万创国际更新招股书:业绩成长性释放,财务安全边际提升

万创国际在不久前更新了招股书,这是公司2018年首次在港交所提交招股书以来更新的第三版。随着时间更替,有不少信息获得更新。从此次递交的招股书来看,有三大亮点:公司业绩得到大幅增长,财务指标进一步优化,同时新开工项目下对业绩增长形成支撑,这些亮点都是值得一看的。

成长性远超行业,估值有望受支撑

万创国际是一个总部位于安徽省,主要专注于住宅物业的开发及销售的开发商,目前开发的项目位于安徽省淮南市和六安市,在淮南开发了知名的泉山湖项目。

据本次更新后的招股书披露显示,2015年至2018年,万创国际分别实现营业收入人民币4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元,三年期间,营收翻了3倍;净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元,三年期间,净利润指标则翻了4.3倍。

其中,利润增速更是呈现逐年递增的态势,截至2018年,万创国际的利润增速为193%,单年增长接近两倍。这相较于大型龙头房企,万创国际的成长性可谓是分突出。以香港上市中内房股的净利润增速排名,万创国际若上市可直接进入前三。

目前,公司呈现规模较小,但增速十分高的特点,因此万创国际可以说是内房股中少有的“小而美”的IPO标的,这在港股有望受到资金青睐。主要在于公司的高增速背后有较强的盈利能力以保证公司的业绩质量。

可以看到,公司的毛利率和净利率呈现逐年回升的态势,这在房地产行业进入存量时代的大背景下并不多见。截至2018年年底,公司的毛利率达到37%,净利率达到18%,这是同样远超行业平均水平。

以ROE作为衡量及对比公司盈利能力的指标,万创国际明显高于同行。根据各企业2018年公布的财报数据,万创国际在上市的内房企业中ROE数值能够排到前三,这无疑对公司未来上市的估值形成较强的支撑。

负债指标优化,助力上市融资

看完公司的成长性带来的亮点,我们可以回归到公司的安全性方面。由于市场的不确定性正快速提升,房地产企业不管是债务评级还是股权估值受到负债端安全性影响越来越大。因此对公司负债指标的评估变得至关重要。

我们可以看到,公司的债务指标中最为亮眼的无疑是资本负债比率和负债与权益比率。其中前者是债务与净资产的比值,后者是众所周知的净负债率。这连个比率的降幅可以说十分惊人。截至2018年年底,公司的资本负债比率从1218%骤降到180.4%,而净负债率更是从600.8%降至23.9%。

结合两大比率可以看出,公司的债务快速下降,而公司的现金持续增加。这一点从公司的现金流量表中也可以看出端倪。

经营活动现金流净额的大幅增长核心因素必定是销售快速增长;投资获得快速增长较主要因为分公司业务及投资项目成熟形成现金回笼;最后看到融资活动,从2017年开始大幅流出,表明公司通过偿债去杠杆意图十分明显。

万创国际的债务指标直线下降,带动的财务安全性提升。未来公司有望进一步被投资者信赖,在未来的上市估值及后续融资中能为公司带来良性影响。

土储稳定增长,新开工项目支撑业绩

此次招股书最后一个亮点则出现在公司的土地储备上。房地产公司的土地储备决定了公司中长期的发展,同时决定了公司的业绩增长是否具备持续性。

根据招股书显示,截至2019年4月31日,公司的土地储备为98.3万平建筑面积,未售的可租可售面积占比为5.5%,开发中面积占比为82.3%,持作未来开发土储占比为12.2%。公司土储主要集中在安徽省,以6000-7000元/平的平均售价计算,公司土储货值接近70亿元。

对比过去一版的招股书,万创国际在2018年下半年新开工的两个项目值得关注,这两个项目分别为藏岛及万创·东方樾。

藏岛项目方面,项目总建筑面积为7.8万平米,其中可售面积为4.4万平,其中已预售面积占比为7.9%。项目已经取得建设工程许可证,未来预计于正式预售日期为2019年1月,预计竣工日期为2020年12月。

万创·东方樾项目方面,该项目是公司向政府收购用作住宅用途的地块,收购价格约为3.4亿元。公司已经在2018年11约取得土地使用权证,并于2019年3月开始建设,预期2021年竣工。

项目总建筑面积为36万平米,可售面积为28万平。今年4月公司已预售1.9万平米。仍有93.2%的面积将在今年持续出售。由此看来这两个新增项目有望成为万创国际2019年销售业绩的新动力。

结束:

万创国际作为一家“小而美”的区域性房企,在市场上并不多见,具有一定的稀缺性。公司的成长性明显释放,财务安全边际持续提升,在上市融资后土地储备有望进一步提升。

对标小型长三角房地产商大发地产(6111.HK),上市后股价表现良好,主要便是得以于其成长能力。从目前市场对房地产新股的偏好情况,以及过往港股小市值股票上市表现来看,投资者可以持续关注万创国际。

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