谁，在买上海

来源：真叫卢俊

这其实是一个很好的问题，当上海楼市经历过这么久以来的波动之后，此时此刻购买上海房产的人都是谁，以及他们为什么而买，这一块重要但是不曾被解读的内容，一直都是模糊的

我们可以从不同的案场窥视到一些细枝末节，但是很难看到全貌。不过比较巧的是，我问公众号楼市问号授权拿到了一些客户的数据，希望能够帮助大家解读出这一面的现象

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数据基本上都是2018年的，但是考虑整体的楼市情况，基本上还是代表当下客户的购买心态

首先是一个特别有趣的问题，就是去年一整年上海有多少人参与摇号，东方公证处统计一共是57423人次参与了摇号。基本上这5.7万就代表了上海此时此刻真实想要的市场需求量。而对应上海去年成交了646万平米来看，其实还有不少项目是不需要摇号就可以直接购买的，这某种程度上说明了上海整体的市场情况

基本上用户担心自己买不到房子的情况已经不太出现了，除了市场上极个别的个案，多少还是可以让用户淡淡定定的去买房

而这五万多人中，下一个问题就是，你猜是上海人多还是外地人多

这一直以来都是争论不休的话题，但是从最后的数据我们可以看到

上海是上海人的上海，这句话在目前来看起码已经不是严格意义上的正确了，外地人在2018年上海的成交比例已经不能说是半壁江山了，加上外籍和公司的比例，基本上已经吃掉了大半部分的市场需求

当然，面对这个数据我们依然需要解读，我印象中2010年前后上海人的成交比例会占到6-7成，为什么如今下滑严重，我认为有几个理由。

第一如今的上海，随着城市化进行以及这么多年来的市场教育，土著买房的理念已经更植入心，居住需求基本上已经得到了解决和满足，而如今置换的难度加大。所以上海人自己如今买房的迫切程度其实并没有那么强

更加重要的一点，这也是我的切身观察，如今的上海人，自己手上的房票其实也没那么多了，所以两侧的原因挤压导致了现在的成交结构

而作为对比，在上海工作的外地人，退路更少，刚需为主，而且现在能够获得房票的基本上都比较珍惜，不用都觉得浪费

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嗯，那么接下来，上海人和外地人在上海买房，谁的购买力会强一点

再来看下单价细分的客户构成，有一个非常有趣的现象

外地人是橙色，本地人是紫色，你会发现一个有趣的现象，就是上海人，也就是紫色的，最愿意买的单价范围一个是4万元以下的单价楼盘，一个是7-8万元的单价

很显然4万元以下的一手房目前就是上海的基本刚需款，7-8万基本上是中产门槛。

而对应的外地人的买房欲望则相对比较均衡和饱满，所以单纯从购买力来看，上海正在吸纳全国最强劲的购买力在买入上海，当他们获得那唯一一张珍贵的房票之后，都会选择尽可能的买好房子和贵的房子

而对于上海家庭因为有2张房票可以稀释，单套的总价范围就显得比较弱了

另外，还有一些细节需要注意的是，我们来看最贵的12万元以上的单价，红色的公司购买比例开始增加了

说明什么问题，说明真正有绝对购买力的个体，是不会被房票这件事束缚的，直接用公司去买了。这个个案我想很多人都知道，就发生在2018年年初的翠湖天地这个项目上。大家纷纷用公司破限购

对于这一群的用户来说，买这样总价的房产，多半作为资产配置长期持有，所以他们也愿意用公司名义购买

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那继续，作为外地人，同样区域的不同也会有不同

整个上海，不同区域的货币流入总量还是有区别的，除了上海之外，最多的是江苏和浙江，这两个大家应该不会意外，毕竟是长三角经济圈里的

需要注意的是排在第四的公司，虽然说公司购买的个体都买的比较大客单价的产品，但是整个总量来看已经不低了。这也是为什么最近有那么多公司成立了大客户服务部的原因，因为所谓的圈层服务好重点客户，确实会在这个温吞水的市场里起到以一抵十的作用

好了，那么单位个人呢，哪里的客户最有钱，可能很多结果会出乎我们的意料

这个数据是第一平均每个人的购买力是715万元。当然这个是平均值不是加权平均值可能会没那么均衡。但是我们可以看到相关的比较

最大的两个是公司和外籍，这两个很多人都能够知道，但是排在第三的万万没想到是西藏

什么意思，就是这里的人买上海的比例是很少很少的，但是但凡来买的，都是超级超级超级土豪。所以如果有朋友通往西藏这块神秘市场的，可以利用下，可能会打开一个金矿

同理的北京、天津也是这个道理，成交的大头浙江和江苏反而更加接近市场的平均购买力

然后同理的，江苏和浙江这两个成交大省，他们来自的区域也不是我们想象的

投资总量是浙江比较多，但是个体数量来看江苏明显占据大头，一二三四五都来自江苏，浙江最多的行业只能排到第六。这说明什么事情，说明最爱买上海的人都是江苏人，但是购买力是不足的，位于上海购买力的中低区

浙江第一人不多，但是购买力比较强，第二人群比较分散不会像江苏那样存在成交大市。换句话来说未来的拓客两个地方可能也会有不同的方式，江苏适合重要城市重要突破，而浙江更加适合俱乐部圈层的营销模式

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有几个结论想和大家分享下

第一

上海是全国人的上海，不论是整体的人口基础还是很多人觉得高不可攀的商品房市场，外地人和上海人正在均分这个城市。这同样也表达了这个城市包容的一面，不论政策层面如何的界定，大家都用脚表达对这个城市的热爱

所有城市都在实施抢人大战，房产和户籍成为不少城市的关键筹码，但是反观上海你可以发现，一个城市的核心竞争力还是在于城市本身，这个城市有没有魅力，这个城市大家有没有感受到活力和温暖，这才是留住人的关键

另外还需要重视的是，上海购买力依然在，而且钱是最聪明的，制度阻挡不住大家拥有良好资产的决心，依然可以看到大家在用其他的方式曲线进入

第二

看了这个数据或许大家知道为什么上海要强力推进租售并举了。之前和大家分享过，租赁土地的出让，上海占据全国比例的七成，换句话来说租售并举做不做得成，看上海就知道了。而上海确实最适合推行租售并举的城市。

首先这个城市的土著已经基本解决了大量的刚需自住需求，大量的外来人口占据人口比例和楼市成交的比例。而这部分人是最有可能被租赁吸纳过去的人口。而相比而言，上海又没有深圳那么多城中村这样的灰色地带。

所以上海是最有可能租售并举成功的，我们可以假设下，如果成功那么一定就是对商品房市场形成冲击的，因为客户结构决定了未来的需求释放导向不同

这也是为什么我对很多在上海的地产人说必须要重视这一块蛋糕，这对楼市未来会有结构型的调整

第三

外来人成为主力，但是外来客户只能买一套，第一套也是唯一一套会成为未来的主旋律，所以在产品层面需要考虑用户这一块的需求

我的产品是否能够满足第一次买房的人比较长时间的居住。过往我们因为刚需这个逻辑妥协了很多问题，未来的楼市如果没有意外，豪宅也刚需，刚需也持久，第一套也是最后一套

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看了这些数据，其实我还是挺感慨的。在一个相对管理严格的市场里，我们依然看到客户在再一次的洗涤和迭代。这就是这个城市有魅力的地方，不论如何他依然在展示他包容的一面

谁在买上海，这个问题其实非常值得思考。用一句比较骚气的话作为结尾的话，就是坚定认可上海价值的人在买上海。而这么多年以来，这个道理一直被验证是对的