卖地之王杭州火了，下一个成都？

作者：西部菌

来源：西部城市

上半年结束，各类榜单、统计排名正在密集公布。

谁是上半年的“卖地之王”？根据中指研究院的统计数据，杭州以1423亿元夺得2019年1—6月的土地收入“冠军”。

来源：中指研究院

前五的城市，还有武汉、北京、天津、上海。

在新的经济环境下，哪些城市的土地收入将“后来居上”，土地收入对于不同的城市到底意味着什么？它又将如何重塑各城市的房价地图 

01

杭州火了，下一个是成都？

虽然关于卖地收入的统计存在着不同的口径，但在近几年的各类榜单中，杭州在土地收入方面都坐稳了“霸主”地位。

杭州的土地开发到底有多火？有统计显示，从2016年上半年起，杭州就开始出现在全国土地收入最多的城市这一位置上。

来源：中指研究院

2018年杭州的土地收入为2443亿元。按照这一标准，今年上半年杭州就差不多完成了去年60%的“任务”。所以，大概率，杭州今年的土地收入可能超过去年，并提前锁定今年的冠军地位。

杭州土地开发市场的火爆，原因并不复杂。一方面，它与这座城市近年来的强势崛起趋势直接对应。无论是互联网新经济，还是召开国际会议，杭州都可谓名利双收，站到了城市发展的风口，开始全面收割红利，成为新一线城市中的佼佼者。

人气就是证明。去年，杭州的常住人口增量仅次于深圳、广州、西安，位居全国第四。截至去年底，杭州的总人口已达到980万，今年突破千万应该是板上钉钉。

来源：中商产业研究院

另一方面，则得益于亚运会的筹备给基建带来的拉动作用。

杭州土地收入节节高攀的背景，很容易让人联想到另一个城市——成都。

从土地收入看，成都上半年尚只接近400亿，不到杭州的三分之一，在主要城市中排在十名开外。

不过，这很难说成都的土地供应不足。因为其成交面积只比杭州少了14%。土地收入差异如此之大，主要还是因为价格的区别。

但是，成都目前所面临的情况和杭州有几分相似。

两座城市都是目前新一线中的领头羊。论基建，日前成都就传出地铁第四期规划疑似获批的消息，未来几年，仍是成都地铁的建设高潮。

新区开发，无论是东进还是南拓，天府新区与东部新城建设，都必然会带动更多的土地开发。而就在今天，全长近150公里的成都城市东西轴线也宣布开工。

论人口，成都去年的常住人口增量居于杭州之后，进入全国前五。

论机遇窗口，杭州目前在筹备2022年亚运会，而成都也先后拿下2021年大运会和2025年世运会。虽然规模有别，但其对土地开发同样具有溢出效应。

从楼市表现看，虽然自去年5.15楼市新政后，成都房价涨幅基本平稳，但上个月，成都再次连续上演万人摇号抢房现象。

在如此相似的发展背景下，成都的土地收入，是否也会走上杭州的开挂之路，可能性不小。

02

一二线依旧是房企主战场

囿于土地价格差异，一个地方的土地市场到底有多热，成交面积其实是一个更直观的标准。

今年上半年土地收入前20名的城市中，若按照成交面积排名，位次就会有较大变化。前十分别是天津、武汉、西安、重庆、杭州、青岛、南京、昆明、成都、上海。

可以看出，成交量前十的城市中，一线城市仅有上海入围，其余全是二线城市。由此也反映出一个现实问题——一二线城市仍是土地市场开发的绝对主力，是房企的主战场。即便是一线城市也仍难言已彻底降温。

以土地收入为例，北京、上海都进入了前五，广州进入前十。深圳虽然以269亿排名第24，特别是土地成交面积仅有31万平方米，不到第一名天津的四十分之一。

但是，就在前几天，深圳一天内就推出了5块地，仅房企缴纳的保证金就超过1000亿，被称为是“史诗级”的土拍，创下了20年来最大的一次土地供应记录。

另外值得一提的是，即便是房价已经连涨39个月，涨幅多次位居全国第一的西安，其土地成交面积其实并不低，仅次于天津、武汉。

得益于近两年间上百万的人口落户和西咸新区开发的推动，西安土地开发市场的火热并不让人意外。

不过，在房价涨势多次被警告的情况下，西安是否会继续增加土地供应，与最新出台的调控政策形成遏制房价过快上涨的“双管齐下”，还有待观望。 

03

“强省会”还有多少土地财政红利

提到各地的土地收入，就不得不提土地财政这个概念。

在现实中，土地财政往往被看作是一个贬义的概念。但是，除个别长期靠土地财政支撑的城市和地区，相当一部分城市在发展的过程中，其实都要经历一个土地开发的高光时刻。这是由城市发展规律决定的。

就以杭州为例，其近几年的土地财政依赖度，在各种统计中都居全国前列，今年上半年继续延续了这一势头。但综合目前杭州的发展态势，很难说这种状况是不正常、危险的。

来源：国民经略

和固投支出一样，一个城市的快速发展，必定伴随着土地开发的升温。从深圳到杭州再到西安，都是如此。一线城市其实也是从这个阶段走过来的。

区别在于，一些城市可能由于财政实力雄厚，其对土地财政的依赖程度不那么明显，但绝对值并不低。

就目前来看，除了一线城市的土地财政依赖度普遍降低，主要二线城市依然还有一个可以期待的土地财政红利期。

一是基建，典型如地铁、高铁网络的完善，将刺激沿线区域的土地开发；二是大量的新区建设，也将增加土地资源的入市。

按照这个标准，一些正致力于打造强省会的城市，或者是城市群内部的主力城市，未来土地市场都仍有潜力可挖。

当然，因为土地财政是不可持续的，到一定阶段，如果产业发展未跟上，城市的经济和债务压力就将突显。所以，目前一些“大热”的二线城市，由于人口流入和楼市调控的需要，保障必要的土地交易活力是必要的，但需要平衡风险。

总的来说，评价一个城市对土地财政的依赖程度，除了要看直观的数字，也要充分考量其所处的发展阶段和外部环境。一定程度上，土地开发市场的表现，也是一个城市发展活力的一个重要观察指标。

需要指出的一点是，土地收入的统计，有较大的“弹性”。因为统计口径的原因，有的可能只统计市辖区，有的是算全部区县，有的又牵涉到资金入库效率的问题，相关统计仅供参考。