香港蜗居时代

作者: 刘修彣、邓咏筠

来源:商业周刊

位于佐敦德兴街的ML28酒店内,约10对情侣在耐心等候。他们并非等买明星演唱会票或什么绝版球鞋,而是等待在特色主题的房间内,享受专属于两人之间的亲密时光。

房间主题应有尽有,大多是日本色情片上经常出现的场景:地铁车箱、妇科诊所、班房等,满足客户的情欲想像。虽然平均等候时间长达一个小时,但他们仍觉非常值得。

“土地问题”一向是香港最棘手的问题。居住空间狭小,时钟酒店市场有市有价,平均价格约每小时300港元,周末、假日例必全港爆满,在圣诞、情人节更加一房难求,甚至有人愿意付出数千港元,只为在佳节与爱侣享受一刻温存。

在寸土寸金的香港,所有人都绞尽脑汁寻求生存之道,一系列环绕着蜗居的商业模式应运而生,不论是钟点房、共享生活空间、便利洗衣店、太空舱、专人上门运送储物箱的迷你仓等,都在尝试为在窄缝中生活的香港人解决空间问题。

Alan Poon与Vicky Li的星期日是从洗衣服开始的。中午,他们将家里累积了一个星期的脏衣服装进红白蓝塑胶袋,穿越假日人潮汹涌的弥敦道,拎至几个街口外、位于旺角金轮大厦的24小时自助洗衣店清洗。洗衣、烘干连同来回的路程差不多要将近两个小时。“等待的时候吹吹冷气,玩玩手机游戏,或是到旁边买麦当劳吃,时间很快就过去了,”Vicky一边玩着手机上的麻将游戏,一边扯开嗓门说。

她面前的洗衣机正在脱水,发出轰隆隆的噪音。Alan与Vicky是夫妻,今年42岁,作为打工族的丈夫是经济支柱,妻子则是全职家庭主妇。2017年年底,他们从尖沙咀搬到旺角通菜街一栋楼龄54年的大厦居住,位于五楼、实用面积大约15平米的“房中房”里面,放置双人床、衣柜与其他傢具之后,已经找不到能容纳下一部洗衣机的位置了。“家里太小了,”Vicky说,“没地方放洗衣机,也没地方晾衣服。”住在热闹的旺角市中心,楼下车水马龙,衣服晾在窗外很快又脏了,晾在家里面,长期空气不流通,衣服就算乾了也有一阵潮湿的味道。于是将衣服拿到洗衣店清洗成为唯一的解决方法。

“刚开始我们光顾传统的磅洗店,但时间不太方便。有时候我们的下班时间赶不上洗衣店关门的时间,有时候急着穿的衣服又要隔几天才能拿到,”Vicky说。于是当家附近开始出现24小时自助洗衣店,他们理所当然地成为了用户。“自助洗衣店洗衣加烘干,无论多少磅都是35块港币(约31人民币),我们在这边洗衣服已经差不多十个月了。”

对一些香港居民来说,24小时自助洗衣店在近几年成为他们日常生活中继办公室、家里与餐厅之后,占据大量时间的地方。这些自助洗衣店大多数明亮、装修新潮,有网络、冷气与长凳。店内除了摆放洗衣机,还会放置几个租给快递公司的储物柜和贩卖饮料的投币式饮料机,抢攻洗衣服的两个小时中其他可能的商机。

根据洗衣业内资讯,2014年,第一间自助洗衣店在香港开业,之后几年内数量飞涨,扩散至香港各个区域。

旧楼与“房中房”林立的太子、大角咀与深水埗一带,几乎每走过两个街口便能看见一间自助洗衣店。佐敦渡船街附近短短不到300米的街道,也有五间自助洗衣店选择落户。据专门提供商用洗衣设备给自助洗衣店营运商的联合洗衣设备公司(Alliance Laundry Systems)估计,香港目前已经拥有超过250间自助洗衣店,且数量还在不断上升。“以香港的市场规模,我们预计总共可以开到一千多间,”联合洗衣设备公司的区域销售经理张欣博说。

