房地产行业港股地产周报：行业销售降温，一梯队房企规模优势凸显，维持“推荐”评级

机构：兴业证券

评级：推荐

投资要点：

?5月统计局数据点评：（1）5月行业销售有所降温，截至5月商品房销售金额为51773亿元，同比增长6.10%，较上月下滑2个百分点；商品房销售面积55518万平米，同比减少1.60%，较上月下滑1.3个百分点。（2））截至2019年5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.20%，增速下降70bps；房屋新开工面积79784万平米，同比增长10.50%，增速下降2.6个百分点；房地产施工面积累计为745286万平米，同比增长8.8%。新开工及房地产投资完成额增速下滑，施工面积维持增速。新开工受到多方面影响，房企持续积极拿地可供开发土储保持充足，同时在手资金普遍充裕，但行业销售整体呈现下行趋势，开工补给随之回落，预计伴随销售下行预期进一步增强，开工及施工增速还将继续下降。（3）与此同时，随着资金从开工转移以及下半年交房需求增加，竣工增速或将迎来反弹。截至5月，房地产竣工面积累计为26707万平米，同比下降12.4%。其中住宅竣工面积为18835万平米，同比下降10.90%。

主要房企完成5月销售数据公布：据23家主要上市公司公布数据，5月单月上市公司的销售金额平均同比增速为30.1%，累计销售金额平均同比增速为22.9%。主要上市房企5月单月销售平均增速有所回落，回到3月水平，但累计同比增速依然保持上升势头，平均销售完成度亦达到35%的较好水平。

核心资产价值凸显：截止本周板块估值为2018A为8倍，平均股息收益率为5.4%。短期内国际环境变动、RMB贬值、流动性边际变化、房价与政策的博弈仍将给板块带来扰动，我们认为上市房企的销售韧性很足，销售增速仍然可以保持，业绩的确定性很强，外围环境波动带来的负面预期也已经基本反映，推荐关注地产核心资产。在标的的选择上优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，推荐中国金茂、龙湖集团、华润置地，同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券；2）物业管理板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期，物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选中海物业和绿城服务。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。