深圳楼市均价消失3月：80家房企参与天价土拍，房价10年涨10倍

作者：牛耕 

来源： 小犀财经

“史诗级土拍”刚过一个月

提到房价上涨，人们不能不想起深圳上个月的“天价土拍”。

6月24日，久未供地的深圳今年首次出让住宅用地，总面积达17.03万平方米，吸引了超过80家房企参与，不乏万科、中海、保利、新城、华润身影，光保证金就达到1100亿元。这是深圳住宅用地有史以来最大一次土拍，媒体冠之以“史诗级土拍”之名。

房企出价最终也不负众望：成交总价达223.84亿元，金额在今年之高，仅次于4月武汉的228亿元土拍。所拍出的五块住宅用地，均达到了最高土拍限价。而据深圳某房企投资部负责人表示，因地价之贵、保证金之多，房企联合竞拍尤为突出。

这次土拍最令人关注的自然是楼面地价（建筑分摊的平均土地价格）。五块宅地中，龙华区和宝安区与2016年单价地王相邻，当时龙华区楼面地价就高达56781元/平方米，让人大呼“已超过新房价格”。

毗邻当年地王，这次土拍价格也尤为高涨。据《每日经济新闻》报道，五块宅地地价/周边在售项目房价均高于0.8，意味着土地成本已接近在售房价。“面粉比面包贵”再次上演。龙华和宝安区多豪宅，有地产研究员称：这些楼盘的未来定价基本要在10万元左右。

有行业分析称：在2019年下半年，深圳土地供应量和成交价格很可能维持双高运行。这势必影响深圳的新房均价。

调控也压不住房价了？

据《中国证券报》报道，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：深圳不再公布新房价格，很大一个原因是：2016年10月以来，控制新房价格的调控目标越来越难以支撑了。“新房实际价格越来越高，维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。”

2016年9月30日起，全国有27个城市发布楼市调控政策，史称“930新政”。这拉开了两年的调控序幕：全国300多个地级市，有100多个发布调控政策，累计600多个，平均1天1次调控，严格程度前所未有。

但不断有分析指出：这轮调控的典型手段是冰封供给，通过无楼可卖来稳定大城市房价。当供给放开，深圳的土地供给不足会迅速反映在房价上。

根据深圳市规划和自然资源局在7月发布的《深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划》，深圳全年将供应建设用地1200公顷，其中居住用地150公顷。但业内人士指出：这样的宅地供应远不能满足目前的住房需求。

正所谓旱的旱死、涝的涝死。中国城市发展不均衡，导致黑龙江鹤岗、山东乳山这样的“白菜价楼市”不会发生在大城市上。根据2019年6月国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，全国70城市中仅5个房价环比下跌、更无一个同比下跌。按均价计算，一线城市新房、二手房价格分别上涨4.4%和0.2%。

因新房均价引发舆论关注，深圳在2018年5月就吃过亏。当月深圳市房地产信息平台公布新房成交均价：54169元/平方米，较上月下降16元。自930新政以来，深圳新房均价已连续19个月下降，被网友讥讽为“降了一个盒饭钱”。

2019年3月，深圳市副市长张思平撰文《深圳住房制度改革和房价调控》，指出深圳从2016年上半年，就被国际货币基金组织列为全球“最难买得起楼”的城市。“十年左右的时间，深圳房价几乎上涨了10倍以上”、“房地产收入在深圳地方财政收入中的比例将超过三分之一”。

也许正担心房价上涨的舆论风险，深圳停止公布楼市均价。深圳市住建局称：“成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。”也坐实了房价还在上涨的推断。

要人才不要楼价

深圳住建局回应的另一关键信息点是：“由于深圳市房地产市场规模有限，直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。”对此李宇嘉也表示：“深圳新房体量越来越小，成交价格也会受到推盘价格影响，易受市场解读，不易于市场稳定预期。”

查询深圳市房地产信息平台，我们可以发现深圳一手房成交面积、成交量并未较2018年显著减少。深圳新房体量减少的一大秘密就在“人才房”。

2018年7月，深圳发布文件，明确将构建市场商品住房、人才安居型商品房、租赁房等三大类住房。根据文件，到2035年，深圳将筹建各类住房170万套，其中今年起人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。

梳理相关报道可发现，深圳2017年挂牌2宗宅地，2018年挂牌13宗，其中6宗为深圳市人才安居集团所持，2宗在深汕合作区内。其中，人才安居集团是深圳市政府在2016年投资1000亿元设立。

到2019年，深圳宅地供应向“人才房”倾斜尤为突出：今年深圳供应保障房3.4万套，其中人才房1.5万套，安居房才300套。根据相关文件，人才房可租可售，以租为主，租金和售价仅为同区域同类型市场商品房价格的60%左右。如此庞大体量的人才房，正是深圳市住建局说新房价不能反映楼市的原因之一。

从2013年起，华为就在将部分员工从深圳迁移到东莞松山湖。谈到深圳，任正非说过：“这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”虽然任正非最终表态，不会将总部搬离深圳，但高房价驱逐人才已是不争事实。

对此，深圳不断在抢人大战中政策加码：2018年6月开始推行人才落户“秒批”制度；2019年3月开始向粤港澳大湾区的境外高端、紧缺人才提供个税优惠补贴；2019年6月更是扩大到珠三角9城。

对此有人指出：无论个税补贴还是人才房，无疑都是用一部分的钱支援另一部分人。深圳也在要压低楼价数据、还是为人才配备充足住房中做出了选择。