“我一天平均会收到10通电话,有一半是询问加盟业务,另一半是问有没有机器卖给他们做自助洗衣店,”本地连锁自助洗衣店品牌洗得喜(Laundr Yup)的业务顾问麦柏衡说。他正在位于红磡的一家加盟店里,这是洗得喜业绩最好的店面之一,客户多为在附近租屋的年轻人与独居的银发一族,每天晚上8点左右,店里的五部洗衣机与烘干机几乎是全线运作的状态。“2017年我们差不多一个月开一间,但现在已经到了一个月开两间的速度。我和团队预计现在的热潮大概还会持续差不多两年。”麦柏衡说。

24小时自助洗衣店为什么以那么快的速度在香港扩散?连锁品牌水漾衣坊(Water Laundry)的发展部经理袁凯珊指出,这是一个由香港住房及生活问题所孕育的行业。“香港现在的生态是房价越来越贵、房子越来越小、工时又长,越来越少人可以在家洗衣服,所以才会出现我们这种24小时自助洗衣店,”袁凯珊说。水漾衣坊从2014年开业以来,目前在香港已经拥有43间分店。网上洗衣平台BONI的共同创办人兼行政总裁李嘉浩也表示: “就算有洗衣机,干也是一个大问题。香港这样的居住环境跟天气气候,你要怎么晾、怎么干呢?”

根据政府统计处2016年的中期人口统计资料显示,香港的人均居住面积约16平米,仅稍稍大于一个标准私家车位。“房中房”的人均居住面积更低,只有大约5平米,和一张乒乓球台面差不多。这个空间在未来只会越来越小。香港差饷物业估价署公佈的资料显示,面积小于43平方米的单位占新盘供应量的百分比在短短八年内从2009年的5.21%上升至2017的38.73%,全球房地产顾问公司仲量联行今年8月底发佈的报告中也指出,3300个实用面积为20平米或以下的“纳米楼”,预计将在2020年以前在香港落成。

居住面积越来越小的同时,香港的楼价也不断上升。国际公共政策顾问机构Demographia公布的报告显示,香港2017年的楼价中位数为619.2万港元(约548万人民币),是家庭年收入中位数31.9万港元(约28.3万人民币)的19.4倍,即香港一个标准家庭必须维持零支出长达19.4年才能负担得起一个单位。这个数字打破了调查的历史记录,并让香港连续第八年蝉联全球楼价最难负担的城市榜首。而在这个全球最贵的房地产市场上,房价还在不断上升,居民于是被迫挤进更加狭小的空间。

于是有些人放弃了洗衣机和烘干机。“‘房中房’越来越多,单位面积越来越小,所有地方能挡就挡,未来的发展一定是这样。”阳光洗衣便利店有限公司创办人黄达强说。他从事洗衣业已经25年了,几年前看见自助洗衣低营运成本的趋势,在集团下发展了Sunshine24的品牌。“未来的家真的是只用来睡觉。我的单位可能只有6平米,社交、吃饭、工作等等都在外面,把事情全部做完了才回家。我根本不会需要洗衣机,衣服拿到楼下洗就好。”

黄达强表示,香港是“很特殊”的城市,因为难以改变的结构性问题,如税制、政策,所以有高密集度的住宅群出现,未来还只会越来越小。“我们只是在这个背景下,思考要怎么吸引更多人来使用洗衣服务而已,”黄达强说。

香港人为什么越住越小、越住越贵?

香港城市大学公共政策学系教授叶毅明指出:“房屋失衡有两个主要原因,第一个是供应面的建设规划滞后,第二是香港的人口在这十年里面有很大的改变。游客增加,令原本用作住宅房屋成为旅馆用途,家庭结构的改变也令家庭数目增加。”同时,香港经济增长,吸引外来人口,令香港的人口增长快于预期。

“供应少、需求多,让某些房屋类型会自我调整,房屋越来越小,供应量自然而然就会增加。无论是卖或是租都有同样的问题,所以出现了纳米楼与“房中房”,”叶毅明说,“如24小时自助洗衣店等新兴行业,其实反映出我们对房屋的需求有根本上的变化。”

加上2008年后,各国推出宽松的货币政策,利率长期处于接近零的历史低水平,全球热钱横流,走向不同资产,地产市场是其中之一。根据金管局2016年的统计,过去十年内涌入香港的热钱累积已经超过1万亿港元。

香港并非特例。“不单是香港,如悉尼、墨尔本、温哥华等大城市都有这个问题,”叶毅明表示。过去十年,香港的楼价上升了约2.5倍。城市土地学会(ULI)及普华永道(PwC)联合编制发表的《2018年地产市场新兴趋势报告》调查结果也显示,自2009年起,悉尼楼价已经上升了127%。香港浸会大学地理系教授、香港批判地理学会主席邓永成则直指,香港房屋市场的扭曲是一个综合问题,无法只谈市场供求关系而不谈其社会背景。

