商业地产遇上5G，会擦出怎样的火花？

作者： CIA 

来源：中指研究院

6月6日，中国工业和信息化部（工信部）正式宣布发放5G商用牌照，中国正式进入5G时代！与此同时，中国也成为继韩国、美国、瑞士、英国后，第五个正式商用5G的国家。5G让更多的设备实现了联网和数据互通，应用领域广泛如智慧城市、智能家居、无人机、增强现实、虚拟现实、物联网等。如今商业地产已经步入存量化时代，同质化问题也屡屡被人提及和诟病，5G的到来，将帮助商业地产极大提升用户体验，实现科学决策、智慧运营。

一季度商业市场表现

2013年是商办用地供给的分水岭，当年商办用地成交规划面积达25232万平方米，达到峰值，其后保持下滑趋势，但在2017年有所回升，但绝对规模难及2013年前水平；40个重点城市商业地产销售面积的高点出现在2016年，达5562万平方米，之后在2017年出现下滑，同比下降7.6%。从供需结构来看，土地供给与销售比值在2012年达到最大值7.6，在2016年降到最小值1.9，自2016年开始，供需比呈现递增趋势，商业地产库存去化速度放缓，尽管考虑到商办项目有部分持有情况，但土地供给整体规模偏大，库存去化速度放缓，存在着较大的库存压力。2019年1-4月写字楼销售面积、商业营业用房销售面积下滑趋势渐缓，分别同比下降了12.4%和8.8%；商办用地4月推出较多，同比增长36.2%，环比在增长85%，高推地的背景下商办用地成交面积和成交楼面均价同环比均增长。

▌销售

2019年1-4月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。其中全国商业营业用房销售面积为2579万㎡，同比下降8.8%，较2019年1-3月的降幅扩大1.9个百分点；全国写字楼销售面积为945万㎡，同比下降12.4%，较2019年1-3月的降幅扩大1.3个百分点。

图：2010年-2019年1-4月全国商办销售面积及同比增速

▌租金与空置率

2019年一季度，多数代表城市优质零售物业首层租金环比上涨。其中一线城市中上海、北京、广州优质零售物业首层租金环比上涨，深圳租金环比没有变化；广州、深圳优质零售物业空置率环比均下降，其余城市空置率环比上升。

图：2015年-2019年一季度一线城市优质零售物业租金及空置率

二线城市中，南京、宁波、武汉优质零售物业首层租金较上季度上涨，杭州、沈阳、天津环比保持不变，其余城市环比下跌；南京、大连、沈阳、成都优质零售物业空置率均较上季度下降，武汉持平，其余均上涨。

图：2015年-2019年一季度二线城市优质零售物业租金及空置率

▌土地市场

 2019年4月，商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨；在高推地的背景下商办用地成交面积和成交楼面均价同环比均增长。成交规划建筑面积同环比均增长；成交楼面均价同环比均增长。同时商办用地平均溢价率为11.7%，较上月增长3.7个百分点，较去年同期上涨5.3个百分点。

图：2013年-2019年4月300城商办用地推出及成交面积

图：2013年-2019年4月300城商办用地楼面价及溢价率

从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，如今商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。

近年来智慧商业逐渐兴起

在商业地产投资、销售面积纷纷下降的行情中，中国商业地产行业机遇与挑战并存。

近年来互联网企业纷纷试水线下商业，与实体商业共建数字生态。随着科技的快速发展，人工智能、大数据、虚拟现实等技术正逐步向商业领域渗透。集成了高科技与数字化，AR与VR等技术的购物中心正在逐渐兴起，为客户提供了丰富的感官体验和高品质服务，同时结合大数据技术，实现精准营销和精细化管理，为购物中心节约成本，真正的实现科技赋能。

图：新零售生态版图

2018年4月作为阿里首个购物中心的亲橙里正式开业，在亲橙里，消费者通过扫码，利用最新的AR科技自动导航到想去的位置。此外，顾客可以通过手持AR设备在现场内找红包，实现精准导流增强购物的互动性和体验感。除此之外，亲橙里还落地了“刷脸消费”、“零负担购物”、“千人千面”、“虚拟全景试衣间”、“云货架”、“互动大屏”等黑科技成果，同时商场还提供了全智能操作，无人值守的停车位，再次放大了顾客消费的便捷性，为消费者带来前所未有的购物新体验。

图：青橙里中央大屏

2019年5月8日万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地。2019年5月15日，阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙，双方强强联手，优势资源互补，加速了家具行业整合。

近几年智慧商业取得了一定的进展，然而其数据的采集和难打通是首要的阻碍。由于行业数字化水平的参差不齐，数据标签混乱，以及各家开发商的数据孤岛，面临核心客流数据流失、外部数据难以实现关联等问题促使数据层面的价值未被挖掘和应用。同时现有技术尚未形成系统性技术创新，更多只是植入科技元素、制造营销噱头，并未有效提升线下门店的销售转化率。

图：智能试衣镜

总体来看，科技在商业的应用越来越广泛，不仅给客户提供全新的购物体验和高效便捷的服务，也为商家的精细管理和科学决策提供了技术支撑，虽然目前存在着一些问题，但科技赋能和智能化管理仍是商业未来发展趋势。

5G的三大应用场景

以高速率、高可靠、低时延、超大数量终端网络为特点的5G，正在加速影响中国商业。从2G到4G时代，运营商建网以覆盖为主，室外是重要关注点。这是一种技术思维，而非用户思维。尤其到了5G时代，更多的业务发生在室内，购物中心、酒店等各种室内场景，对运营商和业主而言，都存在巨大的商机。

图：5G的三大应用场景

第一阶段，“增强移动宽带”，以人为中心的应用场景，集中表现为超高的传输数据速率，广覆盖下的移动性保证等。在5G的支持下，用户可以轻松享受在线2k/4k视频以及VR/AR视频，用户体验速率可提升至1Gbps（4G最高实现10Mbps），峰值速度甚至达到10Gbps。

第二阶段，“高可靠低时延连接”。在此场景下，连接时延要达到1ms级别，而且要支持高速移动的情况下的高可靠性连接。这一场景更多面向车联网、工业控制、远程医疗等特殊应用。

第三阶段，“海量物联”，5G强大的连接能力可以快速促进各垂直行业（智慧城市、智能家居、环境监测等）的深度融合。万物互联下，人们的生活方式也将发生颠覆性的变化。这一场景下，数据速率较低且时延不敏感，连接覆盖生活的方方面面，终端成本更低，电池寿命更长且可靠性更高。

如何借力5G？

进入2019年，从跑马圈地到聚焦产品和服务本身，商业已然进入下半场，5G的到来，将给商业带来新的机遇。

▌通过VR和AR更新购物中心内容、强化消费互动体验

随着5G商用不断临近，第一阶段应用场景制定完成，在超高的传输数据速率下，消费者个体将通过手机、VR眼镜等智能终端抢先享受到5G红利。购物中心可从视觉营销角度入手，通过创作高质量的视频内容保持与消费者的线上线下全时段连接、互动。同时VR、AR等技术的完善，除了使AR在室内导航上发挥更好的效能，还可以通过构造虚拟现实化购物场景，为用户带来全新的沉浸式体验和社交体验。

▌海量物联时代，加大数据的采集维度和协同网络的构建

随着芯片及传感器等硬件技术的成熟，5G商用将加速物联网的全面落地。购物中心的所有实物将连接成网络，既包括座椅、垃圾箱、电梯等硬件公共设施，也包括各商户中的每一件商品，实现物理世界的实时在线化。信息的实时互动丰富了数据维度并逐渐优化算法，海量的直连互动、实时反应等特点使得网络中的个体都能享受信息共享的红利，并实现系统性的运营效率提升。

▌三大技术助力数智化转型

5G的商用将会极大提升数据传播速度，促进云计算、大数据、人工智能三大技术的发展。这三大技术衍生出来的人脸识别、消费者大数据、云服务、智能客服系统等将成为购物中心未来几年的重点探索方向。三大技术相互依赖，相互协同，促使购物中心成为"智能决策机器"，提升管理效率的同时还能帮助购物中心成为平台型企业，向商户提供数据或云服务，丰富了商业模式。因此还要建立数据及技术管理流程的标准化，加强对技术及信息管理专有人才队伍的建设及培训，提升数据管理效率。