宝龙地产(01238.HK)：物业开发高速增长，商业运营稳步前行，给予“买入”评级，目标价5.3港元

机构：兴业证券

评级：买入

目标价：5.3港元

投资要点

首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价5.3港元。我们认为当前房地产行业的确定性在销售和业绩，销售的确定性来自充足的货值储备和上市房企的综合实力，宝龙地产兼具高速增长的销售和稳健的业绩，经常性收入的规模的提升带来财务的安全性。另外，全球再次进入降息通道后，能够产生稳定现金流的商业资产将迎来价值重估。我们预计公司2019/2020年的营业收入分别为262和346亿元，分别同比增长34%和32%，核心净利润分别为24和31亿元，分别同比增长33%和31%。我们计算公司NAV为9.63港元，给公司的目标价为5.3港元，相当于NAV折让45%，相当于2019/2020年7.9/6.0倍PE，首次评级覆盖给予“买入”评级。

综合房地产开发运营商：宝龙地产是一家集物业开发、商场运营和酒店运营以及文化艺术为一体的综合房地产开发运营商。经过多年持续发展和深耕，公司形成了主次分明、层次清晰的优质土地储备，70%位于以上海为中心的长三角区域，其余分布于海西、环渤海、海南和中西部，总土储超过2000W平米，平均成本仅2486元/平米。

物业开发高速增长：公司2018年实现合约销售410亿元，同比增速达到96%，今年继续保持高速的增长，上半年累计合约销售金额同比增长达到79%。我们预计公司未来仍将保持20-30%的复合增速。公司的产品多样，近20%为商业性质，不受调控因素的影响，并带动整体的销售均价。

商业运营稳步前行：公司有10余年的商业运营经验，打造了宝龙广场的商业品牌，目前已经开业39个商场，还有22个商场在建设中，未来2-3年将进入开业高峰期，宝龙地产商业运营将成为中国商业地产的顶级品牌。酒店业务目前持有17座酒店，还有11座酒店在建设中，总酒店数量将达到28座。商场和酒店给公司贡献稳定的经常收入，目前已经可以完全覆盖当年的利息成本。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期;人民币贬值；投资物业出租率下降；酒店入住率不及预期。