他解释,1855年,英国政府取消对香港的财政补贴,要求殖民地财政独立。当时香港还是一个“小渔村”,土地贫瘠又缺乏自然资源,身为自由贸易港,港英政府也无法从贸易中征税,于是依赖卖地作为主要收入来源。“从一开始,地就与香港的发展史有着不可分割的关系,”邓永成说,“政府收入依赖卖地,埋下了香港政府朝高地价政策倾斜的种子。”

到了70年代初期,引领香港成为亚洲四小龙的制造业开始遇到瓶颈,英资撤出、以地产商为首的华资进入香港金融市场,开发以住宅为主的私人楼宇,香港的经济发展开始转为以房地产为主轴,香港的“土地发展体制”从此形成。“当香港以房地产作为主轴之后,为了要让香港继续繁荣安定,整个香港便需要维持一个“楼价一直上升”的假象,政府供应房屋的第一考量是楼价不能大跌,经济和金融体系也会支持这个做法,”邓永成说,“于是1980、1990年代,政府鼓励买楼。亚洲金融风暴之后,地产商便游说政府暂停卖地、停建居屋、减建公屋、推出“孙九招”、放弃租务管制,让房地产继续维持向上发展的市场週期。”

政府不希望楼价大跌、地产商也不希望楼价大跌,不少地产商大量囤积土地,用“挤牙膏式”的策略兴建及供应房屋,以推高楼价牟取更大利润。当楼价上升至一般市民难以负担的程度,地产商又不希望降价求售,唯有将货就价,将单位面积缩小出售。

而越难得到,人类总是越想拥有。“一般人觉得楼价会一直升,那我一定要储钱买,思维都变成生活以买楼为主,更加重了楼价假象的恶性循环。”邓永成说。根据民间研究组织本土研究社整理地政总署的资讯,香港在43平米以下的一手小型住宅市场中,单位作为非自住用途的百分比从2004年的9.5%,上升至2016年的61.8%,小市民以自己的方式不断“囤地”,单位用来炒卖或是作为投资收租用途的情形越来越明显。房屋越来越无法负担,“纳米楼”和“房中房”数量不断增加,细小的空间容不下洗衣机、又欠地方晾晒衣服之际,24小时自助洗衣店在香港找到了发展空间。但畸形的居住环境与扭曲的楼市所催生的行业,还不只有24小时自助洗衣店这一个

在香港拥有约20年发展历史的迷你仓是其中之一。“香港的房子太小了,”香港储物室的董事总经理宗立国说。宗立国与弟弟在1997年创立了香港储物室,是香港第一个迷你仓服务提供者。“过去十年,香港的居住单位面积消失了18%。以前有一句说法,你的衣柜里永远少一件衣服,但现在的情况是,你不是缺一件衣服,而是缺一个衣柜。香港的地就这么少,人越来越多,大家继续鼓励消费,对迷你仓的需求只会越来越殷切。”亚洲迷你仓商会执行董事Luigi LaTona表示,牛头角淘大工业中心迷你仓在2016年发生夺命大火之后,至少有20%的迷你仓因为未能承受新防火措施所带来的庞大支出而倒闭,正因如此,需求更加殷切。“迷你户与鼓励消费的市场环境,为迷你仓提供源源不绝的客源,”LaTona说。

主打派专人运送及回收储物箱的上门迷你仓初创公司Boxful是一个例子。于2015年创立的Boxful去年底完成1800万美元(约1.25亿人民币)的B轮融资,投资者包括南丰集团、世茂集团等。Boxful联合创办人及行政总裁张迅豪说:“香港是一个很极端的市场,这是不健康也是不正常的,所以我们希望能帮助需要释放空间的群体。楼价寸土寸金,居住空间狭小的问题都难以解决,用储物的角度比较容易入手。”

来自意大利的Spacebox创办人兼行政总裁Lewis Cerne也表示:“香港是一个富裕的城市,但拥有非常糟糕的居住环境,迷你仓的存在帮助了人们拥有一个更好的家、更好的空间。”

