地产中期策略：行业发展换挡，城市周期兴起

作者：涂说君 

来源：涂说天下

投资要点：

房地产行业进入总量高位，增速低位阶段。中国房地产市场自住房制度改革以来，总量持续增长。行业历次周期主要受政策影响而呈现周期波动。016年9月以来，最新一轮调控政策采取因城施策方式，对不同城市实行分化调控。在此轮调控下行业近年受行业总量增速减弱，波动性收窄。我们认为如果“房住不炒”基调不变，行业上行空间可能长期受政策调控，进入到行业总量高位而增速低位阶段。

行业内部分化，都市圈兴起。参照成熟市场经验，当行业总量进入低增速阶段时，地域人口流动所带来的住房需求将逐渐占据行业销售主要影响因素。政策近几年逐渐向都市圈方向上倾斜。例如，2018年和2019年发改委发布的城镇化重点任务中提出降低大中小城市落户限制、允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂等相关政策。政策上支持资源匹配人口流动，促进了人口流入资源型城市，进而促进了城市分化。我们认为，行业周期可能将逐渐从行业整体周期转化成为城市周期。

房企竞争方式转换，从行业红利转向企业红利。在总量稳定的情况下，房企之间竞争逐渐加剧，房企之间不断分化。企业发展之路从原先共享行业总量增长变为在总量稳定下抢占更多市场。因此，企业更需要更加精准把握项目区域布局和产品来实现较好的销售业绩。

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