【零售行业】专题报告：生鲜产业投资框架-如何在社区生鲜经营与投资中避雷？

机构：招商证券

摘要

➢ 最近两年社区生鲜投资案件层出不穷，我们尝试分别站在消费者（需求分析）与零售商 （单店及连锁模型拆分）的角度，分析社区生鲜超市的核心经营及投资因子。

➢ 1）生鲜消费者需求分析：多快好省为生鲜消费者需求四要素，但单一零售业态难以兼 得。小店的特点是灵活，和大店傻大憨不同，小店真正体现了商品经营能力，选址更加 灵活，对周边人口密度较大卖场显著降低、经营更加“自营”、选品更精细化、需要更 加懂消费者；和传统大卖场类联营方式不同，商品管理上需要员工更加灵活，往往在小 店中需要的是“万金油”，既能照顾得了活鱼、又能切得了猪肉。而房地产周期下行的 情况，社区更加成熟，新的商业机会正在孕育，但多、快、好、省难以多维度均衡。

➢ 2）社区店单店模型拆解：成本高企损耗难控，盈利难度大。按照已有成熟小区，我们保 守测算全国开店空间达4.5万家。但社区生鲜业态人工租金成本较高，且损耗难控，盈利 困难。进一步拆解分析，销售额与毛利率的提升是门店盈利能力提升的核心驱动因子， 其中盈利能力对销售额敏感性最高。社区生鲜店经营面积与客流量有限，商品新鲜、商 品丰富、低损耗三者形成不可能三角，提升了经营难度。规模效应提升直采比例、发展 自有品牌、建立强大的加工中心或是破局方向；在门店商品结构上，实现动态平衡，构 建最优组合；结果是实现复购率、客单价等均衡，提升门店的日销售额。

➢ 3）连锁核心要素：展店能力、供应链、管理能力。连锁公司的展店能力、供应链水平、 管理能力是公司成长的核心要素。展店能力：从扩张范围看具备全国扩张能力的公司更 具备成长性，但难度较高，从扩张模式看直营与加盟则各有千秋。供应链：主要取决于 单品采购规模与整体采购体系。管理能力：难点在于需要公司同时具备标准化与灵活性。

➢ 4）产业发展看投资：投资角度来看，社区生鲜最基本的原则是单店盈利、后台和前台 盈利。社区生鲜是门好生意，但经营难度大、壁垒高，应从供应链能力、团队、商品组 货能力、选址能力、商品系统五个维度选择优秀的社区商业零售企业。