蜗居在香港这座城市,有些人将物品存进迷你仓,有些人,则无可奈何地住进了太空舱。

荃湾的一座工厂大厦里,香港太空舱的执行董事黄伟麟正在展示他设计的2018太空舱最新系列“宇宙号”。用类似酒店房卡的感应卡在舱外一“嘟”,白色的舱门滑开,舱内的照明系统亮起,发出萤光蓝色的灯光。

太空舱内是一个宽大约1.4米的睡眠空间,有电视机、网络、充电座,入口处还挂着一个小型灭火器与耳机。舱身的面板上设置了“循环送风系统”,黄伟麟说,这是两个像是电脑散热风扇的抽风机,可以“保持舱内的空气流通”。

黄伟麟表示,他的主要客户多数营运商务酒店与背包旅馆,中国大陆、台湾、东南亚、澳洲、冰岛都能见到他的设计。但近几年,香港开始出现了令他意想不到的客人。

“香港开始出现越来越多家庭向我们购买太空舱,单单是下个星期就有两组订单,”黄伟麟说,“我们有一个客人,姐弟两家一共8人一起住在沙田一间60多平米、两房一厅的居屋,两间房里住弟弟一家人,姐姐一家人就在客厅里面摆了一组太空舱,爸妈睡下层,两个子女睡上层。马上家里就多了两个私密的空间,每个人都有自己的空间。”

黄伟麟也透露,越来越多二房东向他购买太空舱,经营出租太空舱生意。“有客人在深水埗有十几间房子,一共200多个床位,赚几十万到100万一个月,他说今年打算再多开十间,”黄伟麟说,“如果你从经济角度看,他们这盘生意是做得很好的,但这些都是社会的悲情,这些社会现象在香港是很畸形的。我刚刚出社会的时候,我们说的一间房子是两房一厅,有房有厅才叫做屋,但现在是“房中房”也叫做屋、太空舱也可以做屋。香港的居住状况已经改变了大家对房屋的想像。

有人亦希望重新创造香港原有的“废空间”,打造更有生活品味的共享房屋社区。自2013年开始推出共享房屋生活(co-living)项目的Synergy Biz创办人兼董事黄兆麟说:“香港并非没有地,只是有很多无法更好地利用的地方,‘废’空间是指使用率偏低及用途错配的地方,”过去曾于地产商担任项目管理的黄兆麟,看到香港现存很多楼宇的可能性,同时亦看到一群传统地产商一直忽视的利基市场(niche market)─刚毕业的年轻人。于是他透过收购旧式楼宇,与建筑师团队将整个项目重新设计图则,打造舒适的居所。

以位于旺角东安街的项目Bibliothèque为例,Synergy透过融资以1.5亿收购整幢唐楼,利用9个月时间完成翻新,内部设计走年轻时尚风格,设单人房及床位,一共160个宿位,每层都设有公共空间,可以煮食、休息或与宿友互动,月租约3500至5400港元。“共享房屋方式在全球很多地方已很流行,我们决定带来香港,希望刚出社会的年轻人可以以可负担的价钱居住,同时亦可拥有社区生活,”黄兆麟指,他们会提供清洁管理,定时举办活动,“中秋节就大家一齐整月饼,另外亦与不同商业机构合作,我们会向租户每月派发代币,到合作的健身中心、餐厅享用服务,令住户有更好的生质量。”共享房屋项目推出后反应热烈,“有超过1000人报名,但我们只有160多个位,市场供不应求,我们会进行面试拣选适合共享房屋的住客。”

回想当初,执行共享房屋项目并非易事,“香港未出现过共享房屋,负责审批的政府部门大为紧张,需一一要解释交代,”黄兆麟指,相比起台湾政府对共享房屋的大力支持,香港政府态度实在截然不同。“老实说,香港政府绝对可以利用现有的空间提供更多居住单位,例如之前很多人说的商厦,但政府根本没有决心推行,部门亦不想负责任,”最后,只好由民间自行寻求解药。黄兆麟指,未来会继续寻找合适的位址进行改装,希望可以善用香港更多空间,利用创意解决土地问题。

善于逆境求存的香港人,总能看到市场需要,演变出无限商机。然而,商机背后却充满无奈与悲哀。究竟,香港人要如何才能拥有合理的居住空间呢?

