新城悦(1755.HK)：NDR纪要

机构：中泰国际

我们于5月21日为新城悦于香港举办了NDR，公司副总经理兼联席公司秘书尤建峰先生出席。以下为会议纪要，问答环节实录请见附件。

2019主要业务指引

公司目标19年收入同比增长60%以上, 由于业务结构变化整体毛利率预计持平, SG&A占收入比重预计比18年有所下降。详细看三个业务板块: 

 物业服务在管面积目标由18年底的4290万平方米增至20年底的1亿平方米（50%+ CAGR），毛利率预计继续提升。增值服务收入预计同比增长100%，主要由以下业务板块拉动：

1）开发商增值服务收入预计19年同比增100%左右，毛利率预计可上升至30%左右，主要是由于定价更加市场化；

2）社区增值服务中的拎包入住服务预计19年同比增100%以上；

3）18年8月启动资产管理业务，一共去化668个车位，实现约800万收入，今年目标去化3000-5000个车位、实现收入3000-5000万，车位代销毛利率（50%~60%）较其它增值服务较低，会拉低增值服务整体毛利率水平；

4) 公司目标3-5年内增值服务占收入比重提升至50%。专业服务的战略重点将由老旧小区改造转向新小区智能化施工，智能化施工一般在楼盘交付前9个月进行，所以与楼盘交付进度高度吻合，这一块业务目标19年收入在2亿左右，较18年同比增100%以上。

值得注意的是，由于公司主要的新业务(车位代销、新小区智能工程)主要于18年下半年开始产生收入，我们预计19年上半年收入增长将非常显著。我们保守的估计19年净利润预计至少同比增60%左右。

公司近期不考虑配售

公司4月2日收到港交所的股权过度集中公告，市场担心公司配售以降低股权集中度。公司表示近期不考虑配售，根据港交所的上市条例，资产中现金占比高的公司融资受到限制，截止18年底公司资产中82.3%为现金。另外控股股东亦不想股权被稀释。

业绩成长确定性高，投资价值凸显，强烈建议投资者关注

公司目前的股价对应19.6倍19年市盈率, 低于碧桂园服务的27.7倍和绿城服务的22.7倍。公司的成长性更好、成长确定性高，19年中期业绩有机会成为股价催化剂，强烈建议投资者关注。

风险提示: (一) 中国宏观经济进一步下行、(二) 房地产调控加码、(三)人民币汇率波动。