开封取消限售之前，开发商被指“暴跌”促销

来源：棱镜

河南省开封市已经新房取消限售，这是继太原、山东菏泽之后，全国第三个取消限售的城市。

7月17日，开封市住房和城乡建设局发布《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。文件显示，为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

开封的限售令始于2017年5月，彼时市场正直火热态势，监管要求实施新房限价，要求一年内涨幅不得高于10%。

对于此次限售令解除，有当地房地产人士对记者表示，政策主要意义在于提振市场信心，对于市场影响微乎其微，开封作为三线房地产市场，区域性市场特点明显。开封新区今年市场供应量巨大，去化艰难，需要新的市场刺激点。

作为紧邻省会郑州东部的开封，随着“郑汴一体化”政策推进，整个城市向西侧的郑州靠拢，其房地产市场亦受到郑州溢出客户影响，尤其在郑州市场2017年3月新政后表现更为明显，房价在2018年达到高点，约为8000元/平方米。

“在开封新区房地产市场，郑州客户购买开封商品房的占比，已经从最高的40%降低到近期的10%-15%。”当地房地产人士告诉记者。

记者了解到，2018年下半年开始，郑州市场急剧转冷，直到2019年3月开始缓慢回暖，虽然当地已经放松限购政策，首付贷时有出现，但市场并不乐观，刚需项目平价走量，刚改项目去化较差。与此同时，失去郑州外溢热度的开封市场，楼盘降价走量开始出现。

“事实上，开封市场自2018年8月便开始下行，目前市场总体行情较为冷淡，项目普遍日均到访量仅为10组左右，销售情况不容乐观。”易居集团CEO丁祖昱最近撰文称，开封城市整体由于缺乏产业支撑、人口受到郑州虹吸作用持续流出、城市棚改力度不足导致购买力难以短期内上涨，开封的刚需基本已经消耗完毕，刚改需求确实存在，但受制于购买力的限制，能提供的成交依然有限，市场独立性较差。

从开封本地市场的供应侧来看，碧桂园、恒大、金茂、雅居乐等外来房企纷纷进入开封市场，近年来土地供应量巨大，但在2018年达到峰值后，成交宗数及面积开始下滑。

中原地产土地市场数据显示，2016年到2019年，开封市土地成交宗数分别为212块、184块、287块、94块，规划建筑面积分别达到1007万、1155万、1661万、617万平方米，平均溢价率分别为0.83%、23.13%、21.84%、30.14%，土地出让金分别为45.47亿元、77.58亿元、167.99亿元、70.45亿元。

2019年3月25日，在开封地方领导留言板上，有当地市民向市长反映称，开封恒大文旅城暴跌40%大幅降价抛售房产，搞不正当房地产竞争和市场价格垄断，扰乱市场经济秩序。

该留言称，2018年6月17日开盘时，恒大文旅城精装修高层售价9500-10800元/平方米，且基本都已在开封市住建局备上案，2019年3月，恒大文旅城以特价房名义，以7200—8700元/平方米的价格，暴跌促销，抛售房产，多次爆发业主大规模维权，通过法院起诉退房的更是络绎不绝。

署名“市长专线办公室”的政府主体回复这条留言称：“您反映的问题建议您走法律途径解决，感谢对我们工作的支持。”

贝壳研究院首席分析师许小乐称，不要对政策过度敏感，开封放开限售，是根据当地房地产市场的特点做出的决定，本来就是一城一策的题中之义，城市分化、政策隔离，未来可能会有类似开封这样的城市调整行政政策，但不代表求稳的市场和政策取向发生变动，如果市场因此而热起来，政策一定会回缩。

“当然，今天一些城市靠放松管制就能把房价炒高的可能越来越小了，市场要对此类政策变动脱敏。”许小乐说。