正商与建业，谁是豫系房企的领跑者？

作者：房玲、易天宇

来源： 克而瑞地产研究

2019年5月14日，正商集团旗下上市平台——正恒国际宣布更名为“正商实业有限公司”，再加之5月初向控股股东配售41亿股新股，一系列举措的背后或许预示着正商集团的资产注入将提上议事日程。若正商集团完成资产注入，其将获得更大的融资平台，销售规模也将进一步提速。

而河南另一龙头——建业地产则早于2008年就完成了赴港上市，历年的销售增长同样维持高位。作为河南省本土最大的两家房企，究竟谁才是河南省真正的“老大”，未来的发展又会有什么新的变数。

建业仍为河南老大，正商位居郑州销冠

从历年来看，正商集团与建业地产的销售规模势均力敌，并处于你追我赶的激烈竞争状态。2018年建业地产的销售规模达到了536.8亿元，同比增长76%，略高于2018年正商集团所实现的销售规模509.7亿元及同比增速56%。此外，建业地产若再加上代建轻资产业务186.9亿元，其总合约销售将达到723.7亿元。

单从河南省的重资产销售情况来看，建业地产的销售贡献全部来自河南省境内，销售规模536.8亿元，占比达100%；而正商的河南省销售规模约为442.7亿元，占比87%。由此可见，建业地产依旧为河南省的销售“一哥”，其省内规模优势仍无法被撼动。

但值得注意的是，作为曾经郑州销售第一的建业地产，由于战略改变等原因，近年来在郑州的市场占有率不断下滑。根据郑州克而瑞的统计显示，建业在郑州的权益销售额排名从2016年的第2名下降到了2018年的第4名，而正商集团则连续三年位居榜首。截止2018年，建业地产于郑州的销售规模为138亿元，占总销售规模的26%；而正商集团则达到了397.6亿元，占比78%。

从在售城市布局来看，建业地产城市覆盖数量更多，达到了18座城市，正商为10座；但从单城市产能上来看，正商无疑更有优势，2018年单城市产能为51亿元，相比建业的29.8亿元高出了71%。整体来看，建业与正商在销售结构上差异较大。正商重点布局大郑州，郑州及其下辖的县市销售贡献超过80%，主要需要关注单城市市场变化风险。建业在河南省内三四线城市下沉发展，三四线销售占比达到了74%，在目前市场及政策环境下，主要关注三四线城市需求透支和未来去化风险。

建业重省内城市下沉，正商更积极省外扩张

从土地投资来看，由于布局结构不同，正商与建业在拿地建面上相差较大，但在拿地金额上基本相当。2018年建业地产新增拿地总价160亿元，同比略有上升1%；正商集团新增拿地总价达168亿元，同比增长34%。预计随着正商集团将更多资产注入上市平台，其融资能力也将得到加强，未来投资力度或将进一步加大。

从具体城市来看，2018年建业地产在主要城市郑州的新增土地建面占比同比大幅下降了19个百分点至14%，而周口的新增土储建面占比则同比增长了6个百分点，已超过郑州并成为建业拿地最多城市。在建业减少郑州拿地的同时，正商则选择持续加强郑州的布局。2018年正商于郑州的新增拿地占比达到了50%，与2017年占比大致持平。

在河南省外，两家企业的战略布局也不尽相同。相比于建业地产的保守与谨慎，正商地产则表现出了更多的“野心”，并开始陆续布局省外市场风险相对较低的热点城市。2017年正商新进入北京，从而成功布局一线城市。截止2018年正商已成功布局武汉、北京、青岛、海南等，年内省外新增拿地约40万平米，占比8%，同比略有提升2个百分点。正商集团于省外发展的开花落叶，既是战略的成功，也是对其产品品质的最好证明。自2013年提出高品质战略以来，正商的工程质量和物业服务都发生了明显进步，这对其省外扩张也创造了有利条件。

而相比于正商的积极探索，建业对省外布局则更多表现出了保守。省内发展战略使得建业地产在管理半径上更加聚焦，但河南省的单一布局或将对其规模增长产生一定限制。尤其是在各大房企争相进入河南市场的背景下，企业所面临的挑战也将越来越多。在2018年业绩会上，建业对走出河南对外布局选址提出了三个条件，分别是半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。这些条件限制，符合企业发展和产品定位，便于企业管理，但是也可能将致缓建业地产于省外的布局发展。

多元布局各有侧重，反哺主业提升竞争力

除了地产主业外，正商集团及建业地产在多元化布局方面也在积极尝试，其中正商集团2016年旗下从事收购持牌医疗设施房地产业务的GMRE登陆纽交所，2017年其物业板块中的兴业物联实现独立挂牌新三板，再加上港股平台正商实业（正恒国际），正商集团也成为了河南唯一一家横跨美股、港股、新三板的地产公司，多元业务也得到了快速发展。

而建业地产方面，其于2015年6月也开启了由“房地产开发商”向“新型生活方式服务商”的战略转型，涉及领域包括物业、教育、酒店、足球、旅游、农业等等。其中酒店方面，2018年建业拥有酒店数量达到了7家，营业收入2.85亿元，同比提升了7.2%，毛利率达39%。此外建业的代建业务继续高歌猛进，2018年共签订110个委托管理合同，总计划建筑面积约1662万平方米，同比上升33.4%。多元化的业务布局不仅能为两家企业带来更多利润，同时也能够反哺主业，为住宅产品带来更为优质的资源配置，提升市场竞争力。

整体来看，正商集团与建业地产作为河南省最大的两家本土房企，一家是当之无愧的郑州市销售冠军，另一家则是名副其实的河南省老大。与此同时，两家房企对于省外布局的态度也都不同，相比正商集团，建业地产态度更为保守。对于建业而言，目前在河南市场竞争不断加大的当下，偏居一隅无疑不利于企业未来的长期发展，有时最好的防守即是主动出击。此外正商方面，未来可进一步加快上市平台的资产注入以加强融资优势，并充分地利用资本平台为企业的扩张提供动力。