香港特首林郑月娥上任后两个月成立了土地供应专责小组,称香港未来尚欠缺1200公顷的土地,强调要解决“贵、细、挤”的问题。土地供应专责小组提出18个增加土地供应的选项,并展开为期五个月的“土地大辩论”公众谘询。但民间研究组织本土研究社的成员姚政希说:“香港欠缺的不是土地供应,而是土地公义。”

他指出,香港有近千公顷的“雪藏地”,如棕地、乡村式发展地带官地、短期租约及临时政府拨地等现有土地,当中棕地有723公顷没有纳入任何发展计划,若把当中三分一的地用作公屋发展,已可让23万人居住,差不多等于目前全港“房中房”户总数,但政府从未提及,仅大力鼓吹填海等选项。“棕地等的发展时间成本较低,我们没有任何理由在20年后,才解决现在发现的问题,”姚政希说。

他进一步解释,香港的房屋与居住问题常被政府简化成土地供应不足所导致,政府并把增加土地供应的方式局限于发展新发展区及填海等方法,说只要增加土地供应,就能增加房屋供应;只要增加房屋供应,楼价便会下跌,香港人也能住得大一点,但过去20年,大型发展项目从未停止,香港人却没有住得更好。

“香港政府于长远房屋政策中定下公私营房屋单位比例要达六比四的目标,但目前公屋供应量落后目标两成半,私人住宅的供应量却远远超过预定目标三成,”全港关注“房中房”平台组织干事陈颖彤说,“甚至有一些原拨给公屋的地,变成了绿置居、上车盘,资源全部向私楼倾斜,无助于改善基层居住状况。”

陈颖彤建议,政府应改善房屋分配问题,并建立住屋标准,如设定人均居住面积必须达宜居标准,或规定房屋设施需有热水炉、窗户与电梯等,同时推动租务管制与居住权保障。

前香港理工大学会计及金融学院副教授林本利也指出:“香港其实是不缺地,也不缺楼的。”他分析,2018年年初公布的人口调查报告中显示,香港有280万个永久性房屋,但只有255万户,许多单位长期空置,但政府长期制造不够地、不够住的假象。“一个如果是真的为了香港人着想,而不是偏帮大财团、为了短暂利益放弃长远规划的政府,应该都知道方向,让下一代自食其力买到楼。”

林本利指出,解决楼市飙升要“扭转市民对楼市只升不跌的预期”。供应层面,短期应收回高尔夫球场、引入土地与物业空置税,中短期应释放农地与棕地、官商合建屋、并利用土地收回条例兴建公屋,中长期才考虑在维港之外填海。解决了供应,也必须抑制需求。政府应该限制非港人买楼、打击利用楼市洗黑钱、限制公司盘的炒卖、让有子女的已婚香港人优先购买居屋与首置盘、最后逐步取消辣招,放宽按揭,增加房屋市场流动。“说到底,楼应该是拿来住的。”林本利说。

香港乡郊基金主席、香港中文大学地理与资源管理学系客座教授林超英则表示,要从根本解决住房问题,香港的未来应该以“城市规划”的思维先行。“政府需要有一套施政理念与哲学。我们要给人民什么样的生活,对城市未来的想像及方向是什么,再根据科学去预测未来会有多少人,然后做出一个报告,讨论要将增加的人放在什么地方、从哪里扩充城镇,”林超英说。然后是决定土地使用的优先次序,“在规划过程中会碰到农地、棕地、绿化地带,或是很不小心碰到了郊野公园。我们需要有一些原则规定要先用哪种地,之后政府才交由发展商执行,而不是周围问谁有地,你帮帮政府啦,哪里有地就在哪里起楼。”

“建设一个地方,需要有理念和构想在前面,究竟我想要拿这个城市做什么,是为了投资,还是为了给居民生活呢?这个城市又可以带给人们什么?”林超英说,新加坡说:“to live,to love,to grow”,台湾说:“除了满足人的食衣住行之外,育与乐也很重要。”所以我们在找屋给人住的时候要记住,我们是找屋给“人”住的,那个焦点是人,而不是将人当成一个数字。应该让人生活得有“人”的尊严。

当城市规划将人的居住权利摆在金钱利益之前,人们居住的需求或许便不需要因此牺牲。而当居住问题获得舒缓,所有人都生活得更有尊严时,香港人的创意或许可以在不同领域发挥得更精彩,令这个城市变得更加美好。

(本文原刊载于《彭博商业周刊/中文版》总第155期,并荣获2019年亚洲卓越新闻奖(SOPA)特写报道及杂志设计两项大奖)

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