【房地产行业】专题研究:土地市场走向火热,调控政策趋于收紧

机构:中信证券

核心观点

据统计,2019 年 6 月土地市场可谓走向火热。而逐渐过热的土地市场, 也使得地产调控政策,尤其是融资政策不断收紧。

▍国有土地出让收支是观察土地市场最重要的晴雨表。这个数字之所以重 要,在于这是真正入库的土地出让金,而不是纸面的合同金额,是影响政 策的关键所在。

▍政策变化和国有土地使用权出让收入的确关联度较大。土地市场景气本身 和流动性紧密相关,而流动性充裕往往可能导致房价上涨,从而成为促成 政策收紧的诱因。其次,则是因为和土地出让相关联的地方开支呈现刚性 特征,一旦土地成交回落,则政策不宜过紧。

▍土地市场快速回暖,融资等政策迅速收紧。2019 年 6 月,最大的变化是 土地市场明显恢复了。单月来看,国有土地出让收入同比增速达到 24%, 推动上半年累计下降幅度仅为 0.8%。在此背景下,房地产行业融资环境, 尤其是前端融资快速收紧。

▍预计热点城市调控持续收紧。由于土地供应方优化了规划条件,放松了限 制,龙头开发企业又有补库存的需求,因而我们预计,土地市场下半年不 会明显转冷(最多趋于平淡)。在此背景下,我们预计热点城市调控政策 可能持续偏紧。

▍风险提示:政策超调的风险。融资收紧可能导致部分企业出现信用风险。

▍中报季反弹接力,聚焦高信用个股。短期板块业绩确定性较强,且估值仍 具备吸引力,预计仍处于反弹通道。我们推荐高信用,融资成本较低,资 源拓展较为确定的地产企业,包括招商蛇口,华夏幸福,万科 A(万科企 业),保利地产,龙湖集团等公司。 

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