的公司,对应2019年PE水平在7-8倍,估值已经高于部分A股地产公司。考虑两地上市企业基本面基础趋同、业绩增速趋同和分红政策趋同,估值差若进一步扩大会带来北上资金对A股关注度加大。

长期看企业红利将继续提升。行业原先的发展主要是依靠人口整体增长所带来的行业红利。在总量稳定的情况下行业红利转变为企业红利。我们认为,行业总量高位低波动下,市场集中度在未来的3-5年内仍将持续,优质公司在布局区域选择、产品定位及品质、运营能力、融资成本等各方面的优势将进一步扩大,使得其在销售、利润等各方面表现突出。二级市场个股表现分化将随着这一优势集中的过程而进一步加剧。

投资建议:维持行业“优于大市”评级。截至2019年7月19日,龙头公司对于2019年PE约6.8倍,股息率大约3.70%,继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化(上实发展)。此外,利率下行预期带来商业资产重估潜力,建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。

风险提示。政策收紧导致基本面下行全文无特殊说明均为人民币,汇率1人民币=1.1397港元。

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基本行业微观主体1H基本面锁定程度,行业全年发展预期以及目前估值水平,我们继续看好2H地产。主要观点和逻辑如下:

微观基本面:上市房企1H销售表现优异,销售目标完成率突出

我们统计了A股和H股典型房企2019年1-6月的销售情况以及2019年目标销售完成率的情况(见表1和表2)。从统计结果来看,AH共43家典型房企2019年上半年销售表现优异,大部分房企实现同比正增长,增速实现高增长的(销售金额同比增速大于等于30%)的有14家。从已公布的销售目标来看,普遍的全年销售目标完成率较高,大部分完成率超过40%。

A股21家房企中2019年1-6月销售同比实现正增长的有14家;同比增速在30%-40%的有7家,包括招商蛇口、阳光城、金地集团、首开股份、华发股份、大悦城控股、金融街;同比增速在20%-30%的有新城控股、中南建设;同比下滑幅度超过10%的有华夏幸福、泰禾集团、迪马股份、北辰实业、世茂股份。

A股21家典型房企中公布销售目标的有7家,其中招商蛇口全年销售目标完成率超过50%;销售目标完成率在40%-50%的有4家,分别是新城控股、金科股份、首开股份、滨江集团。

H股22家典型房企中2019年1-6月销售同比实现正增长的有20家,唯独中国恒大、碧桂园同比负增长;建发国际销售增速最高,达到120%;销售同比增速在70%-80%的有1家,是中骏集团;销售同比增速在30%-40%的有5家,分别是世茂房地产、旭辉控股、远洋集团、中国奥园、禹洲地产;销售同比增速在20%-30%的有5家,分别是中国海外发展、华润置地、雅居乐地产、龙光地产、时代中国。

H股22家典型房企中公布销售目标的有11家,销售目标完成率超过50%的有2家,分别是中国海外发展、龙光地产;销售目标完成率在30%-40%之间的有1家,是富力地产;销售目标完成率在20%-30%之间的1家,是绿城中国;其余7家销售完成率在40%-50%。

行业基本面:

1)全年销售仍有望创历史新高

2019年1-6月的房地产开发投资累计同比增长10.9%,新开工同比增长10.1%,销售金额同比增长5.6%。我们假设2019年7-12月同比无增长的情况下,对这三个指标进行了拟合,拟合数显示2019年开发投资增速为5.1%,新开工增速为4.6%,销售额增速为2.5%。考虑去年8月受内外部冲击,行业出现降价等较明显下滑,我们认为在当前流动性环境下,2019年房地产的开发投资、新开工增速不会出现断崖式下跌,而销售额有望同比保持小幅正增长,创历史新高。

2)行业流动性以增量和节奏调控为主

二季度以来,地产融资政策出现边际收紧。我们认为,对于地产融资政策的边际收紧主要是针对部分城市土地市场较为火热的反应,从地价源头进行管控,进而保持房价平稳运行。目前海外量化宽松加大、美国降息预期渐浓,在此背景下若国内流动性进一步收紧有可能会引发货币外流。因此,当前对地产的流动性进行把控主要以控制增量和投放节奏为主。

部分H股地产公司估值高于A股,估值空间逐步打开

我们对比了A股和H股典型房企对应2019-2021年的PE估值水平。A股典型房企2019年PE大致在6.8XPE,股息率约3.70%;H股典型房企2019年PE大致在5.5XPE,股息率约3.87%。无论是A股还是H股的房企估值水平差异均比较大。其中A股中大悦城控股估值水平最高;招商蛇口、北辰实业、万科A属于A股地产中估值较高的公司,对应2019年PE水平超过8倍。港股中的龙湖集团2019年PE略超8倍,而华润置地、中国金茂属于H股地产中估值相对高的公司,对应2019年PE水平在7-8倍,估值已经高于部分A股地产公司。考虑两地上市企业基本面基础趋同、业绩增速趋同和分红政策趋同,估值差若进一步扩大会带来北上资金对A股关注度加大。

长期看企业红利将继续提升

我们在中期策略报告(2019年6月24日《行业发展换挡,城市周期兴起》)中提到过,“从总量分析来看房地产行业长期销售面积的变化与人口总量变化趋势基本一致。如果考虑当前“房住不炒”总基调在可见时间内长期坚持,行业价格涨幅将始终受到政策持续压制。以上背景条件下,行业销售金额总量会因总人口增长放缓而进入到总量高位而增速低位的阶段。

行业高总量低增长而区域出现分化的基本面趋势会使得房地产企业之间差异加剧。行业原先主要是依靠人口增长所带来的行业红利。在总量稳定的情况下行业红利转变为企业红利,即不同企业依据自身核心竞争力,精准把握项目区域和产品的选择,从而获取高于行业平均的利润率水平。

我们认为,市场集中度在未来的3-5年内仍将持续,优质公司在布局区域选择、产品定位及品质、运营能力、融资成本等各方面的优势将进一步扩大,使得其在销售、利润等各方面表现突出。二级市场个股表现分化将随着这一优势集中的过程而进一步加剧。

投资建议:维持行业“优于大市”评级

截至2019年7月19日,龙头公司对于2019年PE约6.8倍,股息率大约3.70%,继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化(上实发展)。此外,利率下行预期带来商业资产重估潜力,建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。

风险提示:政策收紧导致基本面下行。

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