云贵地区的市场热度能否在下半年持续？

国家统计局数据显示，2019年前4月全国商品房销售面积同比回落0.3%，销售规模依旧呈现回落势头，但西部的云南、贵州两省房地产市场却逆势上行,商品房销售量价保持快速增长，市场热度明显高于其他省份。面对这种异乎寻常的市场走向，我们不禁心生疑虑：这种现象是如何导致的？是局部三四线城市带动还是二线引领？云贵两省的市场热度是否能够持续下去？

前4月全国房地产销售面积同比回落

但云南贵州逆势大涨、表现亮眼

自2018年下半年三四线房地产市场出现收缩势头之后，房地产市场快速降温并延续至今。据国家统计局数据，1-4月全国商品房销售面积为42085万平方米，同比回落0.3%；不过分地区来看，中、西部商品房销售面积依然保持增长趋势,并且西部地区增速更为突显，高达3.8%。

就各省份成交数据来看，位于西部的云南、贵州两省前4月商品房销售增速不仅高于全国平均水平,在领涨的西部也表现十分突出。两省商品房销售金额同比涨幅均超20%，尤其是云南，涨幅高达23.6%，远超全国水平；此外，从商品房销售面积同比增速来看，增速也保持在10%左右，同样大幅领先于全国。

三四线城市成为云贵地区楼市增长的主要动力

表现明显强于二线

尽管云南、贵州两省商品房销售数据居于前列，但取得这一成绩的最大功臣并非昆明、贵阳两个二线城市，而是其省内其他三四线城市，这些城市商品房销售金额、面积同比增速明显高于其省会。以成交金额为例，云贵两省三四线城市同比增速分别为27.9%和26.4%，而昆明、贵阳分别只有17.7%和12%。

各市州统计局公布的商品房销售的相关数据也支撑了这一论点，黔东南、黔西南、黔南、毕节、文山等市州商品房销售面积和金额均明显高于贵阳、昆明等城市，以六盘水为例，前4月商品房销售面积和金额同比增幅高达34.3%和47.5%，三四线房地产依然保持在较高的热度。其中黔东南、黔南房价均出现了快速上涨，前4月房价同比涨幅高达15%，远高于云贵两省8%左右的平均水平。

规划、产业助推经济跳跃式发展

支持云贵地区购房需求增长

在全国房地产市场成交规模缩量的背景下，云贵地区房地产市场依然维持在较高的热度，尤其是六盘水、毕节、黔西南、黔南这样的较偏远的三四线城市市场热度更是居高不下，与大部分东部三线城市表现明显不同，引起这种现象的原因有三：

第一，各类战略规划落地给云贵地区带来重大利好。云南方面，处于“一带一路”的桥头堡位置，区域经济发展迎来重大机遇，2019年进出口贸易额出现大幅提升。前4个月，全省与“一带一路”沿线国家进出口贸易额达484.6亿元，增长7.2%，占同期全省外贸额的71.4%，这对云南当地贸易有极大的促进对用，同时对相关产品上游关联产业有正向拉动作用。前4月云南工业增加值增速达10.7%，高居全国各省市首位，实体经济的快速发展增加了大量就业岗位，对房地产市场需求的提升起到了促进作用。

贵州也是紧紧抓住“一带一路”契机，全省层面都在积极融入“一带一路”国家开放战略，大力发展立体快速交通，上联西南开放桥头堡云南，下接粤港澳大湾区。2014年年底贵广高铁开通极大的增加了贵州和广东的联系，目前每天贵州和广州之间的高铁有39对，贵州经济迎来了大发展，尤其对黔东南区域的旅游业起到极大的推动作用。不仅如此，2016年，贵州又获批建设内陆开放型经济试验区，迎来开放发展新机遇，加快了贵州对外开放的步伐。贵州逐渐实现与东部发达地区、周边地区和“一带一路”战略地区的经济交流合作更加紧密，经济实现跳跃式发展。

目前，相关规划利好对区域经济发展的贡献已经得到了体现，2019年一季度云南、贵州两省GDP增速高达9.7%、9.2%，位列各省、直辖市增速前2位，远超6.4%的全国平均水平。两省经济均具有较强的基本面和发展潜力，是地区房地产发展提的基本面支撑点。

二是产业发展带来的巨大活力，推动云贵地区房地产更上一层楼。以贵州为例，“十三五”规划纲要提出实施国家大数据战略，贵州抓住了大数据发展这一机遇。自2015年贵州引入大数据产业之后，新增就业岗位逐年增长，年新增就业岗位量均超70万人，常住人口增量也均在20万人以上。

目前大数据产业已在贵州遍地开花，成为了支撑贵州经济增长的重要支撑点。贵州凭借其得天独厚的区位优势和大数据的硬件建设基础，吸引了众多数据中心落户。科大讯飞、科大国创、康佳创投、腾讯云计算等数十家知名科技企业都来贵阳落户。另外，部分国家部委将贵州作为数据资源储备中心和灾备中心，贵州凭借大数据成为助力“一带一路”倡议的核心省份。

目前省会贵阳已有大数据企业1600多家，是国家级大数据产业发展集聚区，大数据产业技术创新实验区。并且贵州省的大数据产业并非只集中在贵阳，以黔西南州为例，2018年义龙大数据产业园引进蜂巢算力、中联创等30家大数据企业，华为黔西南数据中心也已经建成运营。目前大数据与实体经济融合企业达150家，2018年黔西南州大数据企业主营业务收入160亿元，增长38%，数字经济占比提高到28%。数字经济的快速也带动了城市就业和城镇人口的增长，2018年黔西南州新增就业4万人，城镇化率上升3个百分点至46%，为房地产市场带来了更多的住房需求。

第三，市场轮动效应叠加，推动房地产热度升温。自2015年以来的房地产周期最显著的特征就是城市能级和板块双轮动。就全国房地产市场来看，一方面，房地产市场沿一线——强二线——环一线周边——弱二线——三四线城市顺序逐级轮动，但另一方面，东西部能级轮动的推动进度也各不相同，西部沿海省份的能级轮动相对更慢、更晚一些。

云贵地区即是西部省份的典型，房地产多年来表现较为滞后，即使是在市场大热的2016、2017、2018年表现依然不佳，两省均在2017年才突破2000亿元的商品房销售额关口，较低的基数水平也为市场提供了更多上行空间。近些年两省在产业、规划利好的影响之下，城市基建设施日臻完善，加之两省自然环境优美、生态宜居，为房地产市场热度攀升提供了更多基础条件。

总体来看，云贵区域房地产市场热度上升的实质支撑点来自于产业、规划的利好兑现，具有较为良好的增量购房需求基础，但是考虑到2019年以来两省房价尤其是黔东南、黔南区域房价已经有了较大程度的上涨，同比房价涨幅高达15%，远超居民收入增幅，购买力明显受限，需求转化将有所放缓；加之住建局已经接连预警，表态要严厉打击市场过热现象，譬如苏州已经出台了对园区全域、高新区的部分重点区新房3年限售、园区全域所有二手房5年限售的调控措施，更是调控加码的典型案例。种种举措均显示：“房住不炒”依然是调控的核心，“以稳为主”的政策基调没有改变。如果云贵地区三四线城市房价指标持续上行，必将快速引起主管部门的关注，相应的调控措施随之而来，市场轮动效应也会很快过去。

因此我们认为，在力度延续、持续细化的调控背景下，云贵两省房价上涨速度将在年中有所回落，不过就成交量而言，基于良好的需求基本面和较低的基数水平，年内商品房成交面积依旧有望实现5%-10%的增速水平。