开封取消限售之前,开发商被指“暴跌”促销

作者:郭亦非

来源:棱镜

河南省开封市已经新房取消限售,这是继太原、山东菏泽之后,全国第三个取消限售的城市。

7月17日,开封市住房和城乡建设局发布《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。文件显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

开封的限售令始于2017年5月,彼时市场正直火热态势,监管要求实施新房限价,要求一年内涨幅不得高于10%。

对于此次限售令解除,有当地房地产人士对记者表示,政策主要意义在于提振市场信心,对于市场影响微乎其微,开封作为三线房地产市场,区域性市场特点明显。开封新区今年市场供应量巨大,去化艰难,需要新的市场刺激点。

作为紧邻省会郑州东部的开封,随着“郑汴一体化”政策推进,整个城市向西侧的郑州靠拢,其房地产市场亦受到郑州溢出客户影响,尤其在郑州市场2017年3月新政后表现更为明显,房价在2018年达到高点,约为8000元/平方米。

“在开封新区房地产市场,郑州客户购买开封商品房的占比,已经从最高的40%降低到近期的10%-15%。”当地房地产人士告诉记者。

记者了解到,2018年下半年开始,郑州市场急剧转冷,直到2019年3月开始缓慢回暖,虽然当地已经放松限购政策,首付贷时有出现,但市场并不乐观,刚需项目平价走量,刚改项目去化较差。与此同时,失去郑州外溢热度的开封市场,楼盘降价走量开始出现。

“事实上,开封市场自2018年8月便开始下行,目前市场总体行情较为冷淡,项目普遍日均到访量仅为10组左右,销售情况不容乐观。”易居集团CEO丁祖昱最近撰文称,开封城市整体由于缺乏产业支撑、人口受到郑州虹吸作用持续流出、城市棚改力度不足导致购买力难以短期内上涨,开封的刚需基本已经消耗完毕,刚改需求确实存在,但受制于购买力的限制,能提供的成交依然有限,市场独立性较差。

从开封本地市场的供应侧来看,碧桂园、恒大、金茂、雅居乐等外来房企纷纷进入开封市场,近年来土地供应量巨大,但在2018年达到峰值后,成交宗数及面积开始下滑。

中原地产土地市场数据显示,2016年到2019年,开封市土地成交宗数分别为212块、184块、287块、94块,规划建筑面积分别达到1007万、1155万、1661万、617万平方米,平均溢价率分别为0.83%、23.13%、21.84%、30.14%,土地出让金分别为45.47亿元、77.58亿元、167.99亿元、70.45亿元。

2019年3月25日,在开封地方领导留言板上,有当地市民向市长反映称,开封恒大文旅城暴跌40%大幅降价抛售房产,搞不正当房地产竞争和市场价格垄断,扰乱市场经济秩序。

该留言称,2018年6月17日开盘时,恒大文旅城精装修高层售价9500-10800元/平方米,且基本都已在开封市住建局备上案,2019年3月,恒大文旅城以特价房名义,以7200—8700元/平方米的价格,暴跌促销,抛售房产,多次爆发业主大规模维权,通过法院起诉退房的更是络绎不绝。

署名“市长专线办公室”的政府主体回复这条留言称:“您反映的问题建议您走法律途径解决,感谢对我们工作的支持。”

贝壳研究院首席分析师许小乐称,不要对政策过度敏感,开封放开限售,是根据当地房地产市场的特点做出的决定,本来就是一城一策的题中之义,城市分化、政策隔离,未来可能会有类似开封这样的城市调整行政政策,但不代表求稳的市场和政策取向发生变动,如果市场因此而热起来,政策一定会回缩。

“当然,今天一些城市靠放松管制就能把房价炒高的可能越来越小了,市场要对此类政策变动脱敏。”许小乐